中古マンション 住宅ローン
oribi（東京都）
解決済み 2010年07月11日現在中古マンションの購入を検討しており、以下のような状況です。
現在は管理費込で13.3万の賃貸マンション暮らし。
物件価格 3600万
夫（32才） 年収400万
妻（43才） 年収500万
預貯金 約500万
子供の予定はなく、妻は仕事を続けます。
計画している住宅ローン
2600万 フラット35S
1000万 変動 提携優遇金利0.975％（店頭表示より-1.5％)
諸経費（合計約250-260万）は現金払いで、物件に対しては100％ローンの予定です。
全額をフラット35Sにした場合、毎年の団信特約料（デュエット）が結構高く
初期の保証料・設定登記費用の支出を考えても、目先の0.975％という超低金利は魅力的な為、一部を優遇金利が受けられる民間変動ローンという結論になりました。変動ローンの方は、毎年100万前後を繰り上げ返済、10年以内には完済予定ですが、それまでの金利上昇リスクを考えると不安があります。
また通常物件価格の20％は頭金必要と言われていますが
それも無く、この計画で購入して良いものか悩んでいます。
不動産業者は「変動金利お勧めです、金利が上がれば固定に」と表面上の返済額を減らすことしか言わず売りたい一心、金融機関は「融資に問題はないと思います」と融資基準以外のことは対象外という印象です。最近は妻も「心配し過ぎでは？」という雰囲気になってきてます・・・
このような状況な為、上記資金計画で問題無さそうかアドバイスを頂けないでしょうか。個人的には、変動部分の1000万の返済計画、頭金が無いことを不安に思っています。
No.222
回答 8件
頭金が２０％必要というのは、昔、１００％ローンがなかった時代の話です。
その頃の常識にとらわれた考え方で、今は根拠がありません。
（一部、頭金を用意した方が金利が有利な場合は今もあります）
変動と固定の２本立てにするのは私も賛成です。リスク分散の考え方ですね。
余裕ができたときに、金利の高い方から繰上返済するとよいでしょう。
（フラットも変動も、繰上返済しやすいプランです）
住居費は今とほとんど変わらずに、広くてきれいで便利な部屋になるのでしょうね。
oribiさんのプランで大丈夫です。
新居でお二人、安心して幸せに暮らしてください。
その頃の常識にとらわれた考え方で、今は根拠がありません。
（一部、頭金を用意した方が金利が有利な場合は今もあります）
変動と固定の２本立てにするのは私も賛成です。リスク分散の考え方ですね。
余裕ができたときに、金利の高い方から繰上返済するとよいでしょう。
（フラットも変動も、繰上返済しやすいプランです）
住居費は今とほとんど変わらずに、広くてきれいで便利な部屋になるのでしょうね。
oribiさんのプランで大丈夫です。
新居でお二人、安心して幸せに暮らしてください。
2010.07.12
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住宅ローン（住宅購入）に関する御質問にお答えさせていただきます。
基本的には個々の御家庭のライフプランを元に
アドバイスを行う必要がありますので
この段階では、一般的な回答であることを御了承ください。
まずは、oribi様が個人的に氣にかけている問題から
１．変動部分の1000万の返済計画
低金利と優遇金利で１％をきる金利に魅力を感じる方が多いようですが
やはり金利リスクが高いことを考える必要があります。
今後の金利動向によっては、返済額は変わらなくとも
ほとんど金利だけを支払って元本が減らないことがおきる
可能性も否定できません。
できるだけ早く返済されるお考えのようですが
完済までの期間と金利上昇のペースとの競争とお考えください。
但し、念のため申し上げますが、
低金利が続くのか、金利が上昇するのか
金利の動向は誰にもわからないのは事実です。
２．頭金が無いこと
低い金利に魅力を感じるのは
ひとつに総支払利息を抑えたいという
誰もが持つ考えからだと思います。
繰り上げ返済にも総支払利息を抑える効果がありますが
それよりも高いのが「頭金」です。
まずはこのことを御理解ください。
あと頭金の効用としては、頭金を入れることによって
借入額を抑え、月々の支払額を抑えゆとりあるローンを組んだり、
支払い期間を短くすることなどがあります。
また、新築の場合、一般的に言われるのは
販売価格の２割程度が広告宣伝費のため
買った瞬間その分値下がりをするので
家の資産価値とローン残高のバランスをとる
（債務超過を防ぐ）効果もあります。
（今回は中古物件ですので御参考まで）
上記のことを考慮すると
頭金があるほうが良いのですが
頭金を払った故に貯蓄がなくなる状態は
避けていただきたいです。
総括
現状お知らせいただいている条件ですと
あまり深い話はできませんが
たとえば、現在加入の生命保険に見直しの余地があるのなら
家計の総支出ではフラットの団信保険料部分の負担を吸収できるかも知れません。
また頭金準備についてもいろいろお聞かせいただければ
異なった視点からアドバイスもいたします。
基本的には個々の御家庭のライフプランを元に
アドバイスを行う必要がありますので
この段階では、一般的な回答であることを御了承ください。
まずは、oribi様が個人的に氣にかけている問題から
１．変動部分の1000万の返済計画
低金利と優遇金利で１％をきる金利に魅力を感じる方が多いようですが
やはり金利リスクが高いことを考える必要があります。
今後の金利動向によっては、返済額は変わらなくとも
ほとんど金利だけを支払って元本が減らないことがおきる
可能性も否定できません。
できるだけ早く返済されるお考えのようですが
完済までの期間と金利上昇のペースとの競争とお考えください。
但し、念のため申し上げますが、
低金利が続くのか、金利が上昇するのか
金利の動向は誰にもわからないのは事実です。
２．頭金が無いこと
低い金利に魅力を感じるのは
ひとつに総支払利息を抑えたいという
誰もが持つ考えからだと思います。
繰り上げ返済にも総支払利息を抑える効果がありますが
それよりも高いのが「頭金」です。
まずはこのことを御理解ください。
あと頭金の効用としては、頭金を入れることによって
借入額を抑え、月々の支払額を抑えゆとりあるローンを組んだり、
支払い期間を短くすることなどがあります。
また、新築の場合、一般的に言われるのは
販売価格の２割程度が広告宣伝費のため
買った瞬間その分値下がりをするので
家の資産価値とローン残高のバランスをとる
（債務超過を防ぐ）効果もあります。
（今回は中古物件ですので御参考まで）
上記のことを考慮すると
頭金があるほうが良いのですが
頭金を払った故に貯蓄がなくなる状態は
避けていただきたいです。
総括
現状お知らせいただいている条件ですと
あまり深い話はできませんが
たとえば、現在加入の生命保険に見直しの余地があるのなら
家計の総支出ではフラットの団信保険料部分の負担を吸収できるかも知れません。
また頭金準備についてもいろいろお聞かせいただければ
異なった視点からアドバイスもいたします。
ご回答頂きありがとうございます。
昨年から毎月10万円のペースで住宅用貯金をスタート。入金されると使ってしまう恐れがあるので財形で天引きされるようにしています。
生活は窮屈という程ではないです。
私も妻も、ボーナスは年1回の支給（業績次第ですが）で年末にあります。
概算では100万程だと思います。
当初はボーナス支給後、400-500万の現金を諸経費＆頭金にしようと思っていたのですが、妻が気に入った物件があったので早めに購入計画に移ったというのが背景です。
昨年から毎月10万円のペースで住宅用貯金をスタート。入金されると使ってしまう恐れがあるので財形で天引きされるようにしています。
生活は窮屈という程ではないです。
私も妻も、ボーナスは年1回の支給（業績次第ですが）で年末にあります。
概算では100万程だと思います。
当初はボーナス支給後、400-500万の現金を諸経費＆頭金にしようと思っていたのですが、妻が気に入った物件があったので早めに購入計画に移ったというのが背景です。
2010.07.12
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oribiさんの話しの中になかったのですが不動産を買うと不動産取得税が掛かるほか
、引越しのときの費用もかかるのですが、そこのところ考えていますか？
頭金がないのを気になされていましたが、私の考えでは2年我慢なさって頭金を貯めてからにしてからのほうがいいですよ。。
もし、ここが聞きたいところがあったら遠慮なくご質問してください。
１００パーセントローンは辞めたほうがいいです。後になって大変になります。
、引越しのときの費用もかかるのですが、そこのところ考えていますか？
頭金がないのを気になされていましたが、私の考えでは2年我慢なさって頭金を貯めてからにしてからのほうがいいですよ。。
もし、ここが聞きたいところがあったら遠慮なくご質問してください。
１００パーセントローンは辞めたほうがいいです。後になって大変になります。
oribiさん聞いてください。
借りた分だけ金利が付くんですよ。今の賃貸の家賃よりも。
だから ドブに捨てるようなものではありません。
それと他の先生も言っているように買う不動産の値段を落としたほうがいいです。
無視してもいいけど、痛い目を見るのはoribiさんなのだから。
決めるのはアナタです。
借りた分だけ金利が付くんですよ。今の賃貸の家賃よりも。
だから ドブに捨てるようなものではありません。
それと他の先生も言っているように買う不動産の値段を落としたほうがいいです。
無視してもいいけど、痛い目を見るのはoribiさんなのだから。
決めるのはアナタです。
2010.07.21
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あくまで現時点での情報をもとに、一般論として申し上げます。
世帯年収９００万円で、お子様のご予定はなしということですね。
今後の返済負担率を考えますと、今の年収が続くのであれば３６００万円の物件を買うのはギリギリ、もしくは危険であるような気がします。
諸費用は全額現金で支払えるが、頭金なしで物件価格は全額ローンですよね？
借り入れ金額は３６００万円になりますが、せめて頭金で６００万円は用意して
借り入れ金額を３０００万円以下にできるようになってから購入されることをお勧めします。
つまり、私の意見ですが、借り入れ金額が多すぎます。
奥様が今後働ける年数が２０年ないかもしれないことを考えると、いまから多額のローンを組むのは危険です。ご夫婦の退職金の予定の有無により、繰上げ返済の可否がちがってくるので、これ以上詳しいコンサルは現時点では難しいです。
変動と固定のミックス型ローンを選ばれるというのはリスク分散思考として賛成します。
とにかく借り入れ金額を減らして物件を購入する方法を考えていただきたいと思います。
世帯年収９００万円で、お子様のご予定はなしということですね。
今後の返済負担率を考えますと、今の年収が続くのであれば３６００万円の物件を買うのはギリギリ、もしくは危険であるような気がします。
諸費用は全額現金で支払えるが、頭金なしで物件価格は全額ローンですよね？
借り入れ金額は３６００万円になりますが、せめて頭金で６００万円は用意して
借り入れ金額を３０００万円以下にできるようになってから購入されることをお勧めします。
つまり、私の意見ですが、借り入れ金額が多すぎます。
奥様が今後働ける年数が２０年ないかもしれないことを考えると、いまから多額のローンを組むのは危険です。ご夫婦の退職金の予定の有無により、繰上げ返済の可否がちがってくるので、これ以上詳しいコンサルは現時点では難しいです。
変動と固定のミックス型ローンを選ばれるというのはリスク分散思考として賛成します。
とにかく借り入れ金額を減らして物件を購入する方法を考えていただきたいと思います。
ご回答頂きありがとうございます。
妻が今のペースで働けるのは10年だと思います。
また仰る通り、3600万円は危険区域と考えており、3000万円というのは
私が当初考えていたライン（物件価格 : 2800前後、諸費用で200-250万）です。
一方でこの超過分の600万、利息を含めれば約1000万を
現在の低金利と35Sの当初10年の1.0%優遇を活かし繰り上げ返済して
困難を乗り切る、という一種のギャンブルになっています。
言い換えると、このギャンブルの勝率を上げるベストな方法は何か？を模索していて
考え出したのが上記のプランで、勝率が低ければ、他の物件を探そうと考えています。
妻が今のペースで働けるのは10年だと思います。
また仰る通り、3600万円は危険区域と考えており、3000万円というのは
私が当初考えていたライン（物件価格 : 2800前後、諸費用で200-250万）です。
一方でこの超過分の600万、利息を含めれば約1000万を
現在の低金利と35Sの当初10年の1.0%優遇を活かし繰り上げ返済して
困難を乗り切る、という一種のギャンブルになっています。
言い換えると、このギャンブルの勝率を上げるベストな方法は何か？を模索していて
考え出したのが上記のプランで、勝率が低ければ、他の物件を探そうと考えています。
2010.07.13
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私は、abiriさまのご質問には非常に楽観的です。
頭金が無い事など気にする必要はありません。
頭金をためるために家賃を支払い続ける事のほうが無駄だと考えます。
次に、返済計画については賛成です。
長い間、低金利が続いていますがいずれ必ず上昇する。
そのいずれが何時なのかを考えると、
変動金利を安易に利用するのは考え物ですね。
しかし、一方で元金の減りが早い低金利の変動金利は無視できない。
そんなときには、フラット３５Ｓの固定金利とのミックスはベストだと思います。
でも、よく勉強していますね。
フラット３５Ｓの団信料。確かに高い。
1000万円あたり35,800円。デュエットは1.56倍です。
金利と考えると0.56％と考えるべきでしょう。
無駄？（民間金融機関は金利に組み込まれている）と考えるなら
もうすこし変動金利の割合を高める事も検討しても良いかもしれません。
（毎年100万円繰り上げ返済が可能ということならば金利リスクにも対応できるでしょう。）
多少苦言を申し上げるならばそのマンションそのものの
・購入価格は適当か？
・管理は行き届いているか？
・設備品など劣化状況は？
・修繕積立金の積立額は？
・今後の大型修繕の時期は？
・人に貸したときの家賃相場は？
物件そのもの調査は大丈夫ですか？
売りたい一心の営業マン
むしろ、そちらのほうが心配です。
頭金が無い事など気にする必要はありません。
頭金をためるために家賃を支払い続ける事のほうが無駄だと考えます。
次に、返済計画については賛成です。
長い間、低金利が続いていますがいずれ必ず上昇する。
そのいずれが何時なのかを考えると、
変動金利を安易に利用するのは考え物ですね。
しかし、一方で元金の減りが早い低金利の変動金利は無視できない。
そんなときには、フラット３５Ｓの固定金利とのミックスはベストだと思います。
でも、よく勉強していますね。
フラット３５Ｓの団信料。確かに高い。
1000万円あたり35,800円。デュエットは1.56倍です。
金利と考えると0.56％と考えるべきでしょう。
無駄？（民間金融機関は金利に組み込まれている）と考えるなら
もうすこし変動金利の割合を高める事も検討しても良いかもしれません。
（毎年100万円繰り上げ返済が可能ということならば金利リスクにも対応できるでしょう。）
多少苦言を申し上げるならばそのマンションそのものの
・購入価格は適当か？
・管理は行き届いているか？
・設備品など劣化状況は？
・修繕積立金の積立額は？
・今後の大型修繕の時期は？
・人に貸したときの家賃相場は？
物件そのもの調査は大丈夫ですか？
売りたい一心の営業マン
むしろ、そちらのほうが心配です。
ご回答頂きありがとうございます。
返済計画に賛成して頂けると、自信が持てます。
物件そのものは、駅に近く東京23区南部、利便性は高いです。
築年数は6年、欠点はエントランス等は安っぽいことでしょうか。
おそらく売主さんは、そこを嫌って築浅のこのマンションを売却するようです。
修繕計画もあり見せて頂きましたが、15年後に大規模修繕を
計画しているようで金額も出ていましたが
15年後の物価や劣化具合は予測のしようがなく、とりあえずの計画書と思われます。
返済計画に賛成して頂けると、自信が持てます。
物件そのものは、駅に近く東京23区南部、利便性は高いです。
築年数は6年、欠点はエントランス等は安っぽいことでしょうか。
おそらく売主さんは、そこを嫌って築浅のこのマンションを売却するようです。
修繕計画もあり見せて頂きましたが、15年後に大規模修繕を
計画しているようで金額も出ていましたが
15年後の物価や劣化具合は予測のしようがなく、とりあえずの計画書と思われます。
2010.07.13
+ 全文を見る
質問内容を拝見しますと、一見問題のないように見受けられます
心配なのは、ローンの金利の行方ということになります
金利が上がるか下がるかは、誰もわからないことです、しかしながら、今最低金利の時と認識した方がいいでしょう、今が最低なら後は上がるしかありません
上がるとしたらいつということが問題になる訳です
上がるまで変動金利を利用するとしたら、ご自身で月々の返済可能額を導き出し金利が４％を超えたら返済不能になるなとかシュミレーションしてみてはいかがですか
一番大事なのは、ゆとりをもって返済することではないでしょうか
頭金につきましては、毎月の返済額を少なくするためにも、お勧めします
以上
心配なのは、ローンの金利の行方ということになります
金利が上がるか下がるかは、誰もわからないことです、しかしながら、今最低金利の時と認識した方がいいでしょう、今が最低なら後は上がるしかありません
上がるとしたらいつということが問題になる訳です
上がるまで変動金利を利用するとしたら、ご自身で月々の返済可能額を導き出し金利が４％を超えたら返済不能になるなとかシュミレーションしてみてはいかがですか
一番大事なのは、ゆとりをもって返済することではないでしょうか
頭金につきましては、毎月の返済額を少なくするためにも、お勧めします
以上
ご回答頂きありがとうございます。
ゆとりある返済、頭金、どちらも気になっていることですので
再検討するように致します。
ゆとりある返済、頭金、どちらも気になっていることですので
再検討するように致します。
2010.07.14
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結論から申し上げます。幸せなお二人の夢をつぶすような話で大変申し訳ないのですが…今回は下記の理由からおやめになったほうがよいと思いますよ！１．変動金利部分の将来金利上昇リスク。２．予定がなくとも子供ができてしまうリスク。３．離婚するリスク（本当はこの部分は書きたくなかったのですが経験則上、住宅ローン破綻になれば必ずこの問題がからみます。今まで多くの御夫婦の修羅場を見てきましたもので…すみません）頭金なしのフルローンはあまりにも高リスクです！私のところに任意売却の相談にこられる方の多くがこのパターンです！このままお二人で賃貸ライフでいいじゃないですか？マイホームを持つことだけが人生の楽しみ方じゃないですよ！お二人で旅行したり、スポーツを楽しんだり、共通の趣味をもって豊かな人生を歩んでください。
ご回答頂きありがとうございます。
子供のリスクは無さそうですが、離婚の可能性は否定できません。
あと頭金なしのフルローンは、やはり再検討する必要がありそうです。
賃貸ライフは、気軽ですが無駄に散財しているような気がするので、購入物件の再検討を考えます。
子供のリスクは無さそうですが、離婚の可能性は否定できません。
あと頭金なしのフルローンは、やはり再検討する必要がありそうです。
賃貸ライフは、気軽ですが無駄に散財しているような気がするので、購入物件の再検討を考えます。
2010.07.14
+ 全文を見る
ご質問の内容のみでのご回答になりますが
宜しくお願いします。
たくさんの先生方がアドバイスされていますので
私の方からは、一つだけ
ご主人様と奥様の意見は一致してますか？
一致していて、この物件が欲しいと
思うのであれば大丈夫でしょう。
ただし、条件としては
ご主人様と奥様が働き続ける
お子さんを作らない
もう一度、考えて
考えが一致していないのであれば
やめた方がよろしいでしょう。
宜しくお願いします。
たくさんの先生方がアドバイスされていますので
私の方からは、一つだけ
ご主人様と奥様の意見は一致してますか？
一致していて、この物件が欲しいと
思うのであれば大丈夫でしょう。
ただし、条件としては
ご主人様と奥様が働き続ける
お子さんを作らない
もう一度、考えて
考えが一致していないのであれば
やめた方がよろしいでしょう。
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ご回答頂き、ありがとうございました。