今さら聞けない住宅ローンの基礎知識

FPJP編集部

国民の生活を安定させるために国策として住宅取得が推奨されてきました。そのためにいろいろな優遇措置が住宅ローンにはあるわけです。

住宅ローンとは?

新築住宅を購入する時の相場価格は地方都市でも3000万円から4000万円ぐらいになるので一括で支払うのはよほど高所得者でない限り難しいです。

そのため一般人でも新築住宅を購入する事が出来るように分割で支払っていくローンが用意されています。

このローンが住宅ローンと呼ばれていて一般的には30年〜35年を目安に組んでいる人が多いようです。

住宅ローンは審査が行われて承認されると組む(借りる)事が出来ます。
よって一定基準の収入を得ていてしかも信用情報に問題がない事が最低条件となっています。

住宅ローン金利の推移

30年前のバブル時代の頃の住宅ローンの金利は8.5%ぐらいで高い水準でしたが、バブル崩壊後はどんどん下がってきていて現在では全期間固定の場合でも2%台を維持している状態になっています。

この傾向はここ数年続いており、3年前に借りた住宅ローンが既に借り換えたほうがメリットが高いなどの現象が起こっています。

そんな理由で、借り換え需要というもの多くなっています。

金利のタイプ

住宅ローンの金利は固定金利と変動金利に分類されます。

固定金利とは

固定金利は住宅ローンを組んだ時の金利が返済期間通じて適用されます。つまりずっと金利が固定です。

住宅ローンを組んだ後に金利が上昇した場合は固定金利にしているとリスクがありません。加算される利息が増えるのを抑えられるのでメリットになります。

変動金利とは

変動金利は金融情勢の変化に対応する形で見直しされていくものになります。つまり金利が変動します。

住宅ローンを組んだ後に金利が低下した場合は定期的に変動する変動金利にしていると加算される利息が少なくなるのでメリットになります。

変動金利と固定金利はどちらが優れているの?

変動金利と固定金利はどちらのほうが優れているということは言えません。メリットとリスクを考慮した上で、当事者の方がメリットが大きいと感じる方を選択する問題になります。

変動金利が向く人とは

変動金利は金利が低下していくと加算される利息を少なくする事が出来ますが、上昇すると多くなるというリスクもあります。

そのため収入状況が安定していてリスクをカバーする事が出来る人は変動金利にするのが向いています。

固定金利が向く人とは

固定金利は金利の変動に左右されないので加算される利息が少なくなる事はありませんが、多くなってしまうリスクもありません。

収入面に不安を感じていて余計な利息は出来るだけ支払いたくない人は固定金利にするのが向いています。

FPJP編集部

金利変動リスクが無しにできるという点で、固定金利を支持するFPの方は多いです。自分が許容できる金利であれば、あとは不安に感じることがない方式です。

2つの返済タイプ「元利均等返済」と「元金均等返済」

住宅ローンの返済をする時は元利均等返済と元金均等返済の2種類の返済方法があります。

元利均等返済

元利均等返済は毎月支払いをする金額が同じなので返済計画を立てやすいメリットがあります。しかし借入金の残高が減るのが遅くなるので注意しなければいけません。

元金均等返済

元金均等返済は元金だけ一定になるので返済が進んでくると加算される利息が少なくなるメリットがあります。

しかし住宅ローンを組んだ時は元金が高い状態なので加算される利息も多くなり返済が大変になる事がある点には注意しなければいけません。

FPJP編集部

損か得かで考えると「元金均等」のほうが総支払額は少なくなるので正解ですが、返済負担が一定の「元利均等」が多く選択されているように思います。

金利の決定時期

金利の決定時期は申込時金利と実行時金利の2種類あります。

申込時金利は住宅ローンを組む時に申し込みをした時点での金利になります。実行時金利は審査が可決されて融資が実行された時点での金利になります。

どちらにするかで加算される利息が変わってくる事も多いので住宅ローンを組む時に重要なポイントの一つでもあります。

返済計画をしっかり立てたい時は申し込みをした時点での金利にした方が分かりやすいので申込時金利にしたい人が多い傾向があります。

FPJP編集部

ただ多くの民間ローンでは実行時金利が採用されています。住宅引き渡しのある実行月の金利動向が気になってドキドキするものです。

銀行との交渉?金利引き下げとは

住宅ローンを組んだ時に適用された金利を一定の幅まで引き下げる事を金利の引き下げと呼ばれています。

引き下げ幅は自己資金の割合、勤務先などの要素で決まってきます。金利引き下げをする時は銀行と金利交渉をしなければいけませんが、不動産業者が担当してくれるので安心して任せる事が出来ます。

金利交渉をする時に駆け引きをするのが難しい場合でも金利を一定の幅まで引き下げる事も可能なので心配する必要はありません。

FPJP編集部

銀行によっては予め選択できるプランとして用意されていることも多いですよ

住宅ローン控除のメリット

住宅ローン控除という特に大幅な節税をする事が出来る制度があります。

当初何年という期間限定にはなりますが、経済的に大きなメリットがあります。

住宅ローン控除は税額控除に分類されるので控除された金額がすべて返ってきます。(これって本当に家計にとって威力があります)

ただし所得が3000万円以下、住宅ローンの返済期間が10年以上、登記簿上の床面積が50平方メートル以上など条件がいくつかあるので注意が必要です。

住宅ローンのまとめ

住宅ローンを組む時は分からない部分も多いですが、基礎知識をある程度把握しておけば問題なく対応する事が出来ます。

新築住宅を購入する時は上記で紹介した基礎知識を頭に入れてから住宅ローンを組むようにしてみましょう。