不動産・住宅ローンの相談

家を売る? or 賃貸生活?

メイ(千葉県)

解決済み 2017年03月08日
はじめまして、こんにちは。
宜しくお願いします。

先日、10年がかりで戸建ての住宅ローンを完済しました。
この先ですが、子供の高校受験にあたり千葉から東京に引っ越しを検討しています。
しかしながら、東京の賃貸物件は高額で狭小です。
賃貸価格 住宅費+共益費+駐車場代=18万円位 を希望しています。

会社からは住宅補助5万円くらい出ます。


やっと住宅ローンから解放されたので、お金や気持ちに余裕を持たせたいとも思いますが
子供の将来を考えると都内に引っ越しを考えた方が良いのか思案中です。

都内へ引っ越しの場合は自宅を売却予定です。
売却希望価格は3000万円くらいですが、実際はもう少し厳しい価格になるかと思います。


詳細を申します

夫 45歳 会社員 手取り 40万円 ボーナス 150万円
妻 44歳 専業主婦

子供 13歳と11歳

住宅ローンは毎月11万円払っていました。
ボーナス払いナシ
繰り上げ返済、何度も行いました。

現在、貯金は数百万円程度です。


子供の進学先は都内の公立高校を考えています。



住宅を売却し、都内へ引っ越しを検討した方が良いのか
そのまま今の家に住んだ方が良いのか、賢い選択、
答えが見つかりません。

アドバイス頂けると助かります。

宜しくお願いいたします。


No.1189

質問者からのメッセージ

2017.03.16

FPの皆さま 大変有益なアドバイスありがとうございました。

回答 5件

久保田 正広 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)FPバンク
エリア: 東京都 中央区

メイさん
ご質問ありがとうございます。
お子様の将来や教育の環境は
弊社にいらっしゃるどのご家庭でも悩まれる大きなテーマです。

100%の正解はないかもしれませんが
想定されるいくつかのシナリオで
客観的なキャッシュフロー表(ライフプラン)を
作成されることをおすすめします。
ご自身で気づいていない視点に気付けることも多いですし
判断の決め手となることも多いです。

住宅を売却されるにしても、どこの業者さんにお任せするかで
大きく成果が変わります。
一度、客観的にメイさんの現状を分析してくれるFPの方に
ご相談されることをおすすめします。

2017年03月08日


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勝 桂子 ファイナンシャルプランナー
所属:こちらOK行政書士事務所
エリア: 東京都 板橋区

都立高校でしたら、住民票を都内に移す必要があります。
居住の実態(電気のメーターが回っているかどうかなど)もチェックされる場合があると聞きますので、入学時のみ一時的に移すことは難しいと思います。

今のご自宅を賃貸することは難しいでしょうか。月13万円前後で賃貸されれば、都内の家賃が捻出できるかと。

世帯の住居を、同じ世帯構成で一番長く使うことになるのは老後です。
いまの戸建てが、老後のご夫妻の住まいとしてよい場所にあるなら、売らないことです。
お子さまの高校進学のために転居されても、大学進学時点になれば、数年間は校舎が遠方になることも多く、また自立したがる場合もあるでしょうから、都心に移り住まれたとしても、新たな家賃支払いが発生するおそれもあります。
お子さまが女子で、どんなことがあっても一人暮らしはさせない、というのでしたら別ですが。

いずれにしても、上のお子さまの高校進学から下のお子さまの大学卒業まで、わずか10年ちょっとです。
その後、就職となれば社宅が用意されることもあります。

都立高校進学のため一時的に都心のマンション等に家賃を払って住むにしても、今のご自宅を手放さずにおくのが一番と思います。
顧客のなかでも、「やっとローンを払い終えたら、長男も長女も大学が遠くて出て行ってしまった。主人も長らく単身赴任で、この家は誰のためのものだったのか…」と漏らすかたがいらっしゃいました。
「ご主人のリアイア後、30年ゆっくりできるお住まいじゃないですか。子育て時期より、老後のほうが長いんですよ」
とお話ししたら、少し安堵されていました。

ご自宅の賃貸価格の見積もりと、並行して売却の見積もりもとってもらい、賃貸の家賃が思ったほどでなく、思いのほかよい売却値がついたときは、一度売却されることを検討されてもよいかと思います。

いずれにしても、ご夫妻で、お子さまがたが独立された後、どんな町でどのような暮らしをなさりたいか、じっくりと話し合ってください。

2017年03月08日


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森 泰隆 ファイナンシャルプランナー
所属:トライウッドマネー研究所

メイ様

はじめまして

ご質問ありがとうございます。
頂いた情報の範囲でお答えいたします。

お子さんが11歳と13歳ということですが、あと数年すればもっともお金がかかる大学の学費が二人同時に必要になる可能性があります。教育費の捻出のための自宅の売却の意味もあるのでしょうか?

現在の千葉の戸建ての住宅ローン月々の返済と都内の賃貸の月々の家賃はほぼ同じなのでしょう。賃貸の場合、将来年金生活に入った場合、月々の家賃と何年かに一回かかる更新料が重い負担になることも考えられます。その点、持ち家だと老後に家を売却して、施設に移ったり、リバースモーゲージなども使えるので、老後のライフプランとしてはそちらの方が有利なケースもあります。

ただし、戸建ての場合は修繕費や固定資産税などのコストもかかるので、キャッシュフロー表を作成した上で、老後をどうするかを話し合ったうえで総合的な判断をされることをおすすめします。

2017年03月08日


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森本  直人 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)森本FP事務所

メイ様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

お子さんの高校受験にあたり千葉から東京に引っ越しを検討されている
とのこと拝見しました。

一方で、そのまま今の家に住んだ方が良いのか・・
とも書かれていて、お気持ちが揺れている状況と拝察します。

引っ越す場合の懸念事項として、確かに東京の賃貸物件は高額で狭小という問題はあります。

ただ、東京への引っ越しが永住目的ではなく、あくまで進学目的であれば、
賃貸の選択にも合理性はあります。

会社の住宅補助が月で5万円あるなら、上手く使いたいところですし、
例えば、10年程度の仮住まい的なものであれば、多少家賃が高くても
資金計画上、成り立つのではないでしょうか。

もちろん東京で購入する選択もありますが、近頃はローン金利低下や
オリンピック開催などで物件の価格高騰も目立っています。

他に、千葉のご自宅を売るのか、貸すのか、などの論点や
実務的な話、その後の運用方法、頑張って繰上げ返済をしてきた思い、
など色々あるはずで、おそらくこの場で結論を出すのは難しいです。

各シナリオについて具体的な数字によるシミュレーションを実施し、
綿密に打合せた方がよいとお考えになる場合は、FPとの個別相談もぜひご検討ください。

その場合は、人生の大きな決断になるかもしれませんので、
商品販売と結びついた無料相談ではなく、きちんと相談料を払うスタイルの方が望ましいと思います。

FPによる相談料の設定は、その分責任を持ってアドバイスを行います、
という意思表示でもあります。

ご参考になれば幸いです。

2017年03月08日


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ベストアンサーに選ばれた回答です!

梶田 けい子 ファイナンシャルプランナー
所属:梶田ファイナンシャルプランニング事務所

メイさん、こんにちは。

相談内容を読んで気になったので、少しメイさんに名古屋から質問させていただきます。


ご相談の内容は、

この先、お子さんの将来を考え、お子さんの高校受験にあたり千葉から東京に引っ越しを検討されている。
しかしながら、東京の賃貸物件は高額で狭小だということ。

これまで10年がかりで返済した一戸建てを売却して都内に引越した方が良いのか?
このまま今の自宅に住んだ方が良いのか?
思案にくれている。

私は、名古屋ですので関東地方の進学事情はよく分かりませんが、ご相談内容を読んでいますと、肝心のお子さんの気持ちが見えて来ません。

将来お子さんは、どんな風に進んで行きたいのでしょうか?
お子さんの夢はなんですか?
そのためには何処の高校に進み、そこで何をしたいのか?
お子さんの夢を叶えるには、都内の高校しかダメなのか?
千葉県でも叶えることができないのか?

ご相談内容とは回答がずれてしまいましたが、私のお客さんで昔、お子さんの事を思いした事が、逆にお子さんを不登校にさせてしまった方がみえました。
それ以来、そのお客さんはお子さんと疎遠状態でした。

お子さんの将来は、お子さんの一生に関わる事です。
私の過ってのお客さんのように成らないように、先ずは当人のお子さんも交えて、ご家族でお子さんの未来について話しあわれては如何ですか?
上のお子さんは13歳。考えていることあると思いますよ。
そして、そのためにはどうすると良いのか?
お子さんの将来マップを、ご家族で作られてはどうですか?
高校も、都内の高校や千葉の高校の文化祭などに連れて行ったり、進学塾での学校説明会に参加してしたりと、情報収集をしてください。
親は親で、子どもに対して夢を描きます。
が、子供は子どもで子供なりの夢があります。
どうぞ、私の過ってのお客さんとお子さんとの関係に成らないよう、ご家族みなさんで話し合われてください。

メイさんがマイホーム売却を考えてまで都内への引越しを考えてみえるのは、お子さんの将来を考えてのことですよね。
ならば、当人たちの気持ちも入れてあげてください。



2017年03月08日


 FP様 各位 

早速、FP皆さまからの貴重なご意見、返信大変ありがたく感謝申し上げます。
プロの視点からのご丁寧な回答を頂きまして、大変勉強させて頂きました。

我が家の状況をもう少し詳しく説明させて頂きますと、現在家族で海外赴任をしております。
長女の高校受験のタイミングで帰国を考えております。
帰国子女の利点を生かし、帰国子女枠で高校受験を考えています。

英語の授業が充実している県立高校が、千葉県に比べ、東京都には多々ある為
このたび引っ越しを検討した次第です。

※千葉県の公立高校で帰国子女受け入れ校もありますが、自宅から遠い為、候補から外しました。
※自宅から近郊の私立高校も検討しましたが、気に入った私立高校があまりないので都内の公立帰国子女受け入れ校に絞った次第です。


長女(次女も都内の生活に期待大)も英語を身近に感じる環境での学業を望んでいるので、家族間での
意思の疎通は出来ています。

他のFP様のアドバイスを読みまして、自宅を売却ではなく、貸すと言う選択も
一つの選択肢として検討とアドバイス頂きとても参考になりました。

貸した場合、修繕費や経費、実務の手間を考えると、売った方が気持ち的に楽になるのではないかと
言うのが一番大きかったので、漠然と売る事ばかりに気持ちが先行しました。

売るor貸す を金銭面、将来の老後等含めて、改めてじっくり夫婦で検討したいと思います。

それでも答えが出せない時は、やはりFPの先生方に有料で教えていただければと思います。

メイ









2017年03月08日


メイさん
そういったご事情でしたか。
それであれば、お子さんの方は問題ありませんね。
文面を見ましてメイさんご家族が、とても暖かいご家族に見えました。

もし、今お持ちの一戸建てを売却されるようでしたら、来年4月から宅建業法が変り、日本もいよいよ中古住宅の売買時に、不動産業者さんがホームインスペクション(住宅診断)の説明をすることが義務付けられるそうです。

これまでの日本の住宅事情は、「建てても年数が経てば住宅には価値が無くなる。」

とした考え方でしたが、現在も更に今後も住宅余りが加速する中、国交省は、中古住宅に価値をつける方向に軸足を変更しています。

当、事務所がお世話になっておりますネクスト・アイズのFPであり、既存住宅アドバイザーでもある、小野代表取締役は、

『初めてマイホームを取得する人の購入形態が変化しています。
土地を購入して注文住宅を建てる人が減少し新築建売り住宅や都心部ではマンション購入が増加しています。

裏付け資料としては国土交通省が発表している新設住宅着工件数。
この20年間で新設住宅着工件数は半分に減少し、その中でも注文住宅の割合が激減。

一方、分譲戸建てなどは増減の変化なしです。
いかに最近の傾向として面倒な注文住宅に人気がなく出来上がった建売住宅やマンションに人気があるのがわかります。

そして最近ではさらに進化。
金額の高い新築建売りや新築マンションより
中古住宅や中古マンションを購入する派が増加してきました。
中古住宅購入+リノベーションの時代です。

都心部を除いて新築建売り住宅も新築マンションも約15年で価格が半減。
16年目以降からは価格の減少が緩やかとなり、その後は変わりません。

特に戸建て住宅は、その傾向が顕著で20年もすれば家の価格はゼロ。
土地のみの価格となってしまいます。
仮に土地2500万円、家2500万円だとすると15年後には住宅資産が3000万程度まで落ち2000万円の資産ロスとなります。

でも住宅ローンは相当残っていることになり住宅は負債だと言われる理由がここにあります。

ところが築15年後の中古住宅を購入すると3000万円で購入でき、
さらに15年後に売却してもそれほど資産ロスは発生しません。

空き家が増加している背景もあり新築を選ぶ人よりも中古を選ぶ人の方が理にかなっているというわけです。

問題は購入すべき中古住宅の質への不安です。
そこで国は既存住宅流通活性化を目指して、あらたに耐震性があることと構造上の不具合や雨漏りがないことを要件に「安心R住宅」(仮称)というお墨付けを与え普及していくとのこと。

夏頃を目指して告示化し実際に制度を始める予定だそうです。
本来は省エネ性能なども表示化されて住宅の性能が一目で分かれば、もっと家の資産価値も評価され流通しやすくなると思われます。

と、この様に将来の住宅事情について、おっしゃっています。

もし、売却されるのであれば、少しでも流通しやすいように、こうした事も念頭におかれておくと良いかと思います。

また、メイさんのご家庭は都内の公立高校を希望されているとのことですので、併せてこちらもご高覧ください。
高校授業料無償化最新情報2017年
http://高校授業料無償化.net/

最後に、当事務所は、中立公正な立場ではなく消費者側にたっております。
というのは、日本の場合の中立公正な立場のFPという言葉を使い始めたのは国内の生命保険会社が、新規契約獲得のためのセールストークだったからです。

ですから、中立公正な立場のFPは企業側のFPが多い中、本当に中立公正な立場でアドバイスしてくださる
住いのコンサル会社ネクスト・アイズ株式会社様
https://www.nexteyes.co.jp/

と、その兄弟会社である、こちらは名古屋にあります
住宅相談センター様
http://www.jutaku-sc.com/

のHPも貼り付けておきます。

住宅相談センター様のブログ「エスクローおじさん」は、本当に公平な立場で書かれていますから、消費者にとっては目から鱗の情報が満載です。
エスクローおじさん
http://ameblo.jp/takahikoyoshida/

きっと、売却をされるのに役立つ情報がみつかると思いますよ。

2017年03月08日


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