住宅建築予定の土地について

使用貸借契約は民法593条から６００条にあります。
今回の件では使用貸借、つまり無償での貸し借りをするのは、貸主が土地所有者、借主が建物の所有者になります。ですので建物の名義がご主人であれば借主はご主人になります。奥さんが建物名義人でないのであれば奥さんが借主で使用貸借契約を締結することはできません。転貸借という形式も考えられますが、今回の件ではしても意味がないでしょう。

---

---

結論から申し上げますと、その必要はございません。義理とはいえ、親子間でのことですし。
ただ、住宅ローンを組まれるということになれば、借りている土地も担保に入れなければならなくなります。そのために抵当権がつきます。今あるほとんどの住宅ローンは、どんなに少ない建築資金の借り入れでも、土地、建物の両方を担保に差し入れなければならないものがほとんどです。
また、その際は地主としての承諾を得なければいけません。融資申し込みなどの際に、書類に署名いただくことになります。
どうしても抵当権をつけたくないということであれば、賃貸借契約を結ぶということもできますが、その手続きの方が大変ですし、そのための費用も発生します。

ちなみに、我が家も私の親の土地に、主人のみの名義で建築しております。
素敵な我が家を建築してくださいね。

---

---

この要件ですが、夫婦の場合はどちらかが使用貸借を結んでいればいいんです。
ただ、
離婚することになれば話は別になってきます。
夫とアナタとアナタの親御さんの間で使用貸借の契約を結んでいてもアナタと夫が
戸籍上他人になれば税法上アナタの親御さんは夫に土地の賃料を請求しなくてはいけなくなります。離婚後の話ですが。
だから身内間の使用貸借は契約自体必要ないんです。それを証明できればいいんですから。
良いお家が建つといいですね。

---

---

現金で家を建てるのでしょうか？　それとも、金融機関からの借入によるものなのでしょうか？　現金で建てるのであれば、親子間の使用貸借でも何等問題はないように思えます。しかしながら、使用貸借は無償であるが故に互いの信頼関係によるものであることで成り立っている契約であることを忘れてはなりません。
使用貸借は、借主の死亡により効力をなくすと規定されています。
良好な親子関係を継続する自信があるのならば、問題視する必要はないでしょう。

しかしながら、金融機関からの借入ならば如何でしょうか？
借入の額や、金融機関にもよるでしょうが土地の所有者に物上保証を要求してくる可能性を否定できません。　そうなると、土地にも抵当権を設定せざる負えないケースもでてくるのではないでしょうか。　無論、親がそれでも良いと言うのであれば問題はありませんが、万が一支払いに窮して競売になろうものなら包括競売で親の土地をもなくしてしまう結果になります。　家だけの抵当権設定であれば、万が一競売になってしまっても、法定地上権の制約は受けるものの親の土地所有権までを失うものではないからです。

縁起でもありませんが、最悪競売になったことを考えれば親への損害は避けられません。

しかしながら、親への損害を最小限度に止めたいと考えるならば、金融機関からの借入で建てる場合、親の物上保証を要求してこない金融機関に融資をお願いしましょう。

---

---

使用貸借を前提にお話しします。まず使用貸借は弱い権利です。貸主はいつでも返還請求ができます。借主が長年固定資産税を支払っていたとしても、使用貸借と判断します。他、借主の死亡により終了します。以上のことをふまえて、考えますと土地、（可能であれば建物も）奥様の所有がよいかと、ご主人様が認めてくだされば。補足①親子で生計が別の場合その土地は相続時に特例である小規模宅地の評価減が適用できなくなる場合がありますので、税理士、税務署等でご相談ください。②贈与税、配偶者控除（婚姻期間が20年以上の場合、基礎控除＋2,000万円まで非課税、一度限り、再婚した場合はまた新たに適用できます）他に条件あり③相続時精算課税制度、贈与時の時価で評価。例えば家が古くなっても贈与時での評価になります。④住宅ローンをご利用の場合、金融機関は必要であれば、他の土地、建物が存在すると抵当権を設定します。私の見解ですが、一つのものに色々な権利が重なるのは好ましくないと思います。問題が発生した場合、面倒なケースがよくあります。おわりに住宅は高い買い物であり、それに関連してさまざまなことが出てきます。建物に関してもいろいろご検討ください。耐震性、耐久性、性能、価格、アフターサービス、保障（完成保証も含め）くわえて長優良住宅制度、住宅エコポイント、etc・・・しっかり勉強し熱心で誠実な住宅営業マン、信頼できる会社に巡り会え、makimaki様の夢が実現することをお祈りします。家造りは体力がいりますよ。

---

---