住宅購入の際

mikuさんの年齢・性別・収入及び資産が如何ほどなのか不明なので大雑把です。

目標：土地付きの中古物件（マンション含む）を現金で買う。
まず最初に、その為の資金を今から積み立てる。
次に貯めていく間に色々と勉強をする。
最後に資金と知識が整ったら買う。

このような方法もあります。参考になれば幸いです。

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まず条件なしでの売り地であれば、土地と建物は別ですので、
何処のメーカーで建築しても自由です。
ただし土地の代金も住宅ローンで組む場合には、注意しなくてはならない点があるのも事実です。

まず銀行からすると住宅を建てるので低利の住宅ローンの貸付がOKとなります。
土地の契約時に、工務店も決まっていない、間取りなど設計もまったく決まっていないでは、
本当に建物を建てるのかどうかもわからないため、ローンはおりません。
よって注文住宅を土地から探す場合には、
事前に一定の工務店なりハウスメーカーなり自分にあった所を探しておかれると、
土地が決まった段階で、すぐに住宅ローンの事前審査をかけていく必要がございますが、
仮でもその土地にあった間取りや、仮の見積もりなどを作成してくれ、
住宅ローンの事前審査で問題が少なくなります。
審査が通った段階で間取りなど詳細な打ち合わせをしていく事になります。

次にその業者に依頼をした場合の、代金支払方法の流れも合わせて確認しておかれると宜しいかと存じます。
工務店の場合、大手のハウスメーカーのように体力がないところが多いため、
代金の支払いを分割でしていく可能性が高くなります。
例)
①手付金
②着工時30%
③上棟時30%
④完成時残金

上記の他に土地は先行決済になるため、
あまり自己資金がないと4～5分割ぐらいになる可能性がございます。

金融機関にもよって変わってきますが、
基本的にはあまりに多い分割実行はしてくれない傾向にあります。
※一般的には3分割ぐらいまででしょうか
よって分割でしか代金が支払えない工務店などの場合には、
金融機関によっては上記の分割の内2～3回は自己資金で準備をしたり、
自己資金で立て替える必要などが出てきます。
またネット銀行などではそもそも分割実行自体しない銀行もありますので、
意中の金融機関でネット銀行を考えられている場合には事前に分割実行が可能か確認されておくと宜しいかと存じます。
仮に自己資金が少ない場合には、好きな工務店や金融機関を選べるかどうかわからない可能性がございます。


少し専門的な話になり恐縮ですが、
建て売りなどと比べると注文住宅は少し複雑になる点も現実としてあり、
しっかり全体をフォロー・管理してくれる信頼できる業者がある事が望ましいかと存じます。

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他の先生も言っているように土地の購入と建てる業者は別でもいいんですよ。ただ、一緒のほうが安くなるってメリットがあるだけで、ローンは土地と建物に対して借りるのだから審査には関係ないんです。不動産の売り文句にだまされちゃいけません。
景気わるいから自分のとこで買って欲しいんですよ。
土地を手付けをした段階で建ててもらう業者に見積もりを出してもらうんです。
そして、その金額に対してローンを組むんです。
だから土地だけ自己資金が要るなんてことはないんですよ。

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建築条件のない土地は、mikuさんのように、自分で決めている工務店での建築はまったく問題ないです。
　住宅ローンは銀行とmikuさんが“貸す⇔借りる”の契約をするもので、業者はほとんど関係ありません。　一部労金さんのように“提携業者”というものがあり、提携業者の場合計画の９割提携業者以外は、計画の８割の貸し出しです！という制度もありますが、ほとんど、その業者でないと融資が出ない！という事はありません。
　ネット銀行は、抵当権が設定できる状況の物件にたいしての貸し出しが多い為、それを担保に繋ぎ融資をしてくれる銀行を探す必要があるので、土地購入をして、建物の建築をする場合ですと、お勧めしたくはないですね。　どうしてもネット銀行の商品が魅力的なのであれば、当初は地銀さんで融資をして頂いて、何年か後に、借り換えを考えておくと良いかと考えられます。
　今回のようなケースでは、自ら不動産に行くよりも、決めている工務店さんに、中に入ってもらい、不動産購入から、融資の相談まで動いてもらうのが良いと思います。　土地購入・住宅ローンに動いてくれない工務店であれば、それ自体の選択も考え直したほうが良いかとおもいます。

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　私もＦＰ事業を取り入れた不動産業の経営をしています。
　土地の件ですが、条件付き土地というのは、一般的に建築業者が売主のケースが考えられます。まず今回の土地の、売主が建築業者であるかどうかを確認をしましょう。
　不動産業者が、仲介業者であれば、仲介手数料が別途必要となります。また、住宅ローンの提携は、金利優遇などが考えられます。
ただし、住宅ローンの審査は、借主・物件が対象ですので、不動産業者の声掛けで変わるということは、あまり考えられません。
土地からの購入の場合、契約時に契約金が必要です。残金は、住宅ローンでのつなぎ融資等があります。いずれにしろ、個人向けの土地だけの購入ローンと言うのは、原則ありません。
基本的には、建築することが条件の住宅ローンで考えます。工務店の方と、総資金を話し合い、本当にその土地で良いのか、住宅ローンが組めるのかを、同時に進めましょう。
また、ネットによる住宅ローンも利用が可能ですが、内容のわかるアドバイザーを、まずお決めになってはいかがでしょうか。

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他の方も書かれている内容は、割愛させていただきますね。

不動産屋さんは手続きがやりやすいように、言っているだけですので、注意してくださいね。別にローン審査が下りないなんてことはありませんので、ご安心ください。
また、住宅ローンは建物が建って、初めて土地の分まで融資実行してくれるのが普通の金融機関です。ですので、つなぎ融資というものをご利用いただくことになります。
ネットローンの金利の低いところなどは、つなぎ融資の制度自体がないところが多いです。しかし、提携ローンやネットローンより、条件の良い住宅ローンもあります。
ただ、一般の方が探し出すのは、手間暇かかりますし、金利だけでなく、諸費用も含めた総返済額で比較する必要があります。また、手続きも複雑の思われるかもしれません。
一番の近道は、やはりプロに相談するのが近道だとは思います。金額は発生してしまいますが・・・
建築される工務店が決まっていらっしゃるようですので、他の方も書かれていらっしゃいますが、まずは、そちらに相談されてみてはいかがでしょうか。

お住まいの地域にもよりますが、キャンペーンなどをされていて、JAさんも結構金利が低めで、元金均等返済にも対応されています。融資実行も土地建物を別の業者さんで購入されても、土地引き渡し時に実行してくださり、翌月からは、土地融資分の金利のみ支払いという制度もあります。結構扱いやすいと思います。
もし物件地域のJAさんが対応されていらっしゃらなかったらごめんなさいね。

もしよろしければ、詳細をご説明いたします。当方へお問い合わせください。この程度のご説明は無料ですので。

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原則論を言わせていただきますが、土地は建物別々の契約は可能です
業者がビジネスチャンスを得ようとしているだけだけだと思われます。
不信に思うのであれば、なぜできないのかご自信が納得するまで問うことです
良心的な業者であれば、きちんと説明していただけると思います
融資に関しましては、金融商品がたくさんありすぎて選択するのが、迷うくらいですからね、まずはお時間の許す限り銀行等に出向いて相場を知るのも勉強です
あと、土地分の自己資金についても融資可能な商品がありますのでご心配なく
又、不安にあることがあれば遠慮なくメールください
個人的なことですが、私も神奈川県出身です

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