マイホーム購入について

私は不動産と住宅メーカーを長く勤めていました。

一戸建ての注意点は・・・
１．自分でリフォーム費用を貯めていかなければいけない
２．草むしりなどのメンテナンスが掛かる
３．固定資産税がマンションより高い（物件次第ですが）

また、お薦めされている住宅ローンが変動型なので
将来の金利アップにどこまで耐えていけるか？
教育費がかさむ頃に重なると大変ですね。

そもそも大事なのは、今回の住宅計画は
「何のために」「誰のために」やる計画だったのかを
もう一度、原点に立ち返って考えてみると良いでしょう！！

目安として物件価格は年収の５倍以内が
安全圏だと思います。

ライフプランを再検討して無理のない
返済計画をして下さい。

参考にして頂ければ幸いです！

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一生涯の中でも最も高額な買い物なのですから、悩むのは良いことです。
借りられる額と返せる額の違いにも気づいていらっしゃるので意識も高いと感じられます。

基本的に不動産業者はより高額な物件を買ってもらいたいので、ご自身で予算の枠は押さえておきたいところです。

今回の２９５０万円～３１００万円の物件の場合、変動金利（３５年、１％で試算）だと月の返済額は約８３０００円～８７０００円位になります。これにプラスして固定資産税がかかります。また、戸建てでも将来的な修繕計画を自分で立てた方が良いと思います。その分を積立て感覚で別口座にプールするのも一つの方法です。

このように考えると現在の賃料並みという言い方は少し乱暴すぎると思います。
変動金利のリスクも認識しておいた方が良いでしょう。
今年であればフラット３５Ｓの利用も選択肢に入ってくると思います。

また、今までの試算はあくまでも現状の家計を元に比較したものです。
しかし、必要なのは家計の将来を見据えることです。

そこで必要となってくるのがライフプランです。
住宅費用だけでなく、お子さんの教育費や老後の生活などこれから必要となってくる支出を洗い出し、それに対応して収入の見込みと貯蓄額の推移をキャッシュフロー表にまとめると家計の姿が見えてくると思います。

その時点で初めて、住宅ローンの無理のない返済額がわかるのです。

ご自身でライフプランを作成するのが難しい場合は、ファイナンシャルプランナー是非活用して下さい。

購入前に問題意識を持っていただいたことは、大きいアドバンテージだと思います。
ご家族皆さんが満足できる夢のマイホームを手に入れられることを願っております。

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生命保険とかは掛けてないんですか？
それによっても答えが変わるのですが。
世帯の年収が500万円なのはいいんですが、金利は変動ですか？固定ですか？
変動だった場合は金利が上がったら、払えないかもしれません。
中古のマンションの場合は、ギリギリ可能なんですが、頭金を後少し貯金するかしないと戸建ての場合はきついかもしれないです。
これが見解です。不動産屋のセールストークに呑まれたら危険ですよ。
実績を上げようとして、売ろうとしますから。

しかし、決めるのは貴女方なのでこれを踏まえてお近くのFPに相談されるとよろしいかと思われます。

お体に気をつけて。

後、ご主人の死亡リスクを忘れないでください。

お子さんは小さいので、ご主人が亡くなったときのために団体信用生命保険をローン
につけることをお勧めします。

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御質問内容や御提示いただいているデータからは、
基本的な部分でしっかりしたお考えをお持ちなことが伺えます。

まず、マンションか戸建てかは、ライフスタイルや今後の子育ての考え方により
どちらがkomattaさんの御家族にあっているかがとても大切になると思います。

実際、購入を考えた場合のことですが

１．修繕費
マンション：基本的に管理費とともに支払い管理組合で積み立てる

戸建て：ご自身で（その家庭ごとに）準備が必要。
　　　　　不動産屋さんがトークの中でどのように説明したかわかりませんが
　　　　　戸建てでもローンと別に計画的に準備することが必要かと思います。

２．月々の支払い（ローン）
「借りれる金額と返せる金額は違いますよね？」
このことをしっかり理解されているので大丈夫だと思います。

今は、フラット３５でも物件価格１００％（頭金なし）に対応していますので
ある程度の条件をクリアされた方であれば「借りること」はできるでしょう。

ただ、住宅ローンは１，２年のものではなく２０年、３０年付き合うもの。
返せる金額でローンを組むことは必要です。

不動産屋さんが「今の家賃並で大丈夫」といっても条件が「変動金利」では
鵜呑みにできません。

確かに今は全体として低金利、固定と比較しても変動金利はさらに低くなり、
場合によっては当初何年間は優遇金利などとなるとシミュレーションの金利は
１％台となる場合もあるでしょう。
ですから支払い開始時は、「今の家賃並」かも知れませんが
それが３５年間続く保障はどこにもありません。
（すくなくとも私は知りません）

やはりローンの返済金額はしっかりと確認、検討されると良いと思います。

３．頭金と貯蓄
今回、仮に５００万円の頭金を入れても年収の半分以上、個々のモノをあわせれば
年収以上の貯金が残ります。

お子様が２人になって生活費、教育費の負担が今後増える中、思うように貯蓄額は
のびないかもしれませんが、住居購入後の貯蓄としてはそれほど
心配は要らないかと思います。

また、余計な提案で恐縮ですが、将来住宅ローン支払い、教育費等で
支出が大きくなるようでしたら
お子様がある程度大きくなられたところで奥様も働かれることも選択肢の
ひとつとなるかとおもいます。

基本的な考えもしっかりされており
年齢的にもまだ十分いろんなことに対応できると思いますので
今回の住宅購入を是非、成功させてください。

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不動産屋さんが、探していた物件より高いのを押してくるのは、当然ですよね。
彼らも仕事ですから・・・。
しかも、変動金利35年で今の家賃並みでって、結構厳しい不動産屋ですね。
なんでもいいから高いのを売りたいと言うのが、明らかですね。
今の変動金利で計算すれば、家賃並みでいけるでしょうし、2500万円借りる場合に審査金利でも御主人の年収の26％くらいで審査が通る可能性はありますね。

でも、変動金利でので、金利上昇局面での金利リスクを想定していないと、買ったはいいけど、金利が上がって返済できなくなって、マイホームを手放さなければいけない状況や、さらに売ってもまだローンが残るなどの事が十分考えられます。

しかも、これに固定資産税・修繕費・子供の教育費など色々と考えないといけない費用はあります。

今お持ちのお悩みを解決するには、
お近くのFPの方に、ライフプラン（子供の教育費なども含む）を作ってもらって、変動金利でも問題なく返済できるのか？どの金額まで自分の家庭では、ローンを返していける能力があるか？などを分析してもらうことで、納得して住宅購入が出来るようになりますよ。

素晴らしいマイホーム生活がおくれることを期待しております。

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ＦＰ業務から不動産売買、住宅ローンのあっせんを日常業務として活動しております。

komattaさんの購入希望するのは、マンション？それとも戸建？自分軸をもって
まず、そこからもう一度検討されるのがよろしいのでは・・・

それから、物件を見る目を養うために条件をしぼった物件を数多く見学してください。
マンションや戸建のメリット、デメリットを理解しないまま購入すると
あとで後悔されますので・・・

住宅取得においての成功の秘訣はいい不動産営業マンとの出会いです。

それからもうひとつは、住宅ローンに関しての専門家（ＦＰ等）のアドバイスですね。
komattaさんのいう「借りれる金額と返せる金額は違いますよね？」は当然であり
借入額を決めるのもkomattaさん自身です。
そして、最終的には、自己責任になるわけですから・・・

将来のライフプランなどの返済計画を見据えたうえで判断されることをお勧めします。

今回のご相談内容は一度すべて白紙にして、資金計画の再確認をおこない、
それから自分たちの希望する物件選択・・・そして比較検討しながらマイホームの
夢を実現してください。それからでも遅くはないと思います。

komattaさんマイホーム取得の参考に少しでもなれれば幸いです。

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ご質問の内容ですが、本当に必要ですか又不必要ですかもう一度考えてください
欲しいから買うのではありません必要だから買うのです。
私も不動産業です、買っていただくのが商売です
お客の将来までは、保証しません
しかしながら、私はFPのはしくれですので、自分の利益だけを追求しません
毎月の支払い可能額・修繕積立金・団信費用・固定資産税がかかります、いわゆるランニングコストというものです
十分計算し、家族サービス費用および教育費用も念頭にいれて決断してください
以上

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もともとご検討されていた２４００万位のマンションで管理費修繕費を加味して年収から考えた返済比率を考えると、３５年固定金利のフラット３５で計算しても十分余裕のある返済額になると思います。

そして、不動産屋さんのおすすめ物件で計算しても出来ないことはありませんが、ローンだけの返済比率はいいとしても、管理費修繕費を加味すると、若干窮屈になるような気がします。

できれば、フラット３５の金利で計算して可能なプランかご検討されるといいですよね。

ただし、余裕があると言っても、お子さんの教育費や、その後の収入の変動、他の支出を考えると、住宅ローンはしっかり選んでいかないといけなくなります。

現在の変動金利で３５年のプランを立てるのは、注意が必要ですよね。いつ金利が上昇するかわかりませんし。

厳し目のプランを作成されるといいです。

フラット３５でも、耐震などの条件を満たすフラット３５Sや、3年、5年、10年固定金利選択など、シミュレーションを是非行ってみてください。

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物件の良し悪しは別として単にマンションか戸建てかの選択では、戸建てをお勧めします。
理由としては、今後日本では公的年金だけでは老後は暮らしていけません。
国も税収や年金の財源不足の対策として個人資産を担保に老後の生活費を捻出するリバースモーゲージ制度を導入していくと思われます。
その際に、マンションは対象となりません。
土地の資産価値をポイントを戸建て住宅を取得しておけば、ローン返済が終わればリバースモーゲージ制度を活用して老後の生活資金を作れます。
又、戸建てであれば太陽光発電を載せて、将来の光熱費対策もできます。
原油価格の上昇を考えると老後は光熱費の負担も大きな課題となります。

又ローンに関しては変動金利はお勧めできません。
35年返済の１０年固定で１．９％で借りた場合、2600万円の借り入れで84,800円／月です。（但し、諸費用も別途出費が必要になります。）
現在は低金利の時なので、長め（10年）に固定する方がよろしいと思います。

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住宅を購入する場合、上記のような迷いは当然のことですね。
この場合、銀行や不動産屋は現在の年収のみだけとりあげて買える・買えないと人事で物事を言います。(相手は当然商売なので買ってもらいたい、借りてもらいたい)

現実には、住宅購入については年収はもちろんですが、それ以上に考慮しなければならない点がふります。

・購入時の夫婦年齢
・購入時の子ども年齢
・妻の就労有無
・退職金の有無

これらをすべて加味して購入可能かどうかを確かめるものが、キャシュフロー表(ﾗｲﾌﾌﾟﾗﾝ･人生設計)というものになりのす。
横軸に家族全員の年齢で40問間、縦軸が毎年の収入・支出の表で最終的に貯蓄がマイナスにならないかどうかということを検証します。

失敗の許されない大きな買い物になりますので、FP専門家と相談し、この表を作成してから住宅購入することをお勧めします。

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