教えてください。
sahana（宮城県）
解決済み 2012年06月03日こんにちは。
住宅購入で悩んでいます。
現在37歳会社員、息子5歳（来年小学校入学）、娘0歳、妻は育児休暇中で、娘が1歳になった際、会社復帰する予定ですが、定年退職まで働くかどうか、悩んでいます。
現在、家賃90,000円の賃貸に入居してますが、子供の小学校入学に合わせ、住宅を購入しようと考えております。
ハウスメーカーに聞いたところ、自己資金500万、住宅ローン35年で組んだとしても、5,000万で月々の返済が月約100,000円、ボーナス200,000円で問題なく返済できるといわれております。
現在の家賃で貯蓄に回せる費用も確保できておりますが、子供の将来のことや、転勤や病気になった場合、老後のことを考えるとやっていけるか？不安になります。
問題がないか？考え直したほうがいいのか？アドバイスをいただきたく、何卒よろしくお願い申し上げます。
ハウスメーカーから、今日にでも契約してほしいとの催促が来ており、焦っております。
何卒よろしくお願いいたします。
No.757
質問者からのメッセージ
2012.06.04
色々ご指摘いただきありがとうございました。 冷静になって改めて考えてみたいと思います。 ありがとうございました。
回答 4件
こんにちは。
早速ですが、年収はどの程度ですか？
それぞれにお考え方はあると思いますが、65歳まで雇用が継続し、900万円程度の年収が続くというのが最低ラインでしょうか。
これから、奥様の収入は貯蓄し、教育費や老後資金に充当し、ご主人の収入で住宅ローンの返済が苦しくないかどうかが、ご判断の分かれ目になると思います。
早速ですが、年収はどの程度ですか？
それぞれにお考え方はあると思いますが、65歳まで雇用が継続し、900万円程度の年収が続くというのが最低ラインでしょうか。
これから、奥様の収入は貯蓄し、教育費や老後資金に充当し、ご主人の収入で住宅ローンの返済が苦しくないかどうかが、ご判断の分かれ目になると思います。
2012.06.03
+ 全文を見る
はじめまして。
私からは、元ハウスメーカーの支店長としての立場から助言をさせていただきます。
まず言えることは、ハウスメーカーの営業が契約を催促することに付合っていたら、有利な契約など出来やしません。想像するに、催促されている以上キャンペーンか何かで煽られているのでしょうが、ハウスメーカーは年中キャンペーンをしていますから（笑）
なによりも、お客様はsahana様です。
しかも、生涯で最も大きな買い物であり、人生を左右する買い物。
納得された上で、購入すべきです。
しかも総額5500万円のお買いものです。不安があって当然です。
しかし不安になるということは、支払面が具体化されず、想像できないということだと思います。
本来ハウスメーカーの営業とは、そんな不安を取り除くために論理的な解決策を提示したりするのが使命です。
売ることが仕事ではなく、提案することからお客様から依頼される仕事であるべきです。残念ながら、sahana様をサポートされている営業さんは、そんなレベルではないのでしょう。そんな、売ることしか頭にない営業マンの言葉、不安を取り除くために論理的な解決策も提示できない営業の言葉など信用に値しません。
一度、冷静になり、お近くのＦＰにでもライフプランを相談すべきだと考えます。
私からは、元ハウスメーカーの支店長としての立場から助言をさせていただきます。
まず言えることは、ハウスメーカーの営業が契約を催促することに付合っていたら、有利な契約など出来やしません。想像するに、催促されている以上キャンペーンか何かで煽られているのでしょうが、ハウスメーカーは年中キャンペーンをしていますから（笑）
なによりも、お客様はsahana様です。
しかも、生涯で最も大きな買い物であり、人生を左右する買い物。
納得された上で、購入すべきです。
しかも総額5500万円のお買いものです。不安があって当然です。
しかし不安になるということは、支払面が具体化されず、想像できないということだと思います。
本来ハウスメーカーの営業とは、そんな不安を取り除くために論理的な解決策を提示したりするのが使命です。
売ることが仕事ではなく、提案することからお客様から依頼される仕事であるべきです。残念ながら、sahana様をサポートされている営業さんは、そんなレベルではないのでしょう。そんな、売ることしか頭にない営業マンの言葉、不安を取り除くために論理的な解決策も提示できない営業の言葉など信用に値しません。
一度、冷静になり、お近くのＦＰにでもライフプランを相談すべきだと考えます。
ご意見、ありがとうございます。
ハウスメーカーの営業さんに明確に相談していなかったので、色々話をしてみたいと思います。
ＦＰへの相談も含め、検討させていただきます。
ハウスメーカーの営業さんに明確に相談していなかったので、色々話をしてみたいと思います。
ＦＰへの相談も含め、検討させていただきます。
2012.06.03
+ 全文を見る
はじめまして、ＦＰの西畑です。
借入期間が３５年の場合、完済の年齢は７２歳となります。
万一定年が６０歳のままですと退職後の返済が困難になる恐れがあります。
退職金で繰上返済をしようとお考えであれば、老後の生活資金は別途貯蓄していく必要があります。
また、５０００万円の借り入れでこの返済額ですと０．９％弱の金利で計算されてますね。
変動金利でしょうか？
お子様がまだ小さいのでフラットで長期固定金利を選択された方が家計の支出も把握できるので安心だと思います。
年収が完済まで下がらないとすると年間返済額は１７０万円くらいが妥当だと思います。
フラット３５Ｓエコ（Ａ）が使える物件であれば
借入額は３７００万円までにされ返済期間は２８年とすると今の収入であれば大きな問題はなく返済可能だと考えられます。
６０歳までに完済するのであれば返済期間２３年として借入額は３２００万円までとした方が安心です。
お子様の教育資金を準備しながら定年までに完済できるような返済額を設定するのが最も良い返済計画だと思います。
ただ、購入する物件価格によっては計画通りにならないかもしれません。
その場合は返済額に余裕を持つために返済期間を少し長めに設定する方法もありますが、その際には奥様の収入は繰上返済用に貯蓄し、いつの時点でいくら繰上返済をすれば何年返済期間が短くなるかを予め把握しておく必要があります。
それが分かっていればその分だけ返済期間を長くしてもリスクは避けられるでしょう。
まずは返済期間と完済までの返済額を決めることをお勧めします。
http://fp-netoffice.com
借入期間が３５年の場合、完済の年齢は７２歳となります。
万一定年が６０歳のままですと退職後の返済が困難になる恐れがあります。
退職金で繰上返済をしようとお考えであれば、老後の生活資金は別途貯蓄していく必要があります。
また、５０００万円の借り入れでこの返済額ですと０．９％弱の金利で計算されてますね。
変動金利でしょうか？
お子様がまだ小さいのでフラットで長期固定金利を選択された方が家計の支出も把握できるので安心だと思います。
年収が完済まで下がらないとすると年間返済額は１７０万円くらいが妥当だと思います。
フラット３５Ｓエコ（Ａ）が使える物件であれば
借入額は３７００万円までにされ返済期間は２８年とすると今の収入であれば大きな問題はなく返済可能だと考えられます。
６０歳までに完済するのであれば返済期間２３年として借入額は３２００万円までとした方が安心です。
お子様の教育資金を準備しながら定年までに完済できるような返済額を設定するのが最も良い返済計画だと思います。
ただ、購入する物件価格によっては計画通りにならないかもしれません。
その場合は返済額に余裕を持つために返済期間を少し長めに設定する方法もありますが、その際には奥様の収入は繰上返済用に貯蓄し、いつの時点でいくら繰上返済をすれば何年返済期間が短くなるかを予め把握しておく必要があります。
それが分かっていればその分だけ返済期間を長くしてもリスクは避けられるでしょう。
まずは返済期間と完済までの返済額を決めることをお勧めします。
http://fp-netoffice.com
固定金利1.1％ですと固定期間は５年程度だと思います。
また変動金利0.65％は確かに低い金利ですが、金利は半年ごとに見直されますので元本と利息の割合が半年ごとに変わり、返済額は５年間変わりません。
もしこの状態ですと５年後に金利が見直されます。
５年後の借り入れ金融機関の基準金利からどれだけ優遇されるかにもよりますが、おそらく返済額は増えるものと思われます。
ただ、環境がよく気に入っている物件であれば頭金を増やし、先の読める返済計画を立てることで返済額が変化するといったリスクは回避できます。
奥様の預貯金を極力使わずに繰上返済に回すといった考えは定年後も返済が続くような返済期間を設定する場合には当然必要です。
またローンを組む方で、70歳や80歳まで設定される方はおそらく自分で設定したわけではなくハウスメーカーなどが返済できる金額に合わせるために設定した期間だと考えられます。
人それぞれライフスタイルや生活レベルに対する考え方は異なりますので、70歳や80歳まで返済が続いた場合に生活上問題が出るかどうかは分かりません。
ただ、退職後年金生活になり毎月10万円を超えるような住宅ローンの負担は生活をしていく上で重荷になる方の方が多いように感じます。
http://fp-netoffice.com
また変動金利0.65％は確かに低い金利ですが、金利は半年ごとに見直されますので元本と利息の割合が半年ごとに変わり、返済額は５年間変わりません。
もしこの状態ですと５年後に金利が見直されます。
５年後の借り入れ金融機関の基準金利からどれだけ優遇されるかにもよりますが、おそらく返済額は増えるものと思われます。
ただ、環境がよく気に入っている物件であれば頭金を増やし、先の読める返済計画を立てることで返済額が変化するといったリスクは回避できます。
奥様の預貯金を極力使わずに繰上返済に回すといった考えは定年後も返済が続くような返済期間を設定する場合には当然必要です。
またローンを組む方で、70歳や80歳まで設定される方はおそらく自分で設定したわけではなくハウスメーカーなどが返済できる金額に合わせるために設定した期間だと考えられます。
人それぞれライフスタイルや生活レベルに対する考え方は異なりますので、70歳や80歳まで返済が続いた場合に生活上問題が出るかどうかは分かりません。
ただ、退職後年金生活になり毎月10万円を超えるような住宅ローンの負担は生活をしていく上で重荷になる方の方が多いように感じます。
http://fp-netoffice.com
2012.06.03
+ 全文を見る
ハウスメーカーが提案したプランは全く現実的ではありません。
10年後には破綻していますので完全にアウトです。（そういった無理なプランを提案するのはお客様の収入なら5000万の審査にも通るからです）
今後は一切取引も辞めた方が良いでしょう。
理由は、変動金利で計算している事と72歳まで返済が続く事です。
将来金利が3％とか4％に上がれば、返済額は一気に増えます。大雑把に言うと、1％の上昇で返済残高×1％÷12の額が1ヶ月あたり負担上昇額です。例えば4000万円残っている時に1％上昇すれば3.3万円位の返済額アップです（実際には返済額に占める利息の割合が増えて、元本が減らない）。この計算を知れば2％・3％上がった時にどうなるか、恐ろしいと思いませんか？こういった部分まで説明していないのならFP目線で言うと詐欺に近いです。
返済が終わる時期も定年前にすべきです。
老後資金もためることを考えると、お客様のプランニングとしては20年が限度です。
今の家賃を前提にするなら、管理費等も考えれば、返済額は9万円以下で決めるべきでしょう。
9万円の全期間2％固定、20年間の返済、ボーナス無しならば、借り入れ可能額は1800万円程度です。これに頭金を足した額を「上限」として考えるべきでしょう。今貯めている住宅購入用の貯金は将来は子供の教育費で消えていきますので、家賃＋住宅購入用積み立て額を毎月の返済の上限とは考えないで下さい。
収入を考えると明らかに予算は低いですが、お子様とお客様の年齢とリスクも考慮するとこの位になります。もっと高い家を買ってもそれはお客様の自由ですが、高い家を買うほどリスクが高まります。
奥様の復帰状況によって違いますが、今は住宅用資金をためて、復帰できるかどうかが明確になってから買うというのが正しい判断かと思われます。というわけでしばらくハウスメーカーとは距離を置きましょう。
予算の決め方は以下の記事も参考にして下さい。
http://blog.livedoor.jp/sharescafe/archives/5939024.html" title="">持ち家の予算はチキンレースか？
あとはノムコムというサイトの返済シミュレーションは無料で非常に優秀なのでお勧めです。
10年後には破綻していますので完全にアウトです。（そういった無理なプランを提案するのはお客様の収入なら5000万の審査にも通るからです）
今後は一切取引も辞めた方が良いでしょう。
理由は、変動金利で計算している事と72歳まで返済が続く事です。
将来金利が3％とか4％に上がれば、返済額は一気に増えます。大雑把に言うと、1％の上昇で返済残高×1％÷12の額が1ヶ月あたり負担上昇額です。例えば4000万円残っている時に1％上昇すれば3.3万円位の返済額アップです（実際には返済額に占める利息の割合が増えて、元本が減らない）。この計算を知れば2％・3％上がった時にどうなるか、恐ろしいと思いませんか？こういった部分まで説明していないのならFP目線で言うと詐欺に近いです。
返済が終わる時期も定年前にすべきです。
老後資金もためることを考えると、お客様のプランニングとしては20年が限度です。
今の家賃を前提にするなら、管理費等も考えれば、返済額は9万円以下で決めるべきでしょう。
9万円の全期間2％固定、20年間の返済、ボーナス無しならば、借り入れ可能額は1800万円程度です。これに頭金を足した額を「上限」として考えるべきでしょう。今貯めている住宅購入用の貯金は将来は子供の教育費で消えていきますので、家賃＋住宅購入用積み立て額を毎月の返済の上限とは考えないで下さい。
収入を考えると明らかに予算は低いですが、お子様とお客様の年齢とリスクも考慮するとこの位になります。もっと高い家を買ってもそれはお客様の自由ですが、高い家を買うほどリスクが高まります。
奥様の復帰状況によって違いますが、今は住宅用資金をためて、復帰できるかどうかが明確になってから買うというのが正しい判断かと思われます。というわけでしばらくハウスメーカーとは距離を置きましょう。
予算の決め方は以下の記事も参考にして下さい。
http://blog.livedoor.jp/sharescafe/archives/5939024.html" title="">持ち家の予算はチキンレースか？
あとはノムコムというサイトの返済シミュレーションは無料で非常に優秀なのでお勧めです。
+ 全文を見る
購入そのもの、購入してからしばらくは、営業の方が仰る通り、大丈夫なのでしょうね。
お勤め先と収入の状況に関しては、sahanaさんが一番ご存知かと思われます。
定年延長の可能性、収入の継続性については、ご判断を委ねますが、私の見たてた適正借入額は3,700万円です。
※奥様が働く前提で返済比率25％、60歳までに完済する計画です。
もし、65歳まで収入が継続するとすれば、4,200万円になります。
さらに、奥様が教育資金、老後資金のある程度をカバーでき、退職金をローン返済に充てられるなら、借入額も増やせます。
ご家族の状況やご意向、地域の不動産事情、ご夫妻のお考え方（ライフプラン）などがわかりませんので、カチッと答えづらいですが、当初ご相談された内容は、ちょっと大きいんじゃない、というのが、私の印象でした。