派遣看護師の住宅ローンについて

こんにちは、東京の独立系ファイナンシャルプランナーの平井美穂と申します。
独立する前に都市銀行とフラット35の2社の金融機関で融資業務を行っていました。

ご質問の件ですが
フラット３５であれば転職して間もない派遣社員もしくはフリーターの方でも
融資を受けられる可能性が高いです。

ただし、住宅ローンの審査は
今後の収入の安定性や返済の見通し
購入する土地・建物の担保評価額など総合的に審査をしますので
審査を受けてみないと絶対と判断できない点はご承知下さい。

また、看護師さんという専門職をお持ちである点は
住宅ローンの審査上、金融機関の評価は高くなります。

そのため、フラット３５以外の金融機関も
派遣看護師さんに融資をする事例は少なくありません。

ただし、この場合もこれまでの職歴や
今後の収入の安定性、最終返済日までの返済計画の妥当性
購入物件の評価額などを
総合的に判断されます。

住宅購入時には
ローンの借り入れ意外にも
予算の妥当性や住宅購入後の家計推移、
あるいは土地・建物を探す際の注意点など
いろいろと注意する点がありますので
よろしければ住宅ローンや住宅専門のファイナンシャルプランナーに
相談してみて下さい。

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yuさん

はじめまして。
滋賀県近江八幡市のFP事務所「リベルタ経営相続研究所」の木村と申します。
よろしくお願いします。

さて、「派遣となると住宅ローンは通らないでしょうか」というご質問ですが、派遣という理由だけで、ローンが通らないことは無いと思います。

銀行融資は、融資したお金が金利とともにしっかり返済されるかどうか、また、返済不能時に備えるため、その物件に担保価値があるかどうか（物件融資に見合う担保価値があるかどうか）により決まります。すなわち、あなた及びその物件に、ご希望のお金を融資する信用を見いだせるかどうかです。

確かに、職業、職種、勤務年数は重要な要素です。その意味で、派遣社員は正社員に比べて不安定さは否めないのかも知れませんが、頭金は十分か、返済額が年収に比べて無理がないか（30%以下が望ましい）、返済満了時の年齢はどうか、現在の借入状況はどうか、過去の借入の返済状況（事故や遅延）はどうかなども、銀行にとって重要な判断要素です。

これら総合的に判断がなされるので、銀行により融資がなされたり、なされなかったりします。このため、具体的な物件を見つけた段階で銀行の窓口に相談されれば良いと思います。銀行のリスクに見合った金利となるかもしれませんし（信用が低いと思われれば、提示金利は高くなるかもしれません）、また、仮に融資が通らなかった場合は他の銀行に当たれば良いだけです。

なお、居住用の住宅は、フラット３５という比較的有利な融資を受けられる可能性もあるので、下記サイトで予備知識も付けられたら良いと思います。

https://www.flat35.com/

以上、参考にされてください。

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はじめまして。
かんたんにご案内します。
住宅ローンが通るか通らないかは、直近１年間の収入と各種支払状況をみて、収支的にバランスが取れているかどうかを判断されます。ショッピングで利用したカードなどで支払いを遅延したことがあるなど事故があると難しくなってきます。（審査機構で記録が出るため）

そのため、yuさんの場合は昨年が収入ゼロなので難しい感じがしますが、相談は無料なので金融機関に申し込みをしてみても良いと思います。経験にもなりますので…

なお、そもそもの話ですが、なぜ不動産を購入されるのでしょうか。賃貸ではだめなのでしょうか。
子供が小さいうちは自然の多いところ、大きくなったら大きめの物件に引っ越すなど賃貸のメリットもたくさんあります。
数年後にyuさんの仕事も落ち着くかもしれません。
長期的考え方で焦らずに。
お近くの不動産に強いFPにぜひご相談ください。

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yu さん

初めまして。
暮らしのFP／えがお相続 クリニックの北山と申します。

ご質問の件につき、頂戴している情報の範囲で、以下お答えいたします。

Q）派遣契約の切り替えが8月にあるのですが、やはり「派遣」となると住宅ローンは通らないでしょうか(父親は定年退職後のパート、姉もパート勤務の
　　ため、名義は私になると思います)
A）派遣社員だからローンが通らないということは、ありません

Q)　去年(2019年度)は海外にいたため収入はゼロです(2018年は派遣看護師として500万程度の収入がありました)2020年は3〜400万と予測しています
A)　正社員や公務員の場合、勤続年数がチェックポイントとなります。
　　審査基準は金融機関によって、さまざまで、1年以上の在籍が必要というところもあれば、3ヶ月や1ヶ月でも問題ないとする金融機関もあります。
　　派遣社員の場合は、この点で不利となることは否めないでしょう。事前に金融機関に問い合わせて確認すべきでしょう

Q） 住宅は地元で購入予定のため、現在住んでいる場所とは県が異なります。住宅ローンのために現住所を起点とした場所で約半年常勤で勤務するか、
　　派遣看護師として勤務するか悩んでいます(収入はおおよそ同額です)
A)　上記のように収入が同額であれば、今後の収入の安定性と継続性、つまり、返済の確実性が担保されることが重要です。
　　現住所を起点とした場所で約半年常勤で勤務後も継続して安定した収入（＝勤続）が確実であることが重要です。
　　その点は、いかがでしょうか？

その他）
・現時点でのローンなどはありません　→　住宅ローンを借りる際の審査に影響がありません
・貯蓄額は、合計すると800万程度あります　→　そのうち、いくらを頭金として使えるかも重要な要素です

・購入住宅はまだ検討中ですが2500万以下の物件で探しています　
・派遣看護師でも住宅ローンが通るならば仕事を掛け持ちしたいです(総収入が高くなるので)
→　収入に対する返済率が審査要件のひとつとなりますので、今年の年収が300万円と仮定しますと、
　　おおよその金額ですが、年間返済額が９０万円程度までなら借入可能レベルでしょう（頭金の額によって変動しますが）
　　仕事のかけもちで収入が増加すうれば、当然、年間返済額（借入金額）も増やすことが可能になるでしょう

まとめますと、
住宅ローンの審査基準として最重要ポイントは以下の3点です。
１．安定した収入とその継続性
２．収入と借入金額のバランス＝年収に対する年間偏在額の割合（返済負担率）に無理がないこと
　　これは、各金融機関によって計算の方法が違いますので、これも事前に各金融機関に確認・相談すべきです
３．個人信用情報
　　各種債務（自動車ローン、リボ払い状況、など）の返済情報です。
　　それらの長期延滞、債務整理の履歴がある場合（いわゆる〝ブラック” ）は審査を通る（住宅ローンの借り入れ）は、
　　困難です。また、ブラックでなくても、直近１年以内に延滞が４回以上ある場合なども、審査通過は困難です。
　　この「個人信用情報」が原因で住宅ローン審査に落ちるケースが、特に多いようです。
　　「自分では大丈夫と思っていたけれど、実は問題ありだった」というケースが意外と多いからです。
　　できれば、住宅ローン審査を申し込む前に、自分の個人信用情報がどうなっているのかをチェックしたほうがいいでしょう。
　　個人信用情報はCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つの機関で確認できます（情報開示には手数料が必要です）

以上、お役に立てましたら幸いです。

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yuさんへ

父親と姉と姪っ子との同居、素晴らしいことで夢があっていいですね！

2500万円の物件ですと、諸費用と頭金で500万円でローン2000万円で考えてみましょう。

1％の金利で月5万円（年間60万の返済）で30年かかります。又メンテナンスの費用も掛かりますよ。

住宅ローンを貸す金融機関は、安定的な収入が見込めるかどうかを重視します。父親や姉の財産はあるのですか。

住宅ローンがが通るかどうかという事も大事ですが、返済できるかという事の方が大切ですよ。

父親やお姉さんとよく相談してみてください。

小久保輝司

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住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランナーの綿﨑と申します。
ご参考になれば幸いです。

住宅ローンの審査は各金融機関の融資スタンスによって様々ですが、おおむね
・直近２年以上の収入状況
・現在の会社の勤続年数（ご自営の方の場合は業歴）
・勤務先の規模（従業員数・年商・上場非上場等）
・返済比率（返済額が年収の25％～35％以内である等）
・保有資産の状況（預貯金額・有価証券の額）
・信用情報の状況（全銀協・ＣＩＣ等の登録状況）

により融資可否が決定されます。

ご質問者さまのケースでは、直近の収入面と勤続年数で少し融資を受けられる金融機関が限定されるかも
知れません。派遣社員であっても、例えば頭金を多めに入れる、不動産会社や提携機関からの紹介でローンを
申し込む、返済能力を有する連帯保証人を付ける等の条件により承認が得られる場合もあります。

購入希望の不動産の目星が着いた段階で、いろいろな金融機関の仮審査を受けてみられるのが良いと思われます。

尚、補足ですが、ファミリータイプの広さの場合、確かに一般的には家賃よりローンの方が住宅ローン控除等の
優遇もあり割安にはなると思います。しかしながら、持家となると容易に転居することや売却することは難しい
ため、例えばご両親との同居可能性、仕事の転勤可能性、姉妹の方や姪御さんとどれくらいの長さ同居予定か等
想定できるご自身の将来（幸せ）をじっくりお考えいただき、持家にはこだわらない選択肢もあることを述べさ
せていただきます。

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　yuさん、こんにちは

　はじめまして、住宅購入専門FPの黒田と申します。　
yuさんと似た状況で住宅取得相談に来店される方
少なくありません。同じく、職業看護師の方が多いですね。

　さて、yuさんの心配事ですが、派遣社員でもローンは組めます
（ほかの要素でNGになることはもちろんあります）
想定年収と自己資金を加味すると、現状の想定は実現可能だと
思います。同様にお父様、お姉様のパート収入も収入合算する
ことによりより可能性は高まります。

　しかし、現時点では、yuさんの収入を証明するものがないので
正確な判断は早くて8月から半年後、通常１年後になりますので
現時点で間違いのない判断をするのは困難です。

　融資の可否以外にも、住宅の名義をどうするか、ローンの家族
での負担をどうするか、そもそも将来に必要な資金も含めて
2,500万の予算は妥当なのかなど、事前に検証が必要な要素が
沢山でてきますので、詳細なご相談をお勧めします。
　
　
　

　

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yu様

FP事務所ブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

通院や入院の経験から、本当に医療従事者の方には、日ごろから頭が下がる想いです。

ご質問の「派遣社員さん」が住宅ローンが組めるかですが、現在のローン審査において働き方は問題ございません。

一言で申し上げれば、各金融機関の借入基準（返済条件）をクリアー出来るが重要になります。つまり、年収に対しての借入額・返済期間からの返済可能性をクリアーできるか否かです。

住宅ローンは20年～35年と長期に契約される方が主ですが、物価上昇を考えた場合には「固定金利」でローンを組まれることがライフプランから見た場合は安定します。

「固定金利」の代表的な住宅ローンは、住宅支援機構のフラット35ですが、年収が400万円未満であれば総返済負担率（年間合計返済額の割合）は30％以内となっています。
返済期間は完済時の年齢が80歳が上限となりますので、yuさんのご年齢から判断すれば30年間の返済期間とすることも可能です。

その他、物件の条件も関係します。

＜借入可能額＞
400万円×30％＝120万円÷12　➡　10万円（毎月の返済額上限）
現在のフラット35の固定金利は1.35％だと思いますので（金利は申し込み時点で変化します）、2000万円を借り入れた場合には、元利均等返済（毎月の元金返済額が同一）で計算すると
固定金利を1.4％（計算上仮説）とした場合は、毎月返済額は30年間で68千円となります。

結果として、１０0千円＜６８千円となりますから、返済条件としてクリーします。
返済にはご家族の収入合算も可能ですが、合算するにも条件がありますのでその点は実行時に考慮して下さい。
但し、他に借財がある場合は、その返済金も総返済負担率に含まれますのでご注意願います。

最後に、現在の団体生命保険はフラット35の場合、返済額に団信保険の費用が含まれていますので、生命保険の掛け金を削ることも可能となります（現在加入の場合）。
＊火災保険料は借入者負担となります。

長期の返済になりますので、人生100年計画として、一度ライフプランを作成されてから買い物を進めることが大切です（いろいろな災いを考慮）。

さまざまな観点からアドバイスができるFPをご選択いただき、ご相談をされることをお勧め致します。

良い一日をお過ごしください。

FP事務所ブレイン・トータル・プランナー
CFP・一級FP技能士・住宅ローンアドバイザー・宅建士
舘野光広

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