FPの回答へコメント

前提条件が余り分かりませんが、分かっている範囲内での一般的な考え方を自分なりに述べてみます。経営すると言う観点からと、ローン借入に関する観点に分けお話ししたいと思います。

ご自身の土地の有効活用や遊休資産の活用と考えての、賃貸経営だと思われます。自己所有地が有れば青空駐車場、事務所ビル、店舗などなど、一般的に人が住むアパート経営は景気動向に余り左右されないメリットが有り、不動産活用での節税効果やインフレヘッジなどなど、更には減価償却での固定資産税の圧縮など考えられます。

家賃からローン返済金額を差し引きプラス部分が儲け、儲けから経費等（火災保険料・税金・減価償却部分・維持費等）を差し引いて残った部分が純利益です。その益金が将来の自主年金となれば・・・何かメリットばかりが目立ちますが、経営は商売ですので、その賃貸住宅を誰に貸すのか？独身者ですか？ファミリーですか？などのターゲットは？更にどのようにして？どうして貸すのか？などの経営について、そして何の目的で行うのか？その儲けは賃貸住宅経営が最適なのか？否か？ほかの不動産有効活用意外には無いのか？どうか？

資金面で気をつける事は、建設費用、各種手続きなどの初期投資額、減価償却、入居者の募集費、空室対策などのランニングコストは幾ら掛かるのか？新聞等には大手ハウスメーカーが○○年借り上げ、節税対策等々など、美味しいセールストークですが・・・よくよく吟味する必要があります。

「賃貸住宅を選ぶときに重視するポイントランキング」では、第一位に間取り・広さ、第二位が賃貸料、第三位が周辺環境、第四位が通勤・通学時間、その次が、沿線、最寄り駅、治安の良さ、バス・トイレ別、日当たり・方角など同じような数字で並んでいます。最近、分譲マンションはどのようなポイントに、セールスしているのかなど研究も必要になります。周辺スーパー、病院、銀行、学校など生活の便利性あるエリアを中心としています。入居者の属性でかなり変わります、学生ですか？新婚ですか？子育て中のファミリーですか？セカンドライフの方ですか？・・・ワンルームでしょうから限定される訳ですが・・・。

経営の中で一番のリスクは、空室リスク＋将来の家賃下落リスクなどなどよく考慮すべきだと思います。

次に、ローン関連を述べたいと思います。ご自身が新たに別の場所で住宅ローンを組む場合は、ご自身の年収、勤務先、勤務年数、担保価値、借入金などを見てローンを出すのかを決めると思います。親の方がローンを組むときには団体信用生命保険を義務付けられる思いますが、被保険者は親だけなのか？子だけなのか？考慮ポイントです。

１億円の借り入れ、３０年返済で３～５％の金利で毎月幾ら返済するのかを考えてみましょう。

３％では、毎月の返済額は４２１，６０４円で支払総額は１５１，７７７，４５２円

４％では、毎月の返済額は４７７，４１５円で支払総額は１７１，８６９，５０６円

５％では、毎月の返済額は５３６，８２２円で支払総額は１９３，２５５，７８４円




以上が、各金利が３０年固定だと想定したシミュレーションです、例えば借入利息３％家賃を７万円と仮定した場合は、７万円×１５世帯で１，０５０，０００円。１，０５０，０００円－４２１，６０４円＝６２８，３９６円－固定資産税分－その他経費（火災保険＋団体生命保険＋将来の修繕費＋その他）が１ヶ月の儲けです。但し、満室だと想定したシミュレーションです。４２１，６０４円÷７０，０００円＝約６件分。空室６件前後で赤字経営（空室率６割）となります。家賃が５万円なら・・・空室６割のリスクの可能性ゼロではありません。

以上、意見は辛めに申し上げました、賃貸物件が何処に建つのかで、家賃の設定や将来の空室リスクなど異なりますので、参考になれば幸いです。