今だから知っておきたい住宅ローン借り換えの基本知識

FPJP編集部

住宅ローンの借換えは冗談ではなく、総支払額から何百万もの削減効果を見込められる方法ですよ。ローン月額が1万でも安くなればウハウハですもんね!

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、現在金融機関で住宅ローンを借りてる方が、新たな条件で住宅ローンを乗り換える手続きを指します。

新たに借りたお金で古い住宅ローンを一括返済します。そのうえで新しい条件で返済していくという形になります。

一般的には既存の住宅ローンの金利が現時点で金融機関が提示する金利より高く、毎月の返済額が負担といった問題を抱えた方への解決策の1つとして住宅ローンの借り換えが検討されます。

現在の住宅ローンの時と同様に借り換え先の金融機関で審査を通った後で住宅ローンの融資実行手続きに移ります。

低金利時代の今だからこそ、検討の余地がある家計の見直し手段とされています。

借り換えのメリットとは?

1番のメリットは、金利の低い住宅ローンに借り換えすることで毎月の返済金額を低く抑えられるという効果があります。

逆に借り換えチャンスを逃したり、手続きをサボってしまうとダラダラと高い金利で利息を払い続け思わぬ出費となる事があります。この場合、毎月のことなので痛みを感じることもなく、ただ機会損失をし続けている状態になります。

まずは自分自身の住宅ローンの金利と現在の他の金融機関で発表されてる金利を比較してみて、どの程度の金利差があるのかだけでも把握しておけば借り換えのチャンスを見逃すことなく対応できると思います。

ポイント1
現在の住宅ローンの金利は何%かご存知ですか?

借り換えメリットが十分に見込める人の条件

メリットが十分に見込める方の条件として以下の3つの条件を満たしている方は、ほぼ借り換えを行うことでメリットが見込めます。

  • 金利の差が1パーセント以上ある
  • 住宅ローンの残高が1000万以上ある
  • 住宅ローンの残存期間が10年以上ある

また、金利の差が1パーセント以上なくとも既存の住宅ローンの残高や残存期間しだいでは、十分に借り換えメリットが出る可能性がありますので、一度シュミレーションをしてみることをおすすめします。

まずはご自身の住宅ローンの金利、残高、残存期間を把握することが必要です。

借り換え時の手数料はおいくら?

当然ですが、住宅ローンの借り換えをする上で諸費用が発生します。これがそれほど安いものではありません。

主に完済手数料や登記費用司法書士への報酬、新規借入金融機関への事務手数料保証料が挙げられます。

削減効果があったとしても手持ちの現金から出費があるならやる気が出ない」というのが実情だと思います。

しかしこうした諸費用も住宅ローンの借り入れに含められるケースがありますので、必ずしも現金で用意しなくてはいけないというものではないのです。

ただ住宅ローンの借り換えメリットから、これらの諸経費を差し引いて純粋な借り換えメリットがどの程度あるかを把握する必要が大切です。

FPJP編集部

多くの場合、借り換えにかかる費用は新規ローンに含めるよう選択ができます。こういった費用も含めて算出した金利を「実質金利」といいます。

借り換えのタイミング

住宅ローンの借り換えのタイミングとしてら挙げられるのが金利が変わるタイミングです。

変動金利の場合は、多くの金融機関で半年に1度の見直しです。

また固定金利(期間選択型)を利用されてる方は、固定金利期間が終了するタイミングが借り換えするタイミングだと考えられます。

なぜなら金利見直しのタイミングで既存の住宅ローンの金利が上がる可能性があるからです。(というより、当初から期間満了時は金利が上がるという話であったはずです)

金利見直しの際は既存金融機関から返済予定表が郵送される事が多いですので、新しい返済予定表が届いたら借り換えを検討してみては如何でしょうか。

FPJP編集部

とはいえ、早く実行すればするほどメリットは大きいです

借り換えシュミレーションのやり方

借り換えを検討するにあたって、どれだけ総支払額が削減できるのかをシュミレートしてみたいですよね!

けれどシュミレーションするにあたって、必要な情報を手元に用意していないとやりようがありません。

必要な情報

用意しておくと最も良い資料は「返済予定表」という書類になります。

返済予定表には既存の住宅ローンの金利や残高、残存期間の全てが記載されているからです。

そして一部繰り上げ返済などを利用した方などは必ず最新のもの、直近のものを、用意するようにしましょう。これだけを用意しておけば、正確なシュミレーションが作成できるので借り換えメリットがあるのかないのかという肝心の部分が把握出来ます。

シュミレーションに必要な住宅ローンの情報
  • 現在の住宅ローンの金利
  • 現在の住宅ローンの残高
  • 現在の住宅ローンの残存期間

FPJP編集部

用意ができたらこちらのサイトでどれぐらい借り換えメリットがでるかを確認してみましょう

借り換えの注意点

先述したように住宅ローンの借り換えを行う際には、必ず諸費用が発生します。

金利差で借り換えメリットが出たとしても借り換え諸経費を考慮していないと思っていたような削減効果を感じられず、結局は借り換えしたのに疲労しただけなんて事も考えられます。

なので借り換えを検討する際は、借り換えメリットだけではなく諸経費も考えてトータルコストで検討しましょう。

また団体信用生命保険の保証内容も住宅ローンの借り換えに伴い変わってしまう可能性がありますので注意が必要です。

住宅ローン借り換え相談はどこでできるの?

多くの都市銀行や地方銀行、信用金庫などでは、支店窓口で借り換え相談に応じてくれます。

またタイミングが合えば住宅ローン相談会などを休日に行なっているので、それを利用することも可能です。

ネット銀行でも住宅ローンの対面相談窓口(設けている銀行が殆どです。いずれの場合も事前予約が必要になると思われますので金融機関のHPや支店窓口で聞いた上で来店するようにするとスムーズに住宅ローンの相談が受けられるかとおもいます。

対面で相談するのであれば、SBIマネープラザがおすすめです。ネット完結型にくらべ手数料は少しだけ高くなりますが、金利は最低水準ですしなんと行っても人が動いて段取りしてくれるので心強いはずです。全期間固定型のフラット35も扱っています。

自分で調べて動ける方であれば、ネット経由で一括審査を行ってみるのも良いかもしれません。こちらの住宅本舗は複数の金融機関に一括で住宅ローンの仮審査申込が出来るサイトです。シュミレーションで削減額のメリットをその場で確認したあとで申し込むだけなので、かなりの労力が省けますよ。

まとめ

住宅ローンの借り換えのポイントとしては現在の住宅ローンの金利残高残存期間の3点を把握することです。

これらを把握すれば、借り換えメリットの有無が分かります。

なのでまず最初に既存の住宅ローンの返済予定表をお手元に用意して確認してみましょう。それを元に住宅ローンの借り換えシミュレーションをしてみて、どのくらいの毎月返済金額になるかと言ったような金額面でのメリットを把握しましょう。

この際に借り換えメリットだけに目を奪われるのではなく、借り換えに伴う諸費用を考慮してトータルコストでの比較検討をするべきだと考えます。

ここを見落としてしまうと、せっかく労力を掛けて借り換え手続きをしたのに、大して借り換えメリットが享受出来なかったなんて事になってしまうケースもあります。