FPの回答へコメント

早速ですが、農地の売買については
市街化調整区域か市街化区域かということで道筋が違います。
（お知り合いの建築士のアドバイスは正論です。）

しかし、ここでややこしい事をコメントするよりも
最も心配であろう、手付金返還請求についてお答えします。

本来、手付金とは契約後に受領すべきものです。

領収書が発行されているかどうか疑問点もありますが
契約前であり手付金というよりは、申込金といったあつかいでは無いでしょうか？

口頭での意思表示による民法上の契約は別として
宅建業法によるところの契約は成立していません。

返還請求は当然に可能です。

しかし、気に入った物件であれば
ただ単に、不安だからという理由だけで
その土地をあきらめるのも、もったいないですね。

地域に、エスクロー調査などをしてくれる業者がいれば
お知り合いの建築士と共に、物件の調査を依頼されることをおすすめします。
（ご質問の限り、ややこしい業者の匂いはします。）

そこで、重要事項説明とあわせ
納得したうえで契約しても良いのではないでしょうか？

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