住宅ローン（注文住宅での新築）
ももちゃん（東京都）
解決済み 2010年05月08日１ 相談内容
土地を購入して、そこに注文住宅を建築しようとしています。
ハウスメーカーは決めており、土地の候補が2つあります。
土地Ａは2200万円、土地Ｂは2800万円（希望はＢ＞Ａ）
土地Ａに建てた場合、諸経費込みの総額は4800万円程度
土地Ｂに建てた場合、諸経費込みで総額は5400万円程度です。
住宅ローンはフラット３５Ｓで３５年払いを考えており、ネット上のシュミレーションをすると
土地Ａ、土地Ｂのいずれのプランでも月１２万円以内、ボーナス３０万円程度と
ほとんど変わりはありません。
支払い総額は土地Ａが約６７００万、土地Ｂが７５００万です。
正直、働いている期間だけなら、どちらを購入しても大丈夫と思うのですが、
３５年ローンを組んだ場合、完済前に定年を迎えるため老後が心配です。
当初、１０年間は毎年、ローン控除の全額と１００万円を繰り上げ返済していきたいと思います。
土地購入から住宅建築に充てることができる手持ちの現金は２００万円しかありません。
これは現金で支払わないといけない経費等で消えるので、住宅購入のほとんどはローンで賄おうと思っています。
頭金を貯めようと思えば、１年間で２５０万、２年で５００万は準備できるのですが、
購入が遅くなるほど働いているうちにローンを返済できる期間が短くなるし、
また、借入期間も２５年と制限されるかも知れないと思い、頭金はほとんどありませんが、公務員という信用を武器にローンでの購入を考えています。
非常に抽象的ですが、
① このまま住宅を購入して大丈夫でしょうか？
② また、定年後の老後の生活は大丈夫でしょうか？
よろしくお願いします。
２ データ
世帯主：３７歳 国家公務員
年収：税込７８０万 手取り５４０万
妻：２９歳 団体職員
年収：４００万 手取り２９０万
子ども：なし（ここ数年のうちに欲しい）
両方の実家からの贈与等の援助なし（両方で数百万ならあるかも）
No.201
回答 6件
今回、これだけのデータでは詳しいコンサルは難しいです。
というのは、現在共働きでいらっしゃいますが、お子さんをお望みであるということから、奥様が出産後仕事を続けるのかどうかによってかなりちがってくるからです。教育資金についても重要ですし。
土地Ａの場合もＢの場合も借り入れ金額が高額であることに驚きました。
公務員で共働きであるということから確かに信用度は高いですが、世帯年収と年齢から考えて、借り入れ金額が多すぎると思います。手持ち資金が２００万円しかないのも気になります。
私は顧客にコンサルするときは、住宅購入の際は頭金を最低でも20％用意するべきだと申し上げています。借り入れ時期が遅れることを危惧していらっしゃいますが、
そのことによってこうむる不利益よりも、借り入れ金額が多いことによって支払利息が多くなるなどの不利益のほうが大きいと思いますが。借り入れ期間が長ければ長いほど、利息は膨らみますよ。月額１２万円の支払でいいということに惑わされないで下さい。
具体的にはキャッシュフロー表でシュミレーションして、もし今回ご希望の借り入れをした場合、子供が生まれたらどのようなキャッシュフローになるのかを確認する必要があるでしょう。
現在のデータではこれだけしか申し上げることができず申し訳ありませんが、参考にしてくださればと思います。
というのは、現在共働きでいらっしゃいますが、お子さんをお望みであるということから、奥様が出産後仕事を続けるのかどうかによってかなりちがってくるからです。教育資金についても重要ですし。
土地Ａの場合もＢの場合も借り入れ金額が高額であることに驚きました。
公務員で共働きであるということから確かに信用度は高いですが、世帯年収と年齢から考えて、借り入れ金額が多すぎると思います。手持ち資金が２００万円しかないのも気になります。
私は顧客にコンサルするときは、住宅購入の際は頭金を最低でも20％用意するべきだと申し上げています。借り入れ時期が遅れることを危惧していらっしゃいますが、
そのことによってこうむる不利益よりも、借り入れ金額が多いことによって支払利息が多くなるなどの不利益のほうが大きいと思いますが。借り入れ期間が長ければ長いほど、利息は膨らみますよ。月額１２万円の支払でいいということに惑わされないで下さい。
具体的にはキャッシュフロー表でシュミレーションして、もし今回ご希望の借り入れをした場合、子供が生まれたらどのようなキャッシュフローになるのかを確認する必要があるでしょう。
現在のデータではこれだけしか申し上げることができず申し訳ありませんが、参考にしてくださればと思います。
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住宅購入は、良い物件があれば早い方が良いと思います。
唯、37歳でフラッと35を利用した場合、関西は72歳になりますから、公務員の定年後も12年間払い続けることになります。
定年の60歳で払い済みにするには、12年間の短縮が必要です。
毎月12万とボーナス時30万を12年前倒しするとすれば、単純計算で2448万円をローンとは別に23年間で積み立てる必要があります。（勿論前倒しにより利子額は下がりますから若干は減りますが）。
@12万×12月 @30万×2月=204万円（23年間）
@12万×12月 @30万×2月×12年=2448万円
ですから、貴方の仰るようにこのまま何事もなく過ごされれば償還は可能と思われますが、今後、お子様も生まれるでしょうし、当然お子様が生まれればお子様の育児や教育費用が必要になってきます。
その事を考えると、今お考えの償還スケジュールは厳しいと思われます。
まず、今の年収で250万しか貯金できない生活を維持されたいのであれば、家はあきらめるべきです。
家を建てられた場合、ローンと前倒し分だけで年間約300万円です。
その金額をご夫婦2人が働いている今の状態でしか計算できないとなるとお子様をあきらめる、ということになります。
従って、今後5年以内にお子様が生まれた場合に、5年間でご両親たちからの贈与も含めて2000万円を貯めて、尚且つ家を買ってローンを払っていくことを考えると4800万円でも厳しいと思います。
贈与と金利のない借金がどれだけ用意できるかで、帰る家の金額が決まると思います。
厳しい言い方で申し訳ありませんが、ローンは年収の20~30%に抑えないと償還が出来ません。
まずライフプランをシュミレーションしては如何でしょうか？
今すぐ家を買ったとして、お子様をいつ作り、（一人なのか二人なのか？）奥様がいつからパートなどに出るのか？貴方の年収はどうなっていくのか？その中で毎年いくら貯金できるのか？
そのシュミレーションの中でご自分でいくらくらいの家が買えるのかが見えてくると思います。
ライフプランのシュミレーションはネットでも出来ますので一度お試しください。
唯、37歳でフラッと35を利用した場合、関西は72歳になりますから、公務員の定年後も12年間払い続けることになります。
定年の60歳で払い済みにするには、12年間の短縮が必要です。
毎月12万とボーナス時30万を12年前倒しするとすれば、単純計算で2448万円をローンとは別に23年間で積み立てる必要があります。（勿論前倒しにより利子額は下がりますから若干は減りますが）。
@12万×12月 @30万×2月=204万円（23年間）
@12万×12月 @30万×2月×12年=2448万円
ですから、貴方の仰るようにこのまま何事もなく過ごされれば償還は可能と思われますが、今後、お子様も生まれるでしょうし、当然お子様が生まれればお子様の育児や教育費用が必要になってきます。
その事を考えると、今お考えの償還スケジュールは厳しいと思われます。
まず、今の年収で250万しか貯金できない生活を維持されたいのであれば、家はあきらめるべきです。
家を建てられた場合、ローンと前倒し分だけで年間約300万円です。
その金額をご夫婦2人が働いている今の状態でしか計算できないとなるとお子様をあきらめる、ということになります。
従って、今後5年以内にお子様が生まれた場合に、5年間でご両親たちからの贈与も含めて2000万円を貯めて、尚且つ家を買ってローンを払っていくことを考えると4800万円でも厳しいと思います。
贈与と金利のない借金がどれだけ用意できるかで、帰る家の金額が決まると思います。
厳しい言い方で申し訳ありませんが、ローンは年収の20~30%に抑えないと償還が出来ません。
まずライフプランをシュミレーションしては如何でしょうか？
今すぐ家を買ったとして、お子様をいつ作り、（一人なのか二人なのか？）奥様がいつからパートなどに出るのか？貴方の年収はどうなっていくのか？その中で毎年いくら貯金できるのか？
そのシュミレーションの中でご自分でいくらくらいの家が買えるのかが見えてくると思います。
ライフプランのシュミレーションはネットでも出来ますので一度お試しください。
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1つ確認してほしいのですが、両方の実家からの贈与ですが、両方で数百万あるかも
とありますが。頼めそうなのですか？
相続時精算課税制度が使えるかもしれません。これを使えば頭金くらいにはなります。
私としては子供が欲しいと言ってますもももさんの意見からすると、今のうちに生前贈与でもなんでも使って、借りる額を減らすことです。
そうして、住宅ローンを返済していって、子供さんが生まれたら高校に進むまえに教育資金をためるのです。ただし、両方の健康が前提なので団体信用生命保険に加入は絶対です。
後、死亡保障で生命保険に加入もね。
老後の資金は貯められます。
ただし、夫婦で話し合って、生き方を決めることも必要ですよ。
頑張ってくださいね。健康なお子さんの誕生期待してます。
とありますが。頼めそうなのですか？
相続時精算課税制度が使えるかもしれません。これを使えば頭金くらいにはなります。
私としては子供が欲しいと言ってますもももさんの意見からすると、今のうちに生前贈与でもなんでも使って、借りる額を減らすことです。
そうして、住宅ローンを返済していって、子供さんが生まれたら高校に進むまえに教育資金をためるのです。ただし、両方の健康が前提なので団体信用生命保険に加入は絶対です。
後、死亡保障で生命保険に加入もね。
老後の資金は貯められます。
ただし、夫婦で話し合って、生き方を決めることも必要ですよ。
頑張ってくださいね。健康なお子さんの誕生期待してます。
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伺っている状況だけでは、明確に御回答できないですが、他の先生方が書かれているように、少し無理があるように思います。
借入金額が大きいのに対して、自己資金が200万円というのが少ないです。
やはり２０％に近い金額を御用意されるべきでしょう。
御結婚されてからどのくらい経たれているのか分かりませんが、御家族で一度しっかりとしたライフプランを作り、資金計画を立てられてから、住宅購入を考えられることをお奨めします。
住宅を御購入したいと思われているお気持ちは良く分かりますが、今の収入に対しての預金計画などがしっかりしていないように思われます。
住宅を御購入されても、ローン以外にも修繕するための費用（外壁など10～15年前後）など積み立てておく必要もありますし、御子様の教育費・老後の御希望生活など奥様としっかり話し合われて、ライフプランを立ててから考えて見てください。
安定したお仕事をされていますので、しっかりとした御家庭を作っていってください。
借入金額が大きいのに対して、自己資金が200万円というのが少ないです。
やはり２０％に近い金額を御用意されるべきでしょう。
御結婚されてからどのくらい経たれているのか分かりませんが、御家族で一度しっかりとしたライフプランを作り、資金計画を立てられてから、住宅購入を考えられることをお奨めします。
住宅を御購入したいと思われているお気持ちは良く分かりますが、今の収入に対しての預金計画などがしっかりしていないように思われます。
住宅を御購入されても、ローン以外にも修繕するための費用（外壁など10～15年前後）など積み立てておく必要もありますし、御子様の教育費・老後の御希望生活など奥様としっかり話し合われて、ライフプランを立ててから考えて見てください。
安定したお仕事をされていますので、しっかりとした御家庭を作っていってください。
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住宅購入についてのアドバイスです
判断する情報が少ないので、一般論として参考にしてください
確かに、シュミレーションでは、毎月約１２万位ですね
返済金額だけをみますと支払い不能ではありません
東京でのお住まいですと賃貸と比べると安いと思われるます
それでは、留意点を申し上げます
１．固定資産税
２．建物の維持修繕費の積み立て計画
３．借り入れに伴う団信費用
いわゆるランニングコストの費用計上されていますか
公務員という武器を考えるならば、複数の金融商品を今一度見直してください
ローン控除を最大限利用するのならば、当初は金利の安いものを利用し、金利が増加した時点で借り換えの方法もあります。
これは公務員のメリットではないですか、民間にお勤めよりもやはり公務員のほうが、借り入れしやすいというのは。
退職時点の返済計画では、まず自分がどれくらいの共済年金をもらえるのか計算してみてください。
共済年金は厚生年金よりも保険料率が若干高めに設定しているため、当然給付も高めです、今は親切でローンシュミレーションと同じく年金のシュミレーションをしていただけますのでご利用してみてください
奥様は子供が出産しましたら家庭に入る計画なのでしょうか
今は、女性に少しでも社会参加していただきだい国策ですから、育児休業給付金等公的扶助も検討する価値があります
最後に気になったのは、支出できるお金が２００万と記載されていましたが、貯金が２００万しかないということでしょうか、それとも今支出できるお金が２００万ということでしょうか！
貯金が少ないということであれば、いままでそれなりの生活レベルを維持してきたことになります、今一度ライフスタイルを見直す必要があります
以上
判断する情報が少ないので、一般論として参考にしてください
確かに、シュミレーションでは、毎月約１２万位ですね
返済金額だけをみますと支払い不能ではありません
東京でのお住まいですと賃貸と比べると安いと思われるます
それでは、留意点を申し上げます
１．固定資産税
２．建物の維持修繕費の積み立て計画
３．借り入れに伴う団信費用
いわゆるランニングコストの費用計上されていますか
公務員という武器を考えるならば、複数の金融商品を今一度見直してください
ローン控除を最大限利用するのならば、当初は金利の安いものを利用し、金利が増加した時点で借り換えの方法もあります。
これは公務員のメリットではないですか、民間にお勤めよりもやはり公務員のほうが、借り入れしやすいというのは。
退職時点の返済計画では、まず自分がどれくらいの共済年金をもらえるのか計算してみてください。
共済年金は厚生年金よりも保険料率が若干高めに設定しているため、当然給付も高めです、今は親切でローンシュミレーションと同じく年金のシュミレーションをしていただけますのでご利用してみてください
奥様は子供が出産しましたら家庭に入る計画なのでしょうか
今は、女性に少しでも社会参加していただきだい国策ですから、育児休業給付金等公的扶助も検討する価値があります
最後に気になったのは、支出できるお金が２００万と記載されていましたが、貯金が２００万しかないということでしょうか、それとも今支出できるお金が２００万ということでしょうか！
貯金が少ないということであれば、いままでそれなりの生活レベルを維持してきたことになります、今一度ライフスタイルを見直す必要があります
以上
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多くのＦＰの方が、ご指摘通り、今の情報や状況では厳しいかも知れません。理由は、おおくのＦＰの方々のご指摘がありますから省かさせて頂きます。
当方では、数字を並べ検証します、何故厳しいのか？質問での情報を元にして、シミュレーションして見ましたので参考になればと思います。
＜土地Ａの場合＞
フラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）を利用しなかった場合で計算していますので、土地Ｂに近い支払総額です。
借入額 ＝４，８００万円（元利均等返済）
借入金利 ＝２．８％（全期間固定・金利は毎月変わります）
返済期間 ＝３５年
月々の返済額＝１２万円程度
ボーナス返済＝３０万円程度
＜試算結果＞
月々の返済金額 ＝ １１９，６０８円
ボーナス時加算額＝ ３６０，０５４円
年間返済総額 ＝ １，９１６，１８８円
支払総返済額 ＝７５，４３９，２２３円
＊住宅ローン控除前の所得税が５０万円の場合は、１０年間の軽減概算税額は、４，３７８，６００円です。
＊所得税からの控除額＝住宅借入金等の年末残高×控除率（１．０％）
＊住民税は、最高９７，５００円まで控除できます。
＊固定資産税の軽減があります。建物では、木造一戸建ての場合は３年間（長期優良の場合は５年間）税額が１/２になります。ほかに住宅の宅地に、固定資産税＋都市計画税が掛かりますので、お忘れなく計画に入れておかなければならないお金です。
＊分譲マンションなどでは必要な修繕積立は強制的に組合で集めますが、戸建ての場合は自分が積み立てて、将来のメンテナンスの準備をしなければなりません。
＊住宅購入時の諸費用として、ローン保証料（フラット３５は不要です）、団体信用生命保険特約保険料（フラット３５は任意加入）、印紙代、登録免許税、その他の費用と
して、購入額の５～１０％を見込んでおかなければなりません。
＊３５歳完済時には、ご主人様が７２歳で、定年までに繰り上げ返済しなければ、年金等でローンを支払わなければならなく、ボーナス加算月などの対処が難しくなります。
＊近々にお子様を考えておられますが、お二人ぐらい誕生された場合は、ご主人様の定年間近にお二人のお子様の教育資金が重なる恐れが有るかも知れません。お子様の教育資金はお一人で１，０００万円～２，０００万円程度掛かると言われています。
＊老後資金には、夫婦二人でおおよそ１億円必要です。一般的に公的年金の外に、３，０００万円程度準備が必要と言われています。
具体的に、平均寿命まででシミュレーションしてみます。
ご主人（６５歳）→→→→→→→→→→→→→→→→→→ ご主人（８２歳）
奥様 （５７歳）→→→→→→→→→→→→→→→→→→ 奥様 （７４歳）→→→→→→→→→奥様（８７歳）
↑ ↑
３０万円（月の生活費）×１２ヶ月×１７年＝６，１２０万円 ２１万円×１２ヶ月×１３年＝３，２８０万円
合計すると、９，４００万円かかる予想です。（奥様お一人になった場合は、お二人の生活費の７０％で計算）
人の幸せ感は、十人十色ですが、心豊かに暮らすことを考えれば、奥様の一番の夢は何でしょうか？
もし夢が住宅であれば、プラン変更すれば取得可能なのかどうか、今後の暮らしのためにも、ライフプランをＦＰ等に個別相談される事をお勧めします。
当方では、数字を並べ検証します、何故厳しいのか？質問での情報を元にして、シミュレーションして見ましたので参考になればと思います。
＜土地Ａの場合＞
フラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）を利用しなかった場合で計算していますので、土地Ｂに近い支払総額です。
借入額 ＝４，８００万円（元利均等返済）
借入金利 ＝２．８％（全期間固定・金利は毎月変わります）
返済期間 ＝３５年
月々の返済額＝１２万円程度
ボーナス返済＝３０万円程度
＜試算結果＞
月々の返済金額 ＝ １１９，６０８円
ボーナス時加算額＝ ３６０，０５４円
年間返済総額 ＝ １，９１６，１８８円
支払総返済額 ＝７５，４３９，２２３円
＊住宅ローン控除前の所得税が５０万円の場合は、１０年間の軽減概算税額は、４，３７８，６００円です。
＊所得税からの控除額＝住宅借入金等の年末残高×控除率（１．０％）
＊住民税は、最高９７，５００円まで控除できます。
＊固定資産税の軽減があります。建物では、木造一戸建ての場合は３年間（長期優良の場合は５年間）税額が１/２になります。ほかに住宅の宅地に、固定資産税＋都市計画税が掛かりますので、お忘れなく計画に入れておかなければならないお金です。
＊分譲マンションなどでは必要な修繕積立は強制的に組合で集めますが、戸建ての場合は自分が積み立てて、将来のメンテナンスの準備をしなければなりません。
＊住宅購入時の諸費用として、ローン保証料（フラット３５は不要です）、団体信用生命保険特約保険料（フラット３５は任意加入）、印紙代、登録免許税、その他の費用と
して、購入額の５～１０％を見込んでおかなければなりません。
＊３５歳完済時には、ご主人様が７２歳で、定年までに繰り上げ返済しなければ、年金等でローンを支払わなければならなく、ボーナス加算月などの対処が難しくなります。
＊近々にお子様を考えておられますが、お二人ぐらい誕生された場合は、ご主人様の定年間近にお二人のお子様の教育資金が重なる恐れが有るかも知れません。お子様の教育資金はお一人で１，０００万円～２，０００万円程度掛かると言われています。
＊老後資金には、夫婦二人でおおよそ１億円必要です。一般的に公的年金の外に、３，０００万円程度準備が必要と言われています。
具体的に、平均寿命まででシミュレーションしてみます。
ご主人（６５歳）→→→→→→→→→→→→→→→→→→ ご主人（８２歳）
奥様 （５７歳）→→→→→→→→→→→→→→→→→→ 奥様 （７４歳）→→→→→→→→→奥様（８７歳）
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３０万円（月の生活費）×１２ヶ月×１７年＝６，１２０万円 ２１万円×１２ヶ月×１３年＝３，２８０万円
合計すると、９，４００万円かかる予想です。（奥様お一人になった場合は、お二人の生活費の７０％で計算）
人の幸せ感は、十人十色ですが、心豊かに暮らすことを考えれば、奥様の一番の夢は何でしょうか？
もし夢が住宅であれば、プラン変更すれば取得可能なのかどうか、今後の暮らしのためにも、ライフプランをＦＰ等に個別相談される事をお勧めします。
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