不動産・住宅ローンの相談

不安を解消したいです(ライフプランと住宅ローン)

さとし(愛知県)

解決済み 2017年01月31日
ご相談させていただきたいことは以下です。

・住宅ローンの借り換えを今すべきか。借り換えない場合も10年固定のままで将来的に支障ないか(子供にお金のかかる時期の金利が保証されない)

・子ども(現在1人、将来的に2人)のための教育資金、老後資金のためにいくら貯蓄が必要か。家計からどう捻出していくべきか。


2年前に5600万のローンを主人と連帯債務で35年返済で組んでいます。金利は10年固定で1.3%(11年目以降は変動でも固定でも店頭表示金利から1.5%マイナス)です。夫婦共働きで公務員(夫37歳、妻30歳)世帯年収は控除前で950万円ほどです。いまさらですが、かなり無理をしてしまったと自覚しています。主人も歳ですので、ローンは可能であれば1年に100万ずつ、難しければ2年で100万ずつ毎月の返済の他に繰上げ返済していきたいと思っています。
悔やんでも仕方ないので、これから子供の教育資金や老後資金含めてどうしていくべきか、検討しているところで、取り急ぎ、ローンの借り換えで返済額を節約できるのであれば実行したいと考えます。
検討中なのは同じ10年固定で金利が0.54%の商品です。ネット銀行なので連帯債務という形はとれず、ペアローンです。シュミレーションすると確かに700万ほどメリットがありそうですが、11年後からの優遇は店頭表示から0.7%マイナスです。

そもそも、現在子どもが0歳、できればもう1人欲しい中で、教育資金の面でも、10年固定を選ぶべきなのかも悩みはじめました(子どもが成人するまでの20年は少なくとも固定とすべきなのか)。うちのように、10年では返済できない額の場合は、10年固定を選択すべきでなく、少なくとも20年の固定を選択すべきでないかと考え始めています。

家計ですが、現在私は育休中なので所得は減っていますが、復帰後はだいたい以下の収支です。
◯収入
夫26万円
妻24万円
ボーナス(夏冬)2人合わせて200万円ほど
●支出(月)
食費30000円
水道ガス光熱費18000円
通信費20000円
夫小遣い20000円
妻小遣い20000円
住宅ローン返済167000円
ガソリン代10000円
医療保険 夫13000円(2種類入っていて一方は年金として老後1年に370000円支払われる確定年金タイプです)
妻4000円
●年払い
固定資産税8万円
自動車税4万円
妻 貯蓄型医療保険69万円(10年間であと3年で満期です)

No.1184

質問者からのメッセージ

2017.02.17

みなさま、ありがとうございました。 住宅ローンの繰上げ返済しか頭になかったのですが、固定費と考えこだわり過ぎないというご指摘が新しい発見でしたのでベストアンサーに選ばせていただきました。

回答 7件

中嶋 よしふみ ファイナンシャルプランナー
所属:シェアーズカフェ 中嶋よしふみ
エリア: 埼玉県 川口市

借り換えは確実にされた方が良いですね。
具体的なアドバイスは住宅を得意とするFPに有料でどうぞ。数千万円の判断を無責任な無料相談で決めるのは危険です。5000万の借金は人生を左右する額です。
当店は東京にありますが、地方からも頻繁にお客さんが来ます。海外から来店される方もまれにいらっしゃいます。慎重な方はそれだけ手間とコストをかけてリスクを避けます。

2017年01月31日


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斎藤 和孝 ファイナンシャルプランナー
所属:株式会社ベリーライフコンサルタント

ご相談拝見しました。

世帯年収から計算して、確かに借入額が多く、今後の教育費の負担などを考えるとすぐにでもプランニングをする必要を感じます。

支出は極めて健全ですし、ご夫婦ともに収入は安定していますから、ライフプラン設計書を作成して、まずは現状のままでいくと将来どのように
キャッシュフローが厳しくなるかを把握することから始めてみてはいかがでしょうか?

借り換えは一般的に「金利差1%以上、残存年数10年以上、借入残高1000万以上」の場合に効果があるといわれています。
現在の金利からは1%以上は下がりませんが、検討の余地はあると思います。
また、資産運用をしっかりと考えて、計画的な繰り上げ返済プランを立てていくことをお勧めします。

2017年01月31日


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平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

さとし様、はじめまして東京の独立系FP、平井美穂と申します。
不動産営業を経験後、2社の金融機関で住宅ローン融資業務をしてきました。
現在は独立系FPとして企業に属さず、
お客様にとって最善の住宅ローンの借り方・返し方や
家計のアドバイスをさせていただいております。

借り換えをご検討とのこと、10年固定か20年固定か迷われているようですね。
将来の金利は誰にも予測ができず、どちらがいいかは結果論でしか判断できないので
悩ましいところですが、現在の金利が1.3%ならば20年固定でもメリットが出る金融機関があるかと思います。
ただし、昨年夏以降、長期金利が若干上昇しています。
借り換えには1~2か月時間がかかりますので、借換完了時点の金利が
20年固定でも必ずメリットが出るかは保証できません。
変動のリスクから解放され、20年間金利を固定できる安心をメリットととらえればメリットは得られると思います。

一点、心配なのは、金融機関によっては奥様が育児休暇中であると借り換えができません。
検討されているネット銀行では復職前の育児休暇中であっても借り換えが可能か
確認をされておりますでしょうか?それとも近日中に復職予定でしょうか?

教育費や老後資金をどのように確保していくのか漠然と悩まれているようですが
キャッシュフロー表を作成してみることで今後年間にいくら貯蓄が必要か、
繰り上げ返済をするべきかそれとも教育費の貯蓄を優先するべきかが明らかになります。
キャッシュフロー表の提案や住宅ローンの提案を得意としている独立系FPに
よろしければ一度ご相談なさってみてください。

当事務所でも遠方のお客様向けに電話有料相談を行っています。
(ただし、女性のお客様限定となります。)
現在キャンペーン中で25分間無料相談が可能です。
よろしければご利用下さい。
電話相談はこちら→ボイスマルシェ(カウンセラー平井美穂でお申し込みください)https://www.voicemarche.jp/advisers/221/

2017年01月31日


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ベストアンサーに選ばれた回答です!

吉野  裕一 ファイナンシャルプランナー
所属:FP事務所 MoneySmith

初めまして、広島でFP事務所を営んでおります。
FP事務所マネースミスの吉野と言います。

以前は愛知県の方におりました。


さて、住宅ローンについてですが、ご夫婦合算で考えると返済率は21%程度とそれ程負担が大きくはないと思います。

今後の繰り上げ返済についても無理に繰り上げ返済をして手元の資金を減らすより、教育資金として貯蓄されていっても良いのではないでしょうか。


住宅ローンの借り換えは、金利の低い方が良いのでしょうが、固定期間や利便性など考えられて慎重に行うとよいでしょうね。

また最近では格安スマホなど通信費の節約も可能かと思います。


総括的に考えるのであればFP事務所でご相談をされる事をお勧めします。


住宅ローンのみですと、借り換えのシミュレーションは金融機関で無料で行ってもらえるところはあるでしょうが、勧誘も強くなりますね。


住宅ローンは長い付き合いとなります。無理に返済ばかり考えずに固定費として考える事も出来るのではないでしょうか。

仮に20年固定や30年固定とした場合に、世の中の物価が上がった時には住宅ローン返済額は固定期間は一定なので実質の負担は減少していきます。

2017年01月31日


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黒田 健一 ファイナンシャルプランナー
所属:おうちコンシェル
エリア: 石川県 金沢市

さとしさん

こんにちは、住宅ローンや将来のやりくりの不安、悩ましいですね
当店には同じようなご相談が多数寄せられます、頂いた情報の範囲で
は決して悔やむようなレベルではないと感じます

・住宅ローンについて
同じ固定期間を選択されるのであれば金利が低い方に借り換えた方がそれはいいですよね
700万もの差が出るのであれば迷うことはありませんね。
問題なのは10年固定か20年固定にするかということです
このことについて、誰に相談しようが出ない結論があります、それは
どちらが得かということです。将来の金利を断定することは誰にもできないからです。
まず、借換を実行する前に行うことは、全期間固定金利の条件のもと
教育費と老後資金がまかなえるかどうかをみることです

・教育、老後資金の捻出について
まず上記の計算を行うことが前提です
不足している場合には収入を増やすか、支出を減らすか、お金を殖やすかの検討です
収入の面では公務員であることから増やすことは考えにくいですね
支出は通信費に可能性が残っています
支出のなかの税金を減らすという考えで、確定拠出年金個人型を利用する方法もあります
それでも不足する場合には不足する度合いに応じて殖やす検討をする必要があります

いずれにしても、さとしさんの性格やライフスタイルによって選択肢は変わってきます
借換を決断する前に経験豊富なFPと顔を突き合わせてご相談ください。


2017年01月31日


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尾山 道郎 ファイナンシャルプランナー
所属:haco life(株式会社HACO)
エリア: 徳島県 徳島市

さとしさんは10年固定と20年固定で悩まれていますが、返済期間がまだ33年残っていることを考えると、全期間固定をおすすめします。
各銀行が独自に作っている全期間固定ローンと、フラット35が借換候補ですね。

フラット35への借換が可能な状況であれば、こちらが優先になるでしょう。今月の全国最低金利は1.12%です。
銀行独自のローンは、フラット35に比べれば借換用件が緩い部分があり、フラット35が無理であればこちらでしょう。金利はフラット35よりも若干高くなります。

いずれにしても10年固定で借り換える場合に比べれば金利は高くなりますが、現在はマイナス金利の影響で、全ての金利が「異常」といって良いほどの低金利です。
この状況で、いわば「どんぐりの背比べ」で悩むよりも、マイナス金利が終了したあとの、正常な状態で適用される金利を考えた方が良いですね。10年固定にしても20年固定にしても、次の更新時は相当な確立でマイナス金利は終了しているでしょう。
であれば、現在の情勢を生かして、いま残期間全ての金利を固定してしまう方が、長期的視点に立てば優位性があると思われます。

この金利で全期間固定ができれば、繰り上げ返済をせずに、その資金で資産運用を行う方がメリットが大きいケースも増えます。繰り上げ返済をしてしまうと、いざというときの手元資金を完全に手放すことになりますので、トラブル対応のことも考えると、運用という行為が家計の安全性を高める結果に繋がる場合があることも考えていただく方が良いと思われます。

2017年01月31日


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牧野 寿和 ファイナンシャルプランナー
所属:牧野FP事務所

さとし様

はじめまして、「人生の添乗員®」ファイナンシャルプランナーの牧野寿和と申します。
どうぞよろしくお願いいたします。

早速、ご相談の件ですが、
いただいた文面をベースに私なりのお答えをさせていただきます。

まず、住宅ローンについてですが、
現在融資を受けてみえる金融機関と
借り換えを検討してみえるネット銀行の返済期間中の優遇金利も考慮した
支払い総額、また借り換えのための諸費用を含めて借り換えをした方がいいのか、
20年固定ローンがネット銀行の商品にあれば、
そのシミュレーンもしていただきたく思います。

また、さとし様が融資を受けている金融機関で、
さとし様と同じような住宅ローン商品の金利が、
現在さとし様の金利1.3%より低いのであれば、さとし様が融資を受けている金融機関に、
借り換えをする前に借り換えの検討をしている旨をはなし、
現在の金利まで下げてくれるように交渉するのもよいかもしれません。
この場合、借り換えをするほどの諸費用はかかりません。

また、貯蓄についてですが、
実際にシミュレーンをしてみないとわかりませんが、
繰上げ返済に現金を使っていくと住宅ローンの残債は減りますが、
手持ちの現金もなくなります。
お子さまの教育費は、原則現金での支払いですのでまずその対策が必要です。
というより、住宅ローンの完済時のさとし様の年齢や今後老後資金を含めた貯蓄をするためには、
現在の家計支出を減少させる取り組みが必要ではないでしょうか。
そこで、ここは専門家に、住宅ローンの返済の対策や
ご夫婦の将来への「想い」を取り込んでもらう詳細なシミュレーンの作成を依頼され、
早急に今後の対策を打たれることをお薦めいたします。

2017年02月01日


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