住宅を購入するにあたり

Hamaさん

はじめまして、COCO PLANの藤井と申します。
住宅の購入に関してご質問いただき、ありがとうございます。

また、現在のご家族構成や収入についてもご記入頂きまして
ありがとうございました。

まず、遺産相続を考慮して奥様名義でご購入されたいとの事ですが
ご結婚後に購入されたものにつきましては、名義が奥様でも
夫婦共有財産となりますので、ご主人様にも相続の権利は発生します。

また、住宅ローンは奥様に収入がありますので申し込むことはできますが
年収やお勤め先の状況により融資先（銀行等）が審査し判断いたします。
融資金額は年収の何パーセントとある程度決まっております。

返済につきましては、現在の家計の状況に合わせて無理のない範囲で
ローンを組まれることをお勧めいたします。

ご質問に関しまして、概要をお伝えさせて頂きましたが、より詳しく
ご相談されたい場合は、COCO PLANホームページよりお問い合わせください。

滋賀県にお住まいとの事ですので、Webカウンセリングがご利用いただけます。
概要のみの回答とはなりますが、無料でのお問い合わせも受け付けております。

少しでも、Hamaさんのご不安が軽減し、住宅の購入という夢の実現に
近づけるようお手伝いできれば幸いです。
ご質問ありがとうございました。

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Ｈａｍａさんこんにちは。


ご質問に回答させていただきます。参考になれば幸いです。


まずはじめに、


Ｑ.私の名前でローンを組み、返済していくことは可能ですか？


Ａ.質問者様が青色事業専従者給与として月々8万円のみだとしますと年間で96万円になりますね。


「単独」で住宅ローンの融資実行は不可能でしょう。


ただし、融資金額や負債状況、履歴などにもよりますが、ご主人様との「夫婦連帯」であれば融資の実行は充分可能になると思われます。


あくまでも私の憶測ではございますが、質問者様と致しましては、仮に旦那様に相続が発生した場合、


「この住宅は遺産相続で前妻の子ども達に渡したくない」


という想いや不安があるのではないでしょうか？


この問題を解決するには、「所有権移転登記」が必要不可欠です。


簡単に言えば、


「この家と土地は私の所有物です」


と第三者に証明するための手続きになります。


つまり、この所有権移転登記を行って土地と建物の「持分すべて」を旦那様との「共有持分」から質問者様へ全部移転さ
せる事によって解決できると考えます。


とても難しい問題だと思いますので、住宅購入前に一度、司法書士などの専門家の先生に相談して不安を払拭してみてはいかがでしょうか？

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はじめまして、Hamaさん。
ご回答申し上げます。

住宅購入されるにあたりご主人の名義で買われるとご主人が万が一の際には
住宅はご主人のお子様2人と奥様が相続人になり３者で遺産分割協議すること
になります。

奥様の名義で住宅ローンをご利用される場合仮に２５００万円ぐらいの物件で
あっても少なくとも月額返済は８万円～９万円ぐらいになりますので月の収入
をすべて吐き出す状況で住宅ローンの利用は金融機関の審査はとおりません。

仮に奥様の名前で買われたとしてもご主人が万が一の際は奥様が住宅ローンを
全て返済していくことになりますがその後の生活も視野に入れての検討が必要
になります。

どうしても住宅購入されるのであればご主人名義で購入し相続対策は別で考え
られることをお勧めします。

詳しくは別途ご相談ください。

ゆうあいFP事務所　田村　正留

http://yuai-fp.jp
info@yuai-fp.jp

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はじめまして。京都・滋賀のFP事務所のFP Management Service合同会社の井上と申します。
奥様名義で単独のローンで住宅購入をお考えとのことですが、実際には年収96万円では金融機関
の融資は難しいと思われます。ご主人を連帯債務者として収入合算してローンを組むなら
可能性もあります。当方大津市瀬田に事務所がありますので、宜しければ一度お話をお伺い
することは可能です。その後様々な金融機関に打診してみてはいかがでしょうか。また住宅購入後は
実際に生活が成り立つかどうかのライフプランが重要となりますので、「ライフプラン」を作成した
上での住宅購入を強くお勧めします。宜しければメッセージボードよりお問合せいただければと思います。

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Hamaさん

　はじめまして、㈱パブレＦの藤田と申します。
　 質問いただき、ありがとうございます。

　遺産相続を考慮したうえでの住宅購入のご相談ですが、別々に考える必要があります。


　相続に関しては、先妻との子供であっても、法定相続分があり相続の権利は発生します。
　仮に、遺言を残したとしても遺留分があり、遺留分減殺請求がなされると、これも権利は発生します。

　
　現在はご夫婦にお子様がいないとの事ですが、将来お子様が生まれることで権利の割合は変わります。
　相続は将来の事であり、家族構成によっても変化していきますので、別途対策を考えられた方がいいと思います。


　
　次に、住宅購入の件ですが、住宅ローンを利用することが前提として考えて、
　ご夫婦の合計所得から、一般的には２,８００万円ほどの借り入れが上限となります。

　固定金利と変動金利のどちらを選択するかにより、多少借入上限は変わってきます。
　しかし、上限いっぱいまで借りてしまうと、月々の返済額が増えてしまい生活のゆとりがなくなりますので、注意が必要です。

　名義に関しては、だれが支払うかによって登記の割合が決まってきます。

　残念ながら、ご質問の１つであるHamaさんの青色専従者給料のみで住宅ローンを借り入れする事は難しいので、
　どうしても、ご主人の登記割合が多くなると考えられます。
　（頭金をHamaさんが多く支払う場合は、また状況が変わってきますが・・・）

　’家は買ったが、支払で生活のゆとりもなくなった’ では本末転倒となるので、
　お二人の将来の夢などを盛り込んだライフプランをしっかり立てたうえで、納得の住宅購入を実現してください。

　回答がご参考になれば幸いです。

　㈱パブレＦ福岡支社　藤田

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はじめましてHamaさま
ご質問の件につきましての私どもの意見です。

Q１、奥様の名前でローンを組み返済可能ですか？
A１、通常の住宅ローンの審査では奥様の年収範囲内で返済可能な金額、返済期間等の制約があると思われますので、下記の様な他の可能性も組み合わせた内容を検討されればと思います。

１、御主人との共同でのローン返済の可能性
２、共有名義化や住宅取得後の権利移転等
３、「登録税や不動産取得税」について「住宅取得時」と「権利移移転時」比較

将来、奥様に有利な形での住宅取得を検討されることをお勧めします。
詳細の問い合わせにつきましては FP事務所ASAI（高槻）までご連絡ください。
メール相談は無料です

http://fp-office-asai.jimdo.com

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Hama様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

奥さん名義で住宅ローンを組むのは難しいと思いますが、
仮にそれが出来たとしても、やめた方がよいと思います。

というのも、住宅ローン控除が使えなくなってしまうからです。

例えば、来年ローンを組んで一般の住宅を購入する人の場合は、
所定の要件を満たすと、住宅ローンの年末残高の1％が税金から戻ってきます。

仮に年末のローン残高4000万円であれば、最大で年40万円が戻ってきます。

この特典が10年間続きます。

なお住宅ローン控除は、税額控除の考え方なので、ローンを組んでいる人の
給料が月8万だと、所得税はゼロなので、戻せる税金もありません。

したがって、遺産相続の事などは、また別に策を考えた方がよいと思います。

ごく普通に考えれば、遺言書を作る方法があります。

ただし、お子さんたちにも遺留分といって、全遺産の4分の1の権利があります。

あとは、将来的に、贈与税の配偶者控除を使う手もあります。

婚姻期間が20年以上など、所定の要件を満たすと、居住用不動産を妻名義に
書き換えても、最高2000万円＋基礎控除110万円まで、贈与税がかかりません。
（名義書き換えの諸費用はかかります）

家計全体の状況がわかりませんので、一般的な話までですが、
大きなアクションを起こす際は、ぜひ信頼のとれる専門家とよく相談しながら
進めてみてください。

ご参考です。

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　Hama様、初めまして。
　神戸の行政書士／ファイナンシャルプランナーの井上と申します。

　ご質問の件ですが、住宅の名義を奥様名義にして、ローンを奥様名義で組んで返済していくことは理論上は可能です。
　ただし、実態として青色専従者としての所得が月８万円ということであれば、そもそもローンの審査に通るのは難しいと思われます。
　ローンの組み方次第で、もし仮にローン審査が通った場合、ご注意頂くことは、住宅の名義が奥様一人の場合に、ご主人の収入からローン返済の援助を受けた場合、「贈与」扱いにされて贈与税がかかる可能性があります。
　従いまして、ローン返済はあくまで奥様個人の資産から返済するという形式を取られた方がよいと思いますが、現実的には難しいのではないでしょうか。

　ローンを組むに当たっては、FP等の専門家にご相談されるのは非常によいことですが、実際に融資を行う金融機関にご相談いただくのも一つの手段です。いくら理論上可能であっても、そもそもの融資が受けられなければどうしようもありません。
　ひとまず、自己資金と借入金、余剰資金のバランスを明らかにして、最寄りの金融機関にご相談してみては如何でしょう？
　その上で、そもそものローン融資が無理であれば、抜本的に計画を見直すために、FPにご相談頂ければと思います。

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こんにちは

　奥様がローンの名義に名を連ねることは可能かもしれませんが
面倒くさいうえに、ご主人様に余計なネガティブ感情を与えてしまう
恐れもあります。遺言や権利移転も同様ですね。

　簡単な方法としては、住宅資産同等の生命保険にご主人に加入
していただくことが挙げられます。

　受取人が奥様になっていれば誰にも邪魔されません
将来、現在の住居に思い入れが強くなり現金より家を相続
したいとなれば、受取人にお子様を加えることで分割調整
することも出来ますのでとても便利です。

　ちなみにローン返済中のご主人が亡くなった場合ローンは
団体信用生命保険により一括返済されますが、奥様名義の分
はなくなりませんので注意が必要です。

　いずれにしてもナイーブな問題ですので、くれぐれも家族関係
に影響を及ぼさないようご検討ください。

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