賃貸経営

経験者としての考えも織り交ぜて回答します。

まず、建築会社は自社の利益並びに営業員の成績のためなら良い情報しか与えません。
家賃設定や空室率の計算もあまりに机上の空論のような甘い設定です。
経時劣化のメンテナンス料や固定資産税のことまで含め、２年後、４年後の更新時に周辺に賃貸物件が増えているかなどの予測も含めて計画を立てないと、とんでも無く悲惨な結果が目に見えています。

現に、私の父親が家族に無断で契約した物件（自宅兼賃貸物件）は、私の家賃を破格の設定にしないと、返済どころか親の生活もままならない状態ですし、周囲の物件は建築会社や銀行に差し押さえられた物件がゴロゴロしています。

要は、物件所在地と周辺環境によりますね。

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どちらに建てられるのかが判りませんから、はっきりとしたことは言えませんが、
30年ローンで1億円を借りた場合、金利はいくらなのでしょうか？
3%ですか？4%ですか？住宅ローンと違い、投資の不動産金利は高いと思いますが、
元利合計で１億5千万から１億８千万位？ですか。？
３０年で返すと年５００万から６００万円になります。
１部屋をいくらで貸す予定でしょうか？その建築会社は空き部屋保証をされるのでしょうか？
建築会社はどのような収支のシュミレーションを作っているのでしょうか？
場所によっては、１ルーム１０万円の部屋もあれば５万円の部屋もあります。
占有率が１００%は見込めないでしょうが、５０%を切る場合、収入よりローン支出の方が多いことも考えられます。
また、以前のように更新料や敷金・礼金が違法と言われている時代ですから、退去時のクリーニングや部屋の回収などにもお金がかかります。
そのあたりのことをすべてお聞きして、納得できる条件なら家を建てればよいですし、納得できなかったり、疑問に思われれば止めるべきです。

今回は条件が判りませんから総論でしか書けませんでした。
もっと詳細な情報があればご連絡ください。
またｼｭﾐﾚｰｼｮﾝができると思います。

なお、相続税対策とおっしゃっていましたが、確かに資産である土地にローンを組んで建物を建てればそれだけで資産価値は下がりますが、ローン自体も負の相続財産になります。結果的に限定承認や相続放棄をすることになっても、連帯保証人であれば、その負の財産を相続せざるをえなくなることもありますから、そのあたりもよく検討してください。

後、ご自分たちがローンを組めるかどうかですが、ローンを組む時のお母様の償還状況によると思います。
連帯保証人だけであれば、いくらでもお金を借りられると思いますが、その時にお母様が償還が滞っていれば借りたくても借りられないでしょうし、当然その辺りは調べられるでしょうから。

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賃貸マンション建設は相続対策の王道です。お母様の考えどおりでまず間違いないでしょう。
建築会社が「大丈夫」と言う根拠資料をお母様に渡してあると思います。企画書とか経営計画書というものです。
それをやまとさんの視点で、辛めの数値に直してみてください。
エリアの賃貸需要と平均賃料も調べてください。
相続税の節税効果も見てくださいね。
難しそうなら直接当社に連絡いただいてもかまいません。

連帯保証人は債務者とは違うので、お母様の返済が滞ってなければ何も心配いりません。親子ローンとも全く違います。

そうそう、サブリースは選んではダメですよ。思わぬ落とし穴がありますから。

人生、勝つも負けるも不動産しだいです。勝ち組の道を選んでください。

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詳細な提案内容が良く分かりませんので一般論で書かせていただきます。

全額ローンは非常に怖いですね。
一般的に、３０年ローンで３０年家賃保証するから心配ないという説明が有るかもしれませんが、①建築会社の言うなりの修繕をしなければ打ちきりになる？②その建築会社が本当に３０年存在する？のか心配です。
又、トレンドとしては、少子高齢化で将来空室リスクが高くなると考えられますが、家賃保証が受けられなくなってもやっていける自信が有りますか？基本的には建築会社の提案ではなく、自己責任との立場でよく考えるべきです。
連帯保証の件ですが、ご自分のローン組みは問題ありません。
もっと大きな問題は、連帯保証をするということは、あなた自身がお金を借りるのと全く同じですので、自分の問題としてリスクを考えておく必要が有ります。
義母ということで断りにくいかもしれませんが、私としては連帯保証は肉親であってもするべきではないと思います。連帯保証制度は日本の悪しき慣例で、海外ではこのような非人道的な制度は有りません。
マイナスばかりの回答で恐縮ですが、リスクが大きいのでよくよくお考えください。
相続対策であれば、FPに良く相談され最適な対策をご検討されることをお奨める申し上げます。

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相続対策として、また個人年金として、など
賃貸経営を検討される方は多いですね。

しかし、１室経営にしても１棟経営にしても、
大きなお金が動きますので、
しっかりと計画を練られてから
スタートされるよう助言されることをお勧めします。

なぜなら、ほかの投資と同様に「絶対」という保証はないからです。
常に満室経営であるに越したことはありませんが、
空室が続いてしまうこともありえますよね。
その空室が生じた期間は、当然ながら収入が発生しません。

その間のローン返済等を、穴埋めするための資金として
どの程度手元にプールできているか、
また、空室が続いても対応可能な期間がどのくらいなのかを
資金シュミレーションを行って、
賃貸経営をスタートする前に把握しておくことが不可欠です。

ただし、不動産投資は他の投資に比べて、
リスクの予測がある程度できますし、
また、その対策も予め講じやすい投資でもあります。

まだ、賃貸経営の計画内容およびローンの内容を
正確に把握されていない様子ですので、
やみくもに、反対や心配をされる前に
まずは、その２点を確認するところから
お話し合いを始められてみてはいかがでしょうか。

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前提条件が余り分かりませんが、分かっている範囲内での一般的な考え方を自分なりに述べてみます。経営すると言う観点からと、ローン借入に関する観点に分けお話ししたいと思います。

ご自身の土地の有効活用や遊休資産の活用と考えての、賃貸経営だと思われます。自己所有地が有れば青空駐車場、事務所ビル、店舗などなど、一般的に人が住むアパート経営は景気動向に余り左右されないメリットが有り、不動産活用での節税効果やインフレヘッジなどなど、更には減価償却での固定資産税の圧縮など考えられます。

家賃からローン返済金額を差し引きプラス部分が儲け、儲けから経費等（火災保険料・税金・減価償却部分・維持費等）を差し引いて残った部分が純利益です。その益金が将来の自主年金となれば・・・何かメリットばかりが目立ちますが、経営は商売ですので、その賃貸住宅を誰に貸すのか？独身者ですか？ファミリーですか？などのターゲットは？更にどのようにして？どうして貸すのか？などの経営について、そして何の目的で行うのか？その儲けは賃貸住宅経営が最適なのか？否か？ほかの不動産有効活用意外には無いのか？どうか？

資金面で気をつける事は、建設費用、各種手続きなどの初期投資額、減価償却、入居者の募集費、空室対策などのランニングコストは幾ら掛かるのか？新聞等には大手ハウスメーカーが○○年借り上げ、節税対策等々など、美味しいセールストークですが・・・よくよく吟味する必要があります。

「賃貸住宅を選ぶときに重視するポイントランキング」では、第一位に間取り・広さ、第二位が賃貸料、第三位が周辺環境、第四位が通勤・通学時間、その次が、沿線、最寄り駅、治安の良さ、バス・トイレ別、日当たり・方角など同じような数字で並んでいます。最近、分譲マンションはどのようなポイントに、セールスしているのかなど研究も必要になります。周辺スーパー、病院、銀行、学校など生活の便利性あるエリアを中心としています。入居者の属性でかなり変わります、学生ですか？新婚ですか？子育て中のファミリーですか？セカンドライフの方ですか？・・・ワンルームでしょうから限定される訳ですが・・・。

経営の中で一番のリスクは、空室リスク＋将来の家賃下落リスクなどなどよく考慮すべきだと思います。

次に、ローン関連を述べたいと思います。ご自身が新たに別の場所で住宅ローンを組む場合は、ご自身の年収、勤務先、勤務年数、担保価値、借入金などを見てローンを出すのかを決めると思います。親の方がローンを組むときには団体信用生命保険を義務付けられる思いますが、被保険者は親だけなのか？子だけなのか？考慮ポイントです。

１億円の借り入れ、３０年返済で３～５％の金利で毎月幾ら返済するのかを考えてみましょう。

３％では、毎月の返済額は４２１，６０４円で支払総額は１５１，７７７，４５２円

４％では、毎月の返済額は４７７，４１５円で支払総額は１７１，８６９，５０６円

５％では、毎月の返済額は５３６，８２２円で支払総額は１９３，２５５，７８４円




以上が、各金利が３０年固定だと想定したシミュレーションです、例えば借入利息３％家賃を７万円と仮定した場合は、７万円×１５世帯で１，０５０，０００円。１，０５０，０００円－４２１，６０４円＝６２８，３９６円－固定資産税分－その他経費（火災保険＋団体生命保険＋将来の修繕費＋その他）が１ヶ月の儲けです。但し、満室だと想定したシミュレーションです。４２１，６０４円÷７０，０００円＝約６件分。空室６件前後で赤字経営（空室率６割）となります。家賃が５万円なら・・・空室６割のリスクの可能性ゼロではありません。

以上、意見は辛めに申し上げました、賃貸物件が何処に建つのかで、家賃の設定や将来の空室リスクなど異なりますので、参考になれば幸いです。

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資産活用の重要な内容のご相談ですね。

まず、やまと様も家族の一員としてその計画内容を一緒に
確認することをお勧めします。

その際に下記にポイントをチェックしてみてください。

また、建築会社の”絶対大丈夫”の裏付けを
しっかりと確認し、わからない事は流さず、事細かく
質問し、”説得”されずに　皆さんが”納得”すること
が重要です。


　　　　　　　　　　　記

　①３０年ローン金利は？

　　※毎月の支出の重要な部分になります。
　
　②ワンルーム１５戸の家賃設定は？

　　※各部屋が同額の家賃設定ではないのでその根拠を
　　　理解すること。
　　　また、新築時の家賃設定と数年後の家賃設定の
　　　変動率も考慮しておくことです。

　③キャッシュフロー表の最終利回りや、試算時の空室率は？
　　
　　※常に１５部屋が満室状態ならいいですが
　　　最悪の空室を想定した利回りなのかを確認すること

　④義母の自己所有の立地条件は？

　　※最寄り駅からの徒歩圏や周辺状況
　　　例えば、大学や専門学校が近くにあるとか・・

　⑤ワンルーム建築の仕様や広さは？また、建築構造は？

　　※新築なので問題はないと思いますが
　　　水回り（3点ユニット）や１部屋の最低面積を確認
　　　収益のために無理に図面上では、戸数を入れ家賃収入の
　　　試算を机上にて高めに設定していないか？
　　　など確認しましょう。
　　　戸数があれば数値は高くなりますが、実情はどうなるか・・
　　　それの場合、需要がなくなり空室が増えるという悪循環
　　　になる可能性がありますから・・・
　　　構造によって耐用年数に影響がでますので確認

　⑥近隣のワンルーむの相場や空き情報は？
　　現在、近隣周辺のワンルームの賃貸物件情報を入手し比較すること


　連帯保証人は、銀行側の融資条件ですね。
　将来、ご主人が銀行から住宅ローンを借りる場合の
　デメリットになる可能性も理解しておくべきです。事前に将来のことも
　考え、話を進める場合はその点を確認しましょう。

　相続等については、他の先生方の意見がベストアンサーだと思います。


　今回、やまと様のご相談内容に少しでもお役に立てればと思います。

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世の中に「絶対大丈夫」と言う事はありませんよ。
まだそんな事を言って営業する人がいるのですね。呆れました。


お義母様は、おいくつですか？既にご高齢かと存じます。
お義父様はお見えに成らないのですか？

私も在職中よく相談されたのですが、ご主人がお亡くなりになったり、寝たきりに成ったりした世間知らずの奥様がから騙されたのでは？と相談を受けたものです。

私自身もまさか母親が被害者になりとは思いもよりませんでしたが生命保険の違法契約をさせられていました。そして元気な内に満期が来ても1円も解約させて貰えず自分の意思で保険金を受け取る事ができず寝たきりに成ってしまいました。

無論生保に掛け合いましたが逆に私を脅して来ました。私には脅しが通用しないと判ると今度は兄弟の家族を脅して来ましたよ。これが私が独立FPの引き金に成りました。


素人の兄弟は「担当者を警察に訴えると母も犯罪者になる」と脅されて、私の言葉など耳にしませんでしたからね。生保会社の言う事だけ信じて警察に訴えるの止めてくれとお願いして来ましたよ。


警察に訴えるというより私は殺害されそうになりましたから警察からの事情徴収で聞かれたのです。それで思い当たる人物はと言えば生保外交員でしたので、その事を話しましたら警察が支店に来たのかどうか判りませんが支店は上へ下へのおお騒動となったようで生保会社が私に「警察に話した事は間違いだった」と撤回するように兄弟を脅して来ました。それで兄弟に泣きつかれるは、生保外交員が娘を脅して来るはそれでした。


この事があったものですから、警察に正式に告訴しないで「訴えても相手はこういう事には長けている生保さん。担当者もこれは刑事罰になるけど、弁護士が皆の税金で着く。最終的には和解金で片をつけられて、日本の和解金なんてたいした金額ではない。
生保外交員がまた同じやり方で契約すれば元が取れる。」と判断して、それより、この人達は裁判よりも世間の評価が一番怖いだろうろ思い、これに騙されない人を育てる方がこういう営業ウーマンや会社を淘汰するには良いと思って独立FPに成りましたのでやまとさんのご心配されるお気持ちよく解ります。


私の母も父が生きている時はこのような事は有りませんでしたからね。母もそうでしたけど世間知らずの奥さんは足元を見られているのでしょう。こういう担当者を信じてしまうのですね。やまとさん達が心配して注意するとかえって藪蛇だったりして違いまか？
被害に合って始めて気が付くのです。


それでお義母様に確認されると良い事と、それでも賃貸経営をされると言われるのであれば、お義母様が騙されたと知った時に出来るだけスムーズに相手方に善意ある対応をして貰えるようにする方法をお話しておきます。


その前に、お義母様だけでは先ず銀行から1億もの融資が下りるとは思えませが・・。
私も銀行勤めのころ丁度日本のバブルが崩壊した後でしたが、土地を担保の融資は断るようにと言われましたよ。土地ではなく毎月確実に給与の入るサラリーマンから融資の相談を受けて来るようにと言われていましたよ。


ひょっとしてお義母様は土地を担保に融資を受けられると思っていませんか？

ご主人を連帯保証人にといわれて見えるようですから、息子さんである貴方のご主人が連帯保証人に成るから融資が受けられるのではないでしょうか？逆に言えば貴方のご主人が連帯保証人に成らなければ融資は受けられないのではないでしょうか？融資が受けられなければ賃貸マンション建てる事は無理ですよね。



お義母様に確認する事

①「絶対大丈夫だ」と担当者から言われていても、もし空き家が続いたらどうするか？

②もし空き家が続いて賃貸収入が入って来なかった場合の保障を担当者に口頭では無く正式な書面に契約書として貰っているのか？
③貰ってなければ貴女方の方で弁護士等の法律の専門家に作成して貰いその担当者に署名と捺印（シャチハタではなくきちんとした印鑑）と、できれば印鑑証明を頂くといいですね。を貰うように。

いくらの担当者でもそこまでやられるとしっぽ巻いて逃げると思いますが・・。するとお義母様も「絶対大丈夫」が嘘だったと解るのではないでしょうか？


それでも1億ものお金を借りてすると言われるので有れば
④お母様が病気に成った場合どうするか聞いてください。
例えお母様が巨額の死亡保険に加入していたとしても、それはお母様が亡くならないと入りません。医療保険は治療を受けて始めて入る保険ですからローンの返済には使えない事を教えてください。まさかとお思いかも知れませんが世の中にはとんでもない嘘を言って契約させている担当者多いのですよ。私達には見え見えの嘘でも知識の無い特に高齢者の方ですと判るような嘘でも信じてしまいます。

⑤お母様が全て完済し終える頃、お母様はいくつに成っているのか？
⑥これから年齢を重ねるごとに病気は増えてて行きます。病気が完治しない内に次の病気にかかったりする事を。
その医療費だけでも馬鹿に成らなくなる事を、それでもし空き家が続いたらどうするのか？
⑦賃貸に住む人はずーとその部屋に住むわけではありません。その後、直ぐにその部屋が埋まるかと言えばそうではありません。部屋の住人が退去した後その部屋を改装して綺麗にしなければいけません。その費用もかかります。その事も計算に入れているのか？

私の知り合いで、やはり賃貸経営をしている方が見えましたが、「最近の人はグレードが悪いと入ってくれないので以前よりグレードを上げて改装しなければいけないのでかなり費用がかかる。相続対策だと言われて建てたけどやらなければ良かった。もう止めたいけど壊すのにも費用がいるから止めるに止められ無い」と話した事が有りますよ。
⑧ローンがまだ残っていて、住人の入れ替えの度に改装して、その都度改装費がかかり、最後賃貸経営が上手くいかなかったからと建物を解体しようとすれば、そこにまた解体費用が発生します。それでも賃貸経営するのか？その覚悟は有るのか？確認してください。


私の娘も以前弁護士事務所で働 いていました。又弁護士事務所で働くようになるのですが、やはりご高齢の方の巨額の借り入れで首が回らなくなり相談に見える人多いそうですよ。やはりこうなるにはご高齢の場合無理な契約をさせられている場合が多いようです。しかしその証拠と成るものが有りませんから、やまとさんのお義母様と同じですね。「絶対大丈夫」と言ったから・・・と、


口頭での話は「言った」「言わない」の水掛け論ですからね片が付きません。日本の裁判では証拠が最優先されますから金融機関では昔から必ずどんな些細な契約でもお客さんに署名捺印を貰いますよ。


日本の大手生保外交員の人で「如何に客を騙して裁判に掛けられても勝つか。客を泣き寝入りさせる方法を知っている。それで現役時代はトップセールスマンだった。ほとんどの客を泣き寝入りさせて来た」と自慢した人もいたぐらいです。


こういう人にかかればお義母様のような方は簡単に騙せると思います。

それで結局泣き寝入りしなければならなくなり、自己破産に成るご高齢の方多いのですよ。場合によっては連帯保証人に成った貴女のご主人まで自己破産する羽目に成りますよ。連帯保証人が自己破産するケース多いですよ。相続対策どこでは無いですよ。


ですから以上これらの事をお義母様に確認してください。それと万が一のために担当者の会話を録音しておいてください。イザという時の証拠に成ります。


証拠を残されては担当者も嘘はつけませんからね。予防にもなりますよ。


それからお義母様が相続税を心配されて「賃貸経営をされたい」と言われるのあれば、
案外相続税のかからない家に人の方が心配されたりしているものですよ。本当にかかる家はもう解っていますから対策を講じています。


もしご心配のようでしたら、土地の有る場所にもよりますから坪50坪の土地とその他のお母様の資産全て含めて相続税がどのくらい発生するのか仮計算してみられては如何ですか？お母様は建設費用は全て借り入れ金でとおっしゃてるいるようですからその他にお金に変えられるような資産は無いと思いますが・・。


お儀母様が現在住んで見える家と土地とその50坪の土地ぐらいでしょうか？その他に直ぐに現金に替えられない資産をお持ちであれば別ですけど、その50坪の土地とお義母様がお住まいの土地と家屋ぐらいでしたら概算で相続税計算できますよ。


所謂、相続は現金に替えられる物全てが相続税の対象になりますから絵画や貴金属類等は計算できませんが不動産・有価証券・保険・預貯金・車等の動産も見積もりさえだせれば大方の資産は現金可能キャッシュフロー分析ができますので一度現金可能キャッシュフロー分析されてみては如何ですか？それで資産総額が判れば税理士さんに相続税の仮計算して頂けますよ。

この様な「絶対大丈夫」などという言葉を信じるのはお儀母様将来が不安なのではないでしょうか？一度お母様を安心させるためにも貴女方のお金でお儀母様をFPの所に相談に行かせては如何ですか？その方が貴女方も安心ではないでしょうか？


当事務所が遠いですので、やまとさんは神奈川県ですから私の知り合いに神奈川県で同じFP業をされて見える『FPオフィスこみね』さんが見えます。こちらにも登録されて見えるようですから相談に行かれてはどうですか？『FPオフィスこみね』さんも当事務所同様現金可能キャッシュフロー分析を行えますので一度お義母様を安心させるためにもシュミレーションされてみてはどうですか？


大雑把にであれば資産総額が解ればご自分でも相続税計算できますよ。難しいのは全ての資産を現金化すると幾らぐらいになるか？を計算するのが難しいのです。


やまとさんのお住まいの近くでしたら『FPオフィスこみね』さんは、とても良い方ですよ。きっと親身に相談に乗ってくださいますよ。


勿論、当事務所が名古屋でも宜しければ正式に相談を受けさせていただきます。


やまとさん、この世の中市場経済に於いて『絶対大丈夫』は有りませんよ。
この言葉に騙されていた人を沢山見て来ました。



お義母様が債務不履行に成られないよう祈るばかりです。

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