農地の売買と転用
luna（鹿児島県）
解決済み 2010年09月22日よろしくお願い致します。
事務所兼店舗用に土地の取得を検討しています。
地元でも老舗の不動産業者に相談したところ、県道沿いの土地を紹介されました。現状は畑で現在耕作しており、作物も生っています。
提示された価格（３０００万）も近隣相場と比較して妥当であり、立地条件も理想に近い物件なので、出来るだけ早く決めたいとの意向を業者に伝えたところ、仲介手数料やその他の費用は一切取らないからという条件で、その業者の会長が個人で畑のオーナーから買い取った後、私に転売すると申し出て来ました。
そして、売買契約の前にまず手付金として５００万の支払いが必要だと言われ、昨日支払いを済ませました。
しかし,今日知り合いの建築士に顛末を話したところ、普通は農地転用してからか、転用を条件に支払うのが一般的だと言われました。更に農地転用は時間がかかる場合が多いし、農地取得後すぐに転売は難しいんではないか、後にもめる可能性がある、と指摘されました。
やはり、この契約や条件はおかしく、農地売買や転用に関しても知人が言うように時間がかかったりもめる可能性があるのでしょうか？
また手付金というものは返還請求できるのでしょうか？
すでに５００万を支払ってしまってから、自分の勉強不足を痛感しており、とても心配になっています。
少しでも不安を除けますよう、専門家の先生方のお知恵を拝借したいと考え、ご相談させて頂きたいと思います。
よろしくお願いいたします。
No.251
質問者からのメッセージ
2010.09.24
アドバイスを頂いた先生方、親身なアドバイスありがとうございました。 大変貴重なご意見の数々、是非ご参考にさせて頂きたいと思います。 また個人的にご相談させて頂く場合もあるかと思いますので、よろしくお願いいたします。 本当に感謝いたします。
回答 5件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
ＦＰ業務、ＭＰ業務（住宅ローン専門家）、そして、不動産コンサルティング業務を日々活動しております。
今回のご相談の件ですが、ここでは記載できませんが不動産業者の会長の思惑がとってわかります。
まず、原則として農地の売買には農地法５条許可もしくは届出が必要になります。また、それが許可である場合は、許可がおりないと契約自体できませんが、どのような契約内容なのかチェックしないとわかりませんので、コメントは差し控えたいと思います。
気をつけなければいけないのは、今回の売主があくまで、不動産業者の会長個人ということです。
まず、確認していただいたいのは、
①契約書の売主はだれなのか？
②直近の登記事項証明書の名義人はだれなのか？（もともとの地主さん？それとの不動産業者の会長さん？）
③農地転用ができなった場合の条項分があるか？
契約書と登記事項証明書の名義人が違う場合には、売買契約書や売渡証明書など
の書類がなければ他人物売買の可能性が高いです。（地主と会長で話は出来てると思いますが・・・）
アドバイスとしては、lunaさんがその土地を取得したいのであれば第三者の不動産関係の専門家に立ち会っていただき必要書類や契約関係の追加事項をもう一度、その
会長と相談しながら安心した契約に成立させることをお勧めします。
逆に、不安があるようでしたら書類の不備などをチェックして弁護士に相談し一日でも早く手付金を返還されるよう対応策を準備してください。
不動産取引は、奥が深いです。慎重に対処できることを願っております。
ご相談はいつでもお受けしております。
今回のご相談の件ですが、ここでは記載できませんが不動産業者の会長の思惑がとってわかります。
まず、原則として農地の売買には農地法５条許可もしくは届出が必要になります。また、それが許可である場合は、許可がおりないと契約自体できませんが、どのような契約内容なのかチェックしないとわかりませんので、コメントは差し控えたいと思います。
気をつけなければいけないのは、今回の売主があくまで、不動産業者の会長個人ということです。
まず、確認していただいたいのは、
①契約書の売主はだれなのか？
②直近の登記事項証明書の名義人はだれなのか？（もともとの地主さん？それとの不動産業者の会長さん？）
③農地転用ができなった場合の条項分があるか？
契約書と登記事項証明書の名義人が違う場合には、売買契約書や売渡証明書など
の書類がなければ他人物売買の可能性が高いです。（地主と会長で話は出来てると思いますが・・・）
アドバイスとしては、lunaさんがその土地を取得したいのであれば第三者の不動産関係の専門家に立ち会っていただき必要書類や契約関係の追加事項をもう一度、その
会長と相談しながら安心した契約に成立させることをお勧めします。
逆に、不安があるようでしたら書類の不備などをチェックして弁護士に相談し一日でも早く手付金を返還されるよう対応策を準備してください。
不動産取引は、奥が深いです。慎重に対処できることを願っております。
ご相談はいつでもお受けしております。
2010.09.24
+ 全文を見る
当方は農地関連は専門業務ですので、いままでの経験から回答します。
まず、その手付金の支払い経緯と、交わした書類などをお見せくださればもっと詳しくお話できるのですが、今回の情報のみから申し上げますと、建築士さんのおっしゃるとおりですよ。
農地の売買には農地法５条許可もしくは届出が必要で、それが許可である場合は、許可がおりないと契約自体できないのが原則です。手付金をしはらった際の書類のなかに、「農地法の届出や許可が下りなかったら契約は遡及して無効となる」旨の文言をいれて契約する場合がありますが、私はそのような契約は慎重にするべきですし、できればするべきではないとも思っているくらいです。実務上はそのような契約は結構あるようですが。
とにかく、もう一度書類の文言をすみずみまでご覧ください。
また、農地法の許可もしくは届出手続は、最低でも１～２ヶ月かかりますし、案件によっては半年かかる場合もあります。
その上で、疑問点等ありましたら、ご連絡ください。
まず、その手付金の支払い経緯と、交わした書類などをお見せくださればもっと詳しくお話できるのですが、今回の情報のみから申し上げますと、建築士さんのおっしゃるとおりですよ。
農地の売買には農地法５条許可もしくは届出が必要で、それが許可である場合は、許可がおりないと契約自体できないのが原則です。手付金をしはらった際の書類のなかに、「農地法の届出や許可が下りなかったら契約は遡及して無効となる」旨の文言をいれて契約する場合がありますが、私はそのような契約は慎重にするべきですし、できればするべきではないとも思っているくらいです。実務上はそのような契約は結構あるようですが。
とにかく、もう一度書類の文言をすみずみまでご覧ください。
また、農地法の許可もしくは届出手続は、最低でも１～２ヶ月かかりますし、案件によっては半年かかる場合もあります。
その上で、疑問点等ありましたら、ご連絡ください。
中野 様
貴重なアドバイスありがとうございます。
やはりこの契約は好ましくない形態なのですね。
もう一度出来るだけ詳しく内容を確認してみます。
貴重なアドバイスありがとうございます。
やはりこの契約は好ましくない形態なのですね。
もう一度出来るだけ詳しく内容を確認してみます。
2010.09.24
+ 全文を見る
うーん。個人間だったら期間が来ると解約手付けになるのですが、相手が不動産会社ですよね？だったら返還できますが会長はそのつもりはないから簡易裁判に訴訟するしかないかな？弁護士を立てるか。農地の場合評価が下がるので、この場合は
転売時に売買手続きをするのが妥当だね。建築士の言うとおり。
手付け金を払ったときに不動産に関する説明がなかったら契約は無効なので
手付けの返還請求ができますよ。
FPか弁護士に相談するのがいいですよ。頑張っていい結果を期待してます。
転売時に売買手続きをするのが妥当だね。建築士の言うとおり。
手付け金を払ったときに不動産に関する説明がなかったら契約は無効なので
手付けの返還請求ができますよ。
FPか弁護士に相談するのがいいですよ。頑張っていい結果を期待してます。
石井 様
貴重なアドバイスありがとうございます。
現時点では訴訟をおこす段階まではいっていませんが、
いよいよの時にはご参考にさせて頂きます。
貴重なアドバイスありがとうございます。
現時点では訴訟をおこす段階まではいっていませんが、
いよいよの時にはご参考にさせて頂きます。
2010.09.24
+ 全文を見る
早速ですが、農地の売買については
市街化調整区域か市街化区域かということで道筋が違います。
（お知り合いの建築士のアドバイスは正論です。）
しかし、ここでややこしい事をコメントするよりも
最も心配であろう、手付金返還請求についてお答えします。
本来、手付金とは契約後に受領すべきものです。
領収書が発行されているかどうか疑問点もありますが
契約前であり手付金というよりは、申込金といったあつかいでは無いでしょうか？
口頭での意思表示による民法上の契約は別として
宅建業法によるところの契約は成立していません。
返還請求は当然に可能です。
しかし、気に入った物件であれば
ただ単に、不安だからという理由だけで
その土地をあきらめるのも、もったいないですね。
地域に、エスクロー調査などをしてくれる業者がいれば
お知り合いの建築士と共に、物件の調査を依頼されることをおすすめします。
（ご質問の限り、ややこしい業者の匂いはします。）
そこで、重要事項説明とあわせ
納得したうえで契約しても良いのではないでしょうか？
市街化調整区域か市街化区域かということで道筋が違います。
（お知り合いの建築士のアドバイスは正論です。）
しかし、ここでややこしい事をコメントするよりも
最も心配であろう、手付金返還請求についてお答えします。
本来、手付金とは契約後に受領すべきものです。
領収書が発行されているかどうか疑問点もありますが
契約前であり手付金というよりは、申込金といったあつかいでは無いでしょうか？
口頭での意思表示による民法上の契約は別として
宅建業法によるところの契約は成立していません。
返還請求は当然に可能です。
しかし、気に入った物件であれば
ただ単に、不安だからという理由だけで
その土地をあきらめるのも、もったいないですね。
地域に、エスクロー調査などをしてくれる業者がいれば
お知り合いの建築士と共に、物件の調査を依頼されることをおすすめします。
（ご質問の限り、ややこしい業者の匂いはします。）
そこで、重要事項説明とあわせ
納得したうえで契約しても良いのではないでしょうか？
田中 様
貴重なアドバイスありがとうございます。
物件としては良い条件ですので、
田中様がおっしゃるように、あきらめる方向ではなく、出来るだけ不安のない取引が実現できればと思っています。
貴重なアドバイスありがとうございます。
物件としては良い条件ですので、
田中様がおっしゃるように、あきらめる方向ではなく、出来るだけ不安のない取引が実現できればと思っています。
2010.09.24
+ 全文を見る
お話を聞いてると未だに度胸と感だけで不動産業をしているところがあると聞くと非常に残念です、同じ不動産業に携わる身としては、それではアドバイスをします
結論から言えばお知り合いの建設業者のいうとおりです。
農地は一般的な宅地と違い簡単に転売もできず、使用も制限されます
時間がかかるのは必然です
しかしながら、本当にその土地が気にいっており目的を達成できるのであれば問題はないはずです。
然るに目的が達成できるか調査すべきです。
役所にいけば大抵のことはわかります、一番いいのはお金を払っても不動産FPに相談することです
目的が達成できないのであれば、解約すればいいのです
一般の取引をするうえで以上のような質問がでてくるというのは、充分に説明をしていないと受け止めてしまいます
まずは契約書をよく読んでくださいわからなければ再度ご連絡ください
以上
結論から言えばお知り合いの建設業者のいうとおりです。
農地は一般的な宅地と違い簡単に転売もできず、使用も制限されます
時間がかかるのは必然です
しかしながら、本当にその土地が気にいっており目的を達成できるのであれば問題はないはずです。
然るに目的が達成できるか調査すべきです。
役所にいけば大抵のことはわかります、一番いいのはお金を払っても不動産FPに相談することです
目的が達成できないのであれば、解約すればいいのです
一般の取引をするうえで以上のような質問がでてくるというのは、充分に説明をしていないと受け止めてしまいます
まずは契約書をよく読んでくださいわからなければ再度ご連絡ください
以上
山梨 様
貴重なアドバイスありがとうございます。
おっしゃるように、私の目的はその土地を買うことではなく、そこに建物を建て、商売をして成功することですので、それに向けてどのような手順や段階、また自助努力が必要かを調査・検討する必要があると認識しました。
貴重なアドバイスありがとうございます。
おっしゃるように、私の目的はその土地を買うことではなく、そこに建物を建て、商売をして成功することですので、それに向けてどのような手順や段階、また自助努力が必要かを調査・検討する必要があると認識しました。
2010.09.24
+ 全文を見る
貴重なアドバイスありがとうございます。
具体的なご指摘で大変参考になります。
確認事項を一つずつ潰していきたいと思います。
不安事項や理解出来ない内容を書き出して、
頂いたアドバイスのように専門家への相談を検討したいと思います。