繰上げ返済是非
ピノキオ（東京都）
解決済み 2010年03月23日定年夫60歳、妻56歳、子供結婚独立済の夫婦です。
収入は、都心家賃収入で、税引後キャシュフロー夫年220万、妻240万。
夫年金が、報酬比例年180万、企業年金年60万。65歳で基礎分追加。
夫年金での、自宅と田舎暮らしの堅実がモットーな生活スタイルです。
不動産貸付で下記の負債があります。
①民間住宅10年ローン残額640万、4年後完済、変動2.175％
入居者退出時は売却も視野
②国金10年個人事業ローン夫残額2500万、7年後完済、固定2.6％
妻残額3100万、7年後完済、固定2.01％
今回、夫不動産売却で税引後1160万キャシュフローありました。
他の金融資産は、株式塩漬け分2500万、来年償還分500万あります。
この売却収入を、新規不動産に、繰上げ返済に、金融商品に向けるか
相続対策か、比較検討しました。
結果、高金利理由で、全額を②繰上げ返済に使うと考えました。
先生方のご意見お聞かせいただけたら幸いです。
金利リスク） ②繰上げ返済後、①が未売却状況での変動金利急上昇に
対しては、来年償還分で繰上げ返済する。
税金リスク） 借入金利子は確定申告で経費計上（税率２４％）しており、
繰上げ返済で経費を減らし、納税額を年２０万増やすのも辛い。
相続リスク） 新規不動産投資は老後の管理手間、換金性より避ける。
孫への相続対策生命保険は未加入で、60歳後も加入可なら検討開始。
保険リスク）掛け捨てで、傷害と死亡に月額5360円、がん月3290円。
地震リスク）賃貸も含め火災保険は全て付保、地震は全て未加入。
賃貸も自宅も、全て優良地盤でのＲＣ物件で、地震リスクが低いと見る。
No.179
回答 6件
①②は稼働中の収益不動産における借入れという理解でよろしいでしょうか。
これには団信は付保されているのでしょうか？
①については残高もさほど多くありませんし、②の金利水準も固定で悪くないようにお見受けします。
一方、現預金はいかがなのでしょうか。
もし、来年の500万（償還？）だけということでしたら、いざというときには、若干心もとないような気がします。
稼働中の収益不動産のＣＦがうまく回っていていらっしゃるのであれば、（レバが効いて）資金がよく働いているということだと思いますし、
さらには空室時には売却できるということですから、再度キャピタルゲイン＊の妙味もあることかと思います。
＊税引き後1160万ということですので、キャピタルゲインと判断しています。
であれば、今回の売却益金はそのまま現預金としておかれ、有事に備える資金としてプールし、
不動産は、税評価圧縮と、（団信があれば）生命保険代替効果があるので、そのままにしておかれるのも、ひとつの選択肢かと存じます。
以上、与件だけで述べさせていただいております。
過不足についてはご容赦くださいませ。
どうぞよろしくお願いいたします。
これには団信は付保されているのでしょうか？
①については残高もさほど多くありませんし、②の金利水準も固定で悪くないようにお見受けします。
一方、現預金はいかがなのでしょうか。
もし、来年の500万（償還？）だけということでしたら、いざというときには、若干心もとないような気がします。
稼働中の収益不動産のＣＦがうまく回っていていらっしゃるのであれば、（レバが効いて）資金がよく働いているということだと思いますし、
さらには空室時には売却できるということですから、再度キャピタルゲイン＊の妙味もあることかと思います。
＊税引き後1160万ということですので、キャピタルゲインと判断しています。
であれば、今回の売却益金はそのまま現預金としておかれ、有事に備える資金としてプールし、
不動産は、税評価圧縮と、（団信があれば）生命保険代替効果があるので、そのままにしておかれるのも、ひとつの選択肢かと存じます。
以上、与件だけで述べさせていただいております。
過不足についてはご容赦くださいませ。
どうぞよろしくお願いいたします。
2010.03.23
+ 全文を見る
家賃収入から返済や経費を引いた残りが年７００万円あるのですね。
そして手持ちの１１６０万円を繰上返済すると、さらにCFは増えるでしょう。
そして４年後、７年後にはもっとCFは増え、債務はゼロになります。
ピノキオさんが６７歳のとき、債務はゼロです。
このとき、資産はいくらでしょうか？そうすると相続税は？
今はまだ元気でしょうから、債務を減らすことはお勧めしますが、
１０年後を目途に、資産管理をまかせられる任意後見人を考えておくのもよいと思います。
今まで不動産投資で築いた財産です。
相続税でたっぷり持っていかれたり、争族財産にならないように気をつけてください。
投稿の内容から、とてもしっかりした方とお見受けしました。
定年後こそ自分の人生。どうぞたっぷり楽しんでください。
そして手持ちの１１６０万円を繰上返済すると、さらにCFは増えるでしょう。
そして４年後、７年後にはもっとCFは増え、債務はゼロになります。
ピノキオさんが６７歳のとき、債務はゼロです。
このとき、資産はいくらでしょうか？そうすると相続税は？
今はまだ元気でしょうから、債務を減らすことはお勧めしますが、
１０年後を目途に、資産管理をまかせられる任意後見人を考えておくのもよいと思います。
今まで不動産投資で築いた財産です。
相続税でたっぷり持っていかれたり、争族財産にならないように気をつけてください。
投稿の内容から、とてもしっかりした方とお見受けしました。
定年後こそ自分の人生。どうぞたっぷり楽しんでください。
早速のお返事有難うございます。
不動産に強い方のお返事とお見受けしました。
後見人は妻や子供1人になるかと思い、資産管理会社設立か、将来の
管理委託化も検討中です。
現在までの節税と相続施策で、①夫婦共有名義で新築し賃貸所得の分散、
②子供への土地持分贈与、今後は建物持分贈与し、3名で65万控除享受、
③単独名義物件の売却・・を進めており、今回の一時収入も③の一環でした。
不動産と金融資産の比率指標は？ 短期返済で事業用借入金を無くすことの
是非（税額面とキャシュフロー面）につき、ご意見戴ければ幸いです。
不動産に強い方のお返事とお見受けしました。
後見人は妻や子供1人になるかと思い、資産管理会社設立か、将来の
管理委託化も検討中です。
現在までの節税と相続施策で、①夫婦共有名義で新築し賃貸所得の分散、
②子供への土地持分贈与、今後は建物持分贈与し、3名で65万控除享受、
③単独名義物件の売却・・を進めており、今回の一時収入も③の一環でした。
不動産と金融資産の比率指標は？ 短期返済で事業用借入金を無くすことの
是非（税額面とキャシュフロー面）につき、ご意見戴ければ幸いです。
2010.03.23
+ 全文を見る
記載内容から、気がついたところのみ記します。
１．借入主死亡の場合の手当て、つまり生命保険です。契約はありますでしょうか。あれば、それほど返済を急がなくてもいいように思います。指摘されていますように、別途流動資金があれば別ですが、手元の流動性確保の方がいいように思います。文脈からは、借入金利及び償却分を税務上享受されているわけですから、これを引続き享受されるのがいいんではないかと思います。
２．空室になったら売却ご検討とのことですが、売り易さは、賃借中の方がいいはずです。売却が念頭にあるのでしたら、今が売りのタイミングとしていいかは疑問ですが、賃借中の売却を検討された方がいいのではないかと思います。
３．相続に当たっては、基礎控除（5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）、所謂小規模宅地の軽減評価などがあります。ご存知かと思いますが、更には生命保険については、別枠で、500万円×法定相続人の数、があります。
１．借入主死亡の場合の手当て、つまり生命保険です。契約はありますでしょうか。あれば、それほど返済を急がなくてもいいように思います。指摘されていますように、別途流動資金があれば別ですが、手元の流動性確保の方がいいように思います。文脈からは、借入金利及び償却分を税務上享受されているわけですから、これを引続き享受されるのがいいんではないかと思います。
２．空室になったら売却ご検討とのことですが、売り易さは、賃借中の方がいいはずです。売却が念頭にあるのでしたら、今が売りのタイミングとしていいかは疑問ですが、賃借中の売却を検討された方がいいのではないかと思います。
３．相続に当たっては、基礎控除（5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数）、所謂小規模宅地の軽減評価などがあります。ご存知かと思いますが、更には生命保険については、別枠で、500万円×法定相続人の数、があります。
早速のご返事有難うございます。
１．個人の傷害疾病リスクや、事業の地震火災リスク（地震保険未付保）を見ての
手元流動性の金額は幾ら必要でしょうか？個人の塩漬け株を売却すれば2500万、
事業用預金（敷金を除く収益や積立金）2000万があり、これ以上は不要と判断。
１-2．手元現金を、HSBC1年定期にしても1.5％、不動産の投資収益率5％や
借入利率2.6％に達せず、目的が無く留保するのは疑問があります。
２．賃借中の売却も可能ですが、内見不能につき通常売却額が下がります。
個人名義資産組み換え方針の下、賃貸継続と売却とを両睨みで考えています。
３．相続対策で、受取人を子供か孫にしての、被保険者60歳以上加入可の
一時払い（1千万以上）生命保険は有るのでしょうか？
１．個人の傷害疾病リスクや、事業の地震火災リスク（地震保険未付保）を見ての
手元流動性の金額は幾ら必要でしょうか？個人の塩漬け株を売却すれば2500万、
事業用預金（敷金を除く収益や積立金）2000万があり、これ以上は不要と判断。
１-2．手元現金を、HSBC1年定期にしても1.5％、不動産の投資収益率5％や
借入利率2.6％に達せず、目的が無く留保するのは疑問があります。
２．賃借中の売却も可能ですが、内見不能につき通常売却額が下がります。
個人名義資産組み換え方針の下、賃貸継続と売却とを両睨みで考えています。
３．相続対策で、受取人を子供か孫にしての、被保険者60歳以上加入可の
一時払い（1千万以上）生命保険は有るのでしょうか？
2010.03.23
+ 全文を見る
他の先生のと重なるところもありますが、家賃収入以外の収入が少なすぎる。
売却するなら満室のほうが売れますし、地震による火災は保障が利かないんですよ。
相続で考えると相続財産よりも借金のほうが残る可能性が多いです。
地震の怖いのは、いつ来るか判らないからなんですよ。油断大敵。
収入は確保して長期返済計画を建てることから始めないと、相続対策にもならないし、
限定承認で、子供が手放したら元もないよ。
バランスシートを正常に保たないと、後が怖いよ。
サラリーマンの兼業でやってるならわかるけど、老後の段階では問題ありすぎです。
売却するなら満室のほうが売れますし、地震による火災は保障が利かないんですよ。
相続で考えると相続財産よりも借金のほうが残る可能性が多いです。
地震の怖いのは、いつ来るか判らないからなんですよ。油断大敵。
収入は確保して長期返済計画を建てることから始めないと、相続対策にもならないし、
限定承認で、子供が手放したら元もないよ。
バランスシートを正常に保たないと、後が怖いよ。
サラリーマンの兼業でやってるならわかるけど、老後の段階では問題ありすぎです。
早速のご返事有難うございます。
バランスシートのご指摘ですが、指標を明示戴ければ判り易いのですが。
一般の方の住宅ローンに絡む個人資産BSと、事業経営のBSを、混乱させた
みたいですが、今の個人資産に占める借入金比率は15％、事業で40％です。
事業の自己資本比率50％レバレッジ2倍でスタート、7年後に借入金ゼロで
個人も事業も無借金になりますが、むしろ無借金時の弊害懸念しています。
バランスシートのご指摘ですが、指標を明示戴ければ判り易いのですが。
一般の方の住宅ローンに絡む個人資産BSと、事業経営のBSを、混乱させた
みたいですが、今の個人資産に占める借入金比率は15％、事業で40％です。
事業の自己資本比率50％レバレッジ2倍でスタート、7年後に借入金ゼロで
個人も事業も無借金になりますが、むしろ無借金時の弊害懸念しています。
2010.03.23
+ 全文を見る
堅実な経営だと感心しております。見習いたいものです。
＞無借金時の弊害懸念
どのような心配でしょうか？少し考えてみました。
①経費計上の支払利息が無くなる。結果納税額は増える。
②現金が今までよりも多く余ることで緊張感が無くなる。
③富裕者に見られて警戒が必要となる。
④・・・考え中
①は納税額は増えても手許現金は増えるはずです。
又、支払利息相当分を何らかの経費で計上も可能かと。
②これはピノキオさんご夫婦の今後の選択です。
③今まで通りの生活を維持なさればいいのでは。
無借金時の弊害は懸念するほどには無いと思います。
＞無借金時の弊害懸念
どのような心配でしょうか？少し考えてみました。
①経費計上の支払利息が無くなる。結果納税額は増える。
②現金が今までよりも多く余ることで緊張感が無くなる。
③富裕者に見られて警戒が必要となる。
④・・・考え中
①は納税額は増えても手許現金は増えるはずです。
又、支払利息相当分を何らかの経費で計上も可能かと。
②これはピノキオさんご夫婦の今後の選択です。
③今まで通りの生活を維持なさればいいのでは。
無借金時の弊害は懸念するほどには無いと思います。
＞ラビットレースを余儀なくされています
人生のラビットレースから抜け出すために、
借入れの決断をされて、不動産経営に入られたのではないかと推察しますが・・・。
価値観の転換は容易には出来ないのも充分に理解できます。
ピノキオさんの年齢等考慮すれば借入金の返済が優先では、と私は思います。
これは私の価値観からの発言ですが参考になれば幸いです。
人生のラビットレースから抜け出すために、
借入れの決断をされて、不動産経営に入られたのではないかと推察しますが・・・。
価値観の転換は容易には出来ないのも充分に理解できます。
ピノキオさんの年齢等考慮すれば借入金の返済が優先では、と私は思います。
これは私の価値観からの発言ですが参考になれば幸いです。
2010.03.24
+ 全文を見る
文面を見る限り、将来お金に困るということはないようですね。
これを前提にアドバイスさせていただきます。
FPはお金の損得をもちろん考えますが、それ以上にライフプラン(今後の人生をどのようにご夫婦で過ごすかということ)をお金の損得以上に最重要視しています。
多くのご相談者を見ていてわかっていることは、ある一定以上の高齢になるとお金の使い道がないということがよくわかりました。(病気関係支出を除く)
60歳という年齢を考えると、旅行・食事・趣味などに大きくお金を使える期間が10年～20年ぐらいの可能性が大です。
そこで
・繰上げ返済
・相続対策(保険加入・新規不動産購入)
・金融商品投資
上記のほかに、1160万を毎年100万～200万おこずかいとして使うという考え方もあってよいのではないでしょうか。
これを前提にアドバイスさせていただきます。
FPはお金の損得をもちろん考えますが、それ以上にライフプラン(今後の人生をどのようにご夫婦で過ごすかということ)をお金の損得以上に最重要視しています。
多くのご相談者を見ていてわかっていることは、ある一定以上の高齢になるとお金の使い道がないということがよくわかりました。(病気関係支出を除く)
60歳という年齢を考えると、旅行・食事・趣味などに大きくお金を使える期間が10年～20年ぐらいの可能性が大です。
そこで
・繰上げ返済
・相続対策(保険加入・新規不動産購入)
・金融商品投資
上記のほかに、1160万を毎年100万～200万おこずかいとして使うという考え方もあってよいのではないでしょうか。
鋭いご指摘有難う御座います。全く同感です。
長く居たサラリーマン世界の弊害でか、価値判断の基準が効率とお金に
変わり果てていました。
毎日利益利益を追いかけ、お金儲けが生き甲斐のようになっていました。
若い60歳での1160万は、70歳でのそれの数倍の価値が有ると思います。
キチンと認識できていなかったのですが、資格取得学習や、田舎暮らしも
自分自身に金と時間を使うことだったと思います。
それらや、今回の質問の賃貸経営も、目標を計画どうり達成してきました。
その安堵感から次の目標を見失っていたのかもしれません。
狭義のライフプラン（ＦＰでいう金銭収支表）やキャシュフローだけを追いかける
のでなく、６０代での次の目標、例えばコミュニティに対するお金や時間や知恵
や労力での貢献や、パートナーである家内に対してもそれを使えるよう、
軌道修正を図って生きたいと思います。
的を得たアドバイス有難う御座いました。
長く居たサラリーマン世界の弊害でか、価値判断の基準が効率とお金に
変わり果てていました。
毎日利益利益を追いかけ、お金儲けが生き甲斐のようになっていました。
若い60歳での1160万は、70歳でのそれの数倍の価値が有ると思います。
キチンと認識できていなかったのですが、資格取得学習や、田舎暮らしも
自分自身に金と時間を使うことだったと思います。
それらや、今回の質問の賃貸経営も、目標を計画どうり達成してきました。
その安堵感から次の目標を見失っていたのかもしれません。
狭義のライフプラン（ＦＰでいう金銭収支表）やキャシュフローだけを追いかける
のでなく、６０代での次の目標、例えばコミュニティに対するお金や時間や知恵
や労力での貢献や、パートナーである家内に対してもそれを使えるよう、
軌道修正を図って生きたいと思います。
的を得たアドバイス有難う御座いました。
2010.03.26
+ 全文を見る
有事の準備金は、塩付け株売却2500万で対応させる考えです。
団信は①民間住宅ローンにはありますが、②国金の事業ローンには無しです。
夫婦死亡時も、賃貸収入が借入金返済額を十分上回る為、金融機関の審査
がOK出たと思います。
有事リスクへの対応ですが、傷害で夫婦入院日額13千円、夫婦死亡900万。
疾病入院補償はガン以外未加入で、疾病リスクだけは金融資産取崩し対応とし
保険未加入です。
ファンインベスト様の言われる有事リスクの詳細につき知りたいのですが。