住宅ローン、いろいろ考えすぎて決まりません。。
れなぱんだ（神奈川県）
解決済み 2010年10月11日はじめまして。このたび中古マンションを購入することになり、
もう契約を済ませたので、急いでローンを決めなくてはならないのですが、
いろいろ考え過ぎて迷ってしまっています。
そこでプロの方にアドバイスをいただきたくこちらでご相談させていただきます。
世帯年収は700万、夫（29歳）妻（33歳）子（0歳）の3人家族
妻である私は育休中ですが復帰できないかもしれません。
マンションの価格は3600万、フラット３５S対応の物件です。
自己資金は、600万、その他親からの援助が1500万円あります。
でも、援助とは言え、一応返すつもりでおります。
借り入れは1700万円、返済期間をできれば15年ほどにしたいのですが、
この場合、フラット３５Sか、変動金利、何年か固定の金利など、
どんな商品が良いのでしょうか？
No.267
質問者からのメッセージ
2010.10.13
皆様、ご回答いただきありがとうございました。 参考にさせていただき、検討したいと思います。 プロの方々のご意見を聞けて、大変心強く感じました。 ありがとうございました。
回答 6件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
こんにちは、プロパティマネジメントを得意するFP山梨です
ローン商品の善し悪しは借りる側のライフスタイルによって決まります
ただ単に商品の金利だけで得か損かではありません
金融投資商品を選んでいるわけではありません
１５年なら１５年で返済するという契約です
スタンダートな考え方はやはり固定金利の長期を選択すべきでしょう
毎月の返済金額を抑え不足の事態にも対応できるようにします
支払う利息がもったいないと考えるのであれば、一部繰り上げ返済を実行することのよって
節約できます
これから、お子様の教育資金や夫婦の老後資金などを計画的に実行していかなければなりません
ライフプランは重要です
以上
ローン商品の善し悪しは借りる側のライフスタイルによって決まります
ただ単に商品の金利だけで得か損かではありません
金融投資商品を選んでいるわけではありません
１５年なら１５年で返済するという契約です
スタンダートな考え方はやはり固定金利の長期を選択すべきでしょう
毎月の返済金額を抑え不足の事態にも対応できるようにします
支払う利息がもったいないと考えるのであれば、一部繰り上げ返済を実行することのよって
節約できます
これから、お子様の教育資金や夫婦の老後資金などを計画的に実行していかなければなりません
ライフプランは重要です
以上
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れなぱんだ様
はじめまして。
ＦＰ・ＭＰ（住宅ローンの専門家）の栗原と申します。
どの商品がよいかお悩みの件ですが
結果から言いますと、「フラット35ｓ」が良いでしょう
理由としては、
公的に優良住宅であると認められる。
金利優遇制度があり、当初10年間 金利▲1.0％ 返済に有利
返済困難の場合でも、各種の返済方法へ変更可能
繰り上げ返済手数料￥0
などなど
デメリットとしては、
団体信用保険の加入が義務ではなく、加入の場合は年払いが別途生じる。
れなぱんだ様は、29歳と若いので
団信に入らない場合は
年をとるごとに死亡保証料が下がる逓減タイプの保険
収入保障保険などでも代用できるでしょう。
※団体信用保険は、年齢に関係なく借入額で払いは決まりますが
生命保険は若いほうが払いが安くなる為
援助の件ですが、
返す場合であれば、親とはいえ借用書があったほうが良いでしょう。
住宅を取得すると色々と不安が生じ、考えすぎになります。
（私も現在返済中のため経験あります）
そんなときは、一度専門家へ相談して不安を解消しましょう。
はじめまして。
ＦＰ・ＭＰ（住宅ローンの専門家）の栗原と申します。
どの商品がよいかお悩みの件ですが
結果から言いますと、「フラット35ｓ」が良いでしょう
理由としては、
公的に優良住宅であると認められる。
金利優遇制度があり、当初10年間 金利▲1.0％ 返済に有利
返済困難の場合でも、各種の返済方法へ変更可能
繰り上げ返済手数料￥0
などなど
デメリットとしては、
団体信用保険の加入が義務ではなく、加入の場合は年払いが別途生じる。
れなぱんだ様は、29歳と若いので
団信に入らない場合は
年をとるごとに死亡保証料が下がる逓減タイプの保険
収入保障保険などでも代用できるでしょう。
※団体信用保険は、年齢に関係なく借入額で払いは決まりますが
生命保険は若いほうが払いが安くなる為
援助の件ですが、
返す場合であれば、親とはいえ借用書があったほうが良いでしょう。
住宅を取得すると色々と不安が生じ、考えすぎになります。
（私も現在返済中のため経験あります）
そんなときは、一度専門家へ相談して不安を解消しましょう。
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れなぱんださんこんにちは！
中古住宅ということで、フラット３５ｓがおすすめです。
公的に優良住宅の証明が出来るというところが、手放す時に有利になってきますからね！
年間の返済比率は大丈夫ですが、生命保険が別の支払いになってきます。
事前審査の際には、事務手数料や保証料の内容もきちんと他行さんと比較してください。
公的な保証！？のようにはなっていて、後々有利に働く事はありますが、迷っているついでに、３行程度に絞込み、金利を含め、手数料や保証料、融資条件をきちんと比較検討してみてください。
決めかねる場合には、やっぱりお近くの、住宅ローンに詳しいＦＰへお急ぎください！
中古住宅ということで、フラット３５ｓがおすすめです。
公的に優良住宅の証明が出来るというところが、手放す時に有利になってきますからね！
年間の返済比率は大丈夫ですが、生命保険が別の支払いになってきます。
事前審査の際には、事務手数料や保証料の内容もきちんと他行さんと比較してください。
公的な保証！？のようにはなっていて、後々有利に働く事はありますが、迷っているついでに、３行程度に絞込み、金利を含め、手数料や保証料、融資条件をきちんと比較検討してみてください。
決めかねる場合には、やっぱりお近くの、住宅ローンに詳しいＦＰへお急ぎください！
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れなぱんだ様
はじめまして、住宅ローンソムリエ（R）という商標で千葉でＦＰをしております。
ＣＦＰ中村です。（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。
【商品】
まずはライフプランからご検討下さい。
奥様が仕事に復帰できない前提で、尚且つ、第二子の出産計画についても、ご主人様とよく話しあって欲しいと思います。
その上で返済期間が15年で問題無いか、そこから入りましょう。
住宅ローンを借りるということは『契約』ですので、一度、契約した年数を延ばすことは基本的にできません。
最近はすこしづつできるようなってきましたが、リスク管理という面からは、私は35年借りておくことをお勧めします。
35年借りた後（のち）に、毎年、資金的に余裕があれば繰上げ返済をしていけばよいのですから。
（私の場合、繰上げ返済自体も良く考えてからすることを、お薦めしますが。。。）
その上で借入れ期間が15年という結論であれば、フラット３５にこだわることはありません。
団信の保険料（代替品の保険商品であっても同様）や、保証料等も含めて、比較検討してみてください。
金利上昇リスクも35年借りる事と比較すると、借入れ期間が15年でれあれば随分低いので、
借入れ期間の全期間金利優遇が付いて、変動金利で0.975％（団信保険料込み）などで借りられれば、変動金利も選択肢に入るでしょうし、10年固定（団信込み）で1.60％などというのも比較対象に入ってきます。
いずれにしても、シミュレーションをしないと、どの商品がお薦めかというお問い合わせに対する明確な回答は難しいですね。一度、ある程度の金利上昇を前提としたシミュレーションをすることを強くお薦め致します。
【親からの援助】
贈与税の確定申告をして、資金の出所を明確にして、税金問題で後々に悩むことが無いように対策をとっておくことをお勧め致します。（贈与税の確定申告で、納税額がゼロ円の場合、申告作業自体は難しいものではありませんよ。）
それでも、確定申告が面倒だというのであれば、親子間で金銭消費貸借契約を結ぶという方法もあるでしょうが、契約のとおりにキチンと返済をしていかないと、後々に税務上の問題に発展しないとも限りません。
確定申告をした上で、れなぱんだ様が将来的に親に返すのであれば、年間の返済額が110万円を超えなければ新たな贈与税の問題にもならないでしょうし、一定の条件のもとであれば、そもそも子から親への仕送りは税金は考えなくても済みます。
（親に返す余裕があるのなら、先に銀行に繰上げ返済をした方が良いかとも思います。）
れなぱんだ様
今回のご相談の文面からお応えできるのは、以上のようなところです。
初めてのことが多く、不安もいっぱいあると思いますが、がんばってくださいね。
ＰＳ
東京都内に面談会場がございますので、面談の予約をして戴ければ、もっと詳細にお応えして差し上げられることと思います。宜しければどうぞ。
ＣＦＰ・ＳＣＭＰ中村諭
はじめまして、住宅ローンソムリエ（R）という商標で千葉でＦＰをしております。
ＣＦＰ中村です。（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。
【商品】
まずはライフプランからご検討下さい。
奥様が仕事に復帰できない前提で、尚且つ、第二子の出産計画についても、ご主人様とよく話しあって欲しいと思います。
その上で返済期間が15年で問題無いか、そこから入りましょう。
住宅ローンを借りるということは『契約』ですので、一度、契約した年数を延ばすことは基本的にできません。
最近はすこしづつできるようなってきましたが、リスク管理という面からは、私は35年借りておくことをお勧めします。
35年借りた後（のち）に、毎年、資金的に余裕があれば繰上げ返済をしていけばよいのですから。
（私の場合、繰上げ返済自体も良く考えてからすることを、お薦めしますが。。。）
その上で借入れ期間が15年という結論であれば、フラット３５にこだわることはありません。
団信の保険料（代替品の保険商品であっても同様）や、保証料等も含めて、比較検討してみてください。
金利上昇リスクも35年借りる事と比較すると、借入れ期間が15年でれあれば随分低いので、
借入れ期間の全期間金利優遇が付いて、変動金利で0.975％（団信保険料込み）などで借りられれば、変動金利も選択肢に入るでしょうし、10年固定（団信込み）で1.60％などというのも比較対象に入ってきます。
いずれにしても、シミュレーションをしないと、どの商品がお薦めかというお問い合わせに対する明確な回答は難しいですね。一度、ある程度の金利上昇を前提としたシミュレーションをすることを強くお薦め致します。
【親からの援助】
贈与税の確定申告をして、資金の出所を明確にして、税金問題で後々に悩むことが無いように対策をとっておくことをお勧め致します。（贈与税の確定申告で、納税額がゼロ円の場合、申告作業自体は難しいものではありませんよ。）
それでも、確定申告が面倒だというのであれば、親子間で金銭消費貸借契約を結ぶという方法もあるでしょうが、契約のとおりにキチンと返済をしていかないと、後々に税務上の問題に発展しないとも限りません。
確定申告をした上で、れなぱんだ様が将来的に親に返すのであれば、年間の返済額が110万円を超えなければ新たな贈与税の問題にもならないでしょうし、一定の条件のもとであれば、そもそも子から親への仕送りは税金は考えなくても済みます。
（親に返す余裕があるのなら、先に銀行に繰上げ返済をした方が良いかとも思います。）
れなぱんだ様
今回のご相談の文面からお応えできるのは、以上のようなところです。
初めてのことが多く、不安もいっぱいあると思いますが、がんばってくださいね。
ＰＳ
東京都内に面談会場がございますので、面談の予約をして戴ければ、もっと詳細にお応えして差し上げられることと思います。宜しければどうぞ。
ＣＦＰ・ＳＣＭＰ中村諭
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れなぱんださんへ
はじめまして川崎駅前にてＦＰをしております、水野淳介と申します。
まず固定金利であるフラット３５ｓ、民間の変動金利など、
どちらの方がよい商品かというものではございません。
それぞれにメリットやデメリットがあり、
れなぱんださんの今後のライフプランを考えた時に、どちらの方が合った商品かという選択肢になります。
それを前提として、個人的な主観として損得で比較すると、
１０月フラット３５の借入期間２０年以下の場合の最安値の金利は１．９５％です。
フラット３５ｓが利用可能との事で当初１０年間は０．９５％となります。
またフラット３５は団体信用生命保険（以降「団信」）が金利に含まれておりません。
団信の保険料を金利になおすと約＋０．３５８％ですので、
０．９５％＋０．３５８％＝１．３０８％となります・・・①
また民間の変動金利は２．４７５％になっております。
ただし日銀が政策金利を変更した関係で、おそらく数か月後には２．３７５％になる可能性が高いため、
２．３７５％で考えてみます。
こちらから金融機関によって全期間優遇金利などがございます。
れなぱんださんの贈与も含む自己資金であれば、全期間１．５％優遇は取れる可能性が高く、
実質の金利は２．３７５％－１．５％＝０．８７５％となります。・・・②
①と②の差は０．４３３％となります。
①は金利が固定されていますが、②は金利が変動になる可能性がございます。
ざっくり当初１０年間だけで変動金利が右肩上がりに上昇すると仮定して比較すると、
当初５年間で金利が０．４３３％上昇し、
６－１０年目にもうプラスして０．４３３％以上上昇するとフラットの方がメリットがあるかもしれません。
合計すると平均的に１０年で０．８６６％以上上昇するイメージです。
日銀が０．２５％ずつ金利を上昇させると仮定すると４回以上上昇するイメージでしょうか。
今回日銀は今後物価が１％程度上昇するまで長期的なゼロ金利政策の継続を約束しました。
わかりやすくいうとデフレから脱却しない限り金利は上げないという事です。
何年後から金利が上がるのかは断定できませんが、少なくても上記の約束からいうと、
それなりの期間は実質０金利が続くのでしょう。
本来損得で選択するものではないのですが、上記からざっくり考えると、
今回の日銀の金融緩和によって、
確かにフラット３５ｓは魅力的ではありますが、
１５年と借入期間が短い点や、一定の収入が高い点から考えると変動金利で、
金利が安い内に元本を多く返済するという選択肢も捨てがたいかもしれません。
れなパンダさんが、今後子供が小さい内は預貯金が貯まっていかれるご家庭であれば、
金利上昇時に繰上返済などで一定のリスクヘッジができますので、
変動金利も選択肢かと存じます。
もし奥様の復帰も難しく今後の金利上昇リスクが許容できそうにない、
または金利の動きなどで毎月の支払金額が変動するのは家計管理しにくいなどがあれば、
フラット３５ｓの利用があっているのかもしれません。
とはいっても借入額が１７００万円と年収に対して多いわけではないので、
金利上昇とはいってもそんなに影響度はないとは思いますが。
それよりも本来の選び方であるれなパンダさんご一家の理想とするライフプランニングをたてる事の方が
大切かと存じます。
伺っている情報からのみの回答でしたが、参考になれば幸いでございます。
細かいプランニングが必要であればお問い合わせ下さい。
はじめまして川崎駅前にてＦＰをしております、水野淳介と申します。
まず固定金利であるフラット３５ｓ、民間の変動金利など、
どちらの方がよい商品かというものではございません。
それぞれにメリットやデメリットがあり、
れなぱんださんの今後のライフプランを考えた時に、どちらの方が合った商品かという選択肢になります。
それを前提として、個人的な主観として損得で比較すると、
１０月フラット３５の借入期間２０年以下の場合の最安値の金利は１．９５％です。
フラット３５ｓが利用可能との事で当初１０年間は０．９５％となります。
またフラット３５は団体信用生命保険（以降「団信」）が金利に含まれておりません。
団信の保険料を金利になおすと約＋０．３５８％ですので、
０．９５％＋０．３５８％＝１．３０８％となります・・・①
また民間の変動金利は２．４７５％になっております。
ただし日銀が政策金利を変更した関係で、おそらく数か月後には２．３７５％になる可能性が高いため、
２．３７５％で考えてみます。
こちらから金融機関によって全期間優遇金利などがございます。
れなぱんださんの贈与も含む自己資金であれば、全期間１．５％優遇は取れる可能性が高く、
実質の金利は２．３７５％－１．５％＝０．８７５％となります。・・・②
①と②の差は０．４３３％となります。
①は金利が固定されていますが、②は金利が変動になる可能性がございます。
ざっくり当初１０年間だけで変動金利が右肩上がりに上昇すると仮定して比較すると、
当初５年間で金利が０．４３３％上昇し、
６－１０年目にもうプラスして０．４３３％以上上昇するとフラットの方がメリットがあるかもしれません。
合計すると平均的に１０年で０．８６６％以上上昇するイメージです。
日銀が０．２５％ずつ金利を上昇させると仮定すると４回以上上昇するイメージでしょうか。
今回日銀は今後物価が１％程度上昇するまで長期的なゼロ金利政策の継続を約束しました。
わかりやすくいうとデフレから脱却しない限り金利は上げないという事です。
何年後から金利が上がるのかは断定できませんが、少なくても上記の約束からいうと、
それなりの期間は実質０金利が続くのでしょう。
本来損得で選択するものではないのですが、上記からざっくり考えると、
今回の日銀の金融緩和によって、
確かにフラット３５ｓは魅力的ではありますが、
１５年と借入期間が短い点や、一定の収入が高い点から考えると変動金利で、
金利が安い内に元本を多く返済するという選択肢も捨てがたいかもしれません。
れなパンダさんが、今後子供が小さい内は預貯金が貯まっていかれるご家庭であれば、
金利上昇時に繰上返済などで一定のリスクヘッジができますので、
変動金利も選択肢かと存じます。
もし奥様の復帰も難しく今後の金利上昇リスクが許容できそうにない、
または金利の動きなどで毎月の支払金額が変動するのは家計管理しにくいなどがあれば、
フラット３５ｓの利用があっているのかもしれません。
とはいっても借入額が１７００万円と年収に対して多いわけではないので、
金利上昇とはいってもそんなに影響度はないとは思いますが。
それよりも本来の選び方であるれなパンダさんご一家の理想とするライフプランニングをたてる事の方が
大切かと存じます。
伺っている情報からのみの回答でしたが、参考になれば幸いでございます。
細かいプランニングが必要であればお問い合わせ下さい。
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れなぱんだ様
はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
ＦＰ，ＭＰ（住宅ローンの専門家）、不動産コンサルティング業を中心に日々活動しております。
今回の、れなぱんださんのご相談ですが・・・
住宅ローンの三大要素にあてはめて考えてみましょう。
「金利」「返済期間」「借入額」の３要素で住宅ローンの返済額が決定します。
住宅ローンを借りる際に、れなぱんださんが気になっているのは何でしょうか？
それは「返済額」、「借入期間」ではないでしょか？
月々の返済はなるべく少ない方がいいですよね。
でも金利が低いほど、返済額は抑えられますが、金利タイプを選択する際には要注意です。
金利が「○○％か？」ということだけではなく「どの金利タイプか？」
を注意することが重要になります。
返済期間は長いほど、月々の返済額が抑えることができるが、
総合的に支払う利息は多くなり支払い総額が膨らんでしまいます。
しかし、長期の返済期間はデメリットという人もいますが、
逆にライフプランを考えると子供の教育費が重なる時期など
多少でも返済を抑えることも必要になるでしょう。
その分多少の利息分については納得できることだと思います。
このようにご自身のライフプランやイベントにあわせた住宅ローンの
選定をすることをお勧めします。
れなぱんださんの15年返済計画ですと
お子様の教育費が必要な時期には完済しますが
手元資金として、教育費や余裕資金が残っているかを
シュミレーションする必要があると思います。
それから、フラット35、変動金利型、固定金利型のメリット、デメリットを確認して
れなぱんださんのこれからのライフプランに最も適した住宅ローンを選択してください。
重要なことは、れなぱんださんの選択の基準を明確にすること・・・そして
住宅ローンの専門家に相談することをお勧めします。
ライフクリエイト
中島
はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
ＦＰ，ＭＰ（住宅ローンの専門家）、不動産コンサルティング業を中心に日々活動しております。
今回の、れなぱんださんのご相談ですが・・・
住宅ローンの三大要素にあてはめて考えてみましょう。
「金利」「返済期間」「借入額」の３要素で住宅ローンの返済額が決定します。
住宅ローンを借りる際に、れなぱんださんが気になっているのは何でしょうか？
それは「返済額」、「借入期間」ではないでしょか？
月々の返済はなるべく少ない方がいいですよね。
でも金利が低いほど、返済額は抑えられますが、金利タイプを選択する際には要注意です。
金利が「○○％か？」ということだけではなく「どの金利タイプか？」
を注意することが重要になります。
返済期間は長いほど、月々の返済額が抑えることができるが、
総合的に支払う利息は多くなり支払い総額が膨らんでしまいます。
しかし、長期の返済期間はデメリットという人もいますが、
逆にライフプランを考えると子供の教育費が重なる時期など
多少でも返済を抑えることも必要になるでしょう。
その分多少の利息分については納得できることだと思います。
このようにご自身のライフプランやイベントにあわせた住宅ローンの
選定をすることをお勧めします。
れなぱんださんの15年返済計画ですと
お子様の教育費が必要な時期には完済しますが
手元資金として、教育費や余裕資金が残っているかを
シュミレーションする必要があると思います。
それから、フラット35、変動金利型、固定金利型のメリット、デメリットを確認して
れなぱんださんのこれからのライフプランに最も適した住宅ローンを選択してください。
重要なことは、れなぱんださんの選択の基準を明確にすること・・・そして
住宅ローンの専門家に相談することをお勧めします。
ライフクリエイト
中島
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