名義変更と残債について教えてください
サラリーマン41歳（静岡県）
解決済み 2010年01月29日私は家族4人でアパートに現在暮らしていますが、10数年前妻の両親と共有名義で新築を建てました割合は私が7両親が3です、ちなみに土地は母親のお母さんの名義になっています。様々な事情があり、来年には自分の新築を持ちたいと考えているのですが、前に建てた残債が1800万強あり(現在両親が返済しています）前の家の名義と残債をすっきりさせたいのですが、どのような方法があるのか教えてもらえませんか又新築を建てる際に借り入れ場合に前の残債、名義が残る場合と残らない場合とでは、どの様に違ってくるのか教えてください。
収入的なことは、両親は年金を貰い働いていませんが両親の母親(92歳）の名義でアパート収入があります毎月決まった金額的なことはわかりません。
後、私の妻の妹が、(39歳）が、働いていません、両親と住んでいます
名義と残債をクリアーにし、新築の借り入れに影響しないベストな方法を教えて下さい、お願いします。
追加、残債年数は24年あります。
No.148
回答 5件
いろいろ込み入った事情があるようで、迷いに迷っているようですね。
事情が許すのであれば、現在返済している人に名義変更をして、贈与税も支払い、自分がマッサラになれば、後は、次に利用する融資の返済比率や担保評価等の問題だけになるので、やりやすくなるかと思います。
しかし、今回の質問の内容ですと、いろいろな場面が想定されて、一概に何が一番良い解決方法なのかを提案する事が非常に難しいと感じます。
例えば、名義と残債をスッキリさせるにも、誰の名義にすれば一番スッキリするのか？どのように残債をクリアーにできる方法があるのか？その家族の事情でのスッキリの仕方が違ってくるかと思います。 しかも贈与税や相続時清算課税の税金関係や、自分の持分にした場合、２棟目の家を建てた時の固定資産税など、税金対策も考えたい場面が想定されます。
新築の借入れに影響しないだけのベストな方法だけでは、解決しない家族の問題もあるように見受けられます。
かなり複雑に事情が絡み合ってくると感じますので、自分の持分にした時のメリット・デメリット！ 両親の名義にした時のメリット・デメリット！ 今の状況のままで、利用できる融資があるか？の調査！その時のメリット・デメリット！などを、出来ましたら、お近くのＦＰか、メールなどでも快く対応してくださる、家造りにも詳しいＦＰに直接相談されてみる事をお勧め致します。
あまりにも、いろいろな状況が想定されて、このくらいの回答しか出来なくて、申し訳ありません。
事情が許すのであれば、現在返済している人に名義変更をして、贈与税も支払い、自分がマッサラになれば、後は、次に利用する融資の返済比率や担保評価等の問題だけになるので、やりやすくなるかと思います。
しかし、今回の質問の内容ですと、いろいろな場面が想定されて、一概に何が一番良い解決方法なのかを提案する事が非常に難しいと感じます。
例えば、名義と残債をスッキリさせるにも、誰の名義にすれば一番スッキリするのか？どのように残債をクリアーにできる方法があるのか？その家族の事情でのスッキリの仕方が違ってくるかと思います。 しかも贈与税や相続時清算課税の税金関係や、自分の持分にした場合、２棟目の家を建てた時の固定資産税など、税金対策も考えたい場面が想定されます。
新築の借入れに影響しないだけのベストな方法だけでは、解決しない家族の問題もあるように見受けられます。
かなり複雑に事情が絡み合ってくると感じますので、自分の持分にした時のメリット・デメリット！ 両親の名義にした時のメリット・デメリット！ 今の状況のままで、利用できる融資があるか？の調査！その時のメリット・デメリット！などを、出来ましたら、お近くのＦＰか、メールなどでも快く対応してくださる、家造りにも詳しいＦＰに直接相談されてみる事をお勧め致します。
あまりにも、いろいろな状況が想定されて、このくらいの回答しか出来なくて、申し訳ありません。
2010.01.30
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家族で、どうしたら一番良い方法なのかを話し合っているようで、より良い方法で解決出来るように、北の果てより祈っています！
さて、まずは、銀行の件からいきますと、現在借入れしている銀行に相談されるのが本当は一番良い方法だと言いたいところです。しかし、銀行によっては、イレギュラーを嫌う銀行もあるので、まずは、軽く相談させてください！という感じで相談するか、出来れば、“ここで計画をすすめるか！”と決めた住宅営業マンに全てを相談されるのが一番良いのですが、ここまで込み入ってくると、お手上げの営業マンも多いかと思います。それでも、そんな難しい状況でも、切り開いてくれるような営業マンと出会える事が、生涯に渡って良い関係ができると感じますし、安心して、家造りからアフターまで任せられるかと感じます。
次に、贈与税！
これは、現在自分の名義になっていれば、誰がローンを支払っているのかは関係なく、自分の持ち物です。決して、払っている人の物ではないと税務署では判断します。ですから自分の物を無償であげると贈与として扱われてしまいます。例えそれがローン付きであってもです。ローンの事までは詳しく誰も調べてはくれません！ちなみに、このケースであれば、贈与税で３５０万円くらいの贈与税の計算になります。
そこで、提案ですが、名義変更をしてしまうとどうしても多額の贈与税が発生してしまうので、自分か、住宅営業マンに協力してもらい、銀行の打診からしてみてはどうでしょうか？ 現在の状況での返済比率や担保比率を銀行で出してもらい、いくらまで融資が可能なのかを出して頂く！計画の融資金額までいかない場合は、例えば、現在両親の住んでいる土地・建物も一緒に考えてもらえるように、銀行に打診してみる！ （例えば、住宅取得の為の贈与であれば、一般的な贈与税よりも、控除金額が多いので、身内にも相談してみるのも一つの方法です） それが上手くいけば、現在両親の住んでいる家の方の名義は現在そのままで、家族で話し合い、遺言状などに、約束を決めておくようにしてみてはどうでしょう！
もしも、銀行の見解が良くなかった場合には、贈与税を払ってでも名義変更をするのが早道かもしれません。 その場合にも、どのように名義変更ができるのか？で、いろいろな状況が考えられる可能性がありますので、名義変更を決断される場合には、ＦＰに相談される事をお勧めいたします。
オブラートにくるんだような返答で、迷われるところもあるかと思いますが、御了承くださいませ。
さて、まずは、銀行の件からいきますと、現在借入れしている銀行に相談されるのが本当は一番良い方法だと言いたいところです。しかし、銀行によっては、イレギュラーを嫌う銀行もあるので、まずは、軽く相談させてください！という感じで相談するか、出来れば、“ここで計画をすすめるか！”と決めた住宅営業マンに全てを相談されるのが一番良いのですが、ここまで込み入ってくると、お手上げの営業マンも多いかと思います。それでも、そんな難しい状況でも、切り開いてくれるような営業マンと出会える事が、生涯に渡って良い関係ができると感じますし、安心して、家造りからアフターまで任せられるかと感じます。
次に、贈与税！
これは、現在自分の名義になっていれば、誰がローンを支払っているのかは関係なく、自分の持ち物です。決して、払っている人の物ではないと税務署では判断します。ですから自分の物を無償であげると贈与として扱われてしまいます。例えそれがローン付きであってもです。ローンの事までは詳しく誰も調べてはくれません！ちなみに、このケースであれば、贈与税で３５０万円くらいの贈与税の計算になります。
そこで、提案ですが、名義変更をしてしまうとどうしても多額の贈与税が発生してしまうので、自分か、住宅営業マンに協力してもらい、銀行の打診からしてみてはどうでしょうか？ 現在の状況での返済比率や担保比率を銀行で出してもらい、いくらまで融資が可能なのかを出して頂く！計画の融資金額までいかない場合は、例えば、現在両親の住んでいる土地・建物も一緒に考えてもらえるように、銀行に打診してみる！ （例えば、住宅取得の為の贈与であれば、一般的な贈与税よりも、控除金額が多いので、身内にも相談してみるのも一つの方法です） それが上手くいけば、現在両親の住んでいる家の方の名義は現在そのままで、家族で話し合い、遺言状などに、約束を決めておくようにしてみてはどうでしょう！
もしも、銀行の見解が良くなかった場合には、贈与税を払ってでも名義変更をするのが早道かもしれません。 その場合にも、どのように名義変更ができるのか？で、いろいろな状況が考えられる可能性がありますので、名義変更を決断される場合には、ＦＰに相談される事をお勧めいたします。
オブラートにくるんだような返答で、迷われるところもあるかと思いますが、御了承くださいませ。
度々のご返事有難うございます。知識がない私にとって、勉強になり有難く思います、色々なアドバイスを書き込みで、皆さんが書いてくれてあるのですが、その中に、相続時精算課税を使い、義理の母の母親より義理の父へそして私本人へとすれば、残債が無くなるとあったのですが、この場合、私の名義は取れるのですか？少し税のホームページで調べたのですが、精算課税を使うとその後贈与者と受贈者の間で110万の基礎控除が使えないとありましたが、これは、どう言うことなのでしょうか。
精算課税を使った場合の見解を教えて貰へないでしょうか。ライン プロジェクトさんの
コメントは、解り易いので、お願いします。幾度もすいません。
精算課税を使った場合の見解を教えて貰へないでしょうか。ライン プロジェクトさんの
コメントは、解り易いので、お願いします。幾度もすいません。
2010.02.01
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もしも、相続税清算課税について、詳しいＦＰさんがいらっしゃいましたら、補足をお願いしたい内容なのですが、基本的に相続とは、血縁がある人にされるものです。したがって、今回の出演者からいきますと、義理のおばあちゃんからの相続はおばあちゃんの子に当る、義父か義母になります。義父からの相続権は奥さんと奥さんの妹になります。したがって、奥さんの配偶者にあたる自分には相続権がありません。（養子縁組などの技を使えれば可能になる場合も予想されますが、現在の状況からの判断とさせて頂きます。）
１１０万円の基礎控除ですが、調べてはみましたが、具体的に“こうだ！”とは宣言できませんが、１１０万円の控除以上の特典がありますので、基礎控除が使えなくても不思議ではありません。
仮に自分の親（６５歳以上）からの贈与で対応出来るとしたら、高齢者から、若年層への資産の移転を簡単に（税金を安く出来るように）出来るようにする制度が、相続時清算課税です。これにも、税金は掛かっていきますが、実際に親から相続した時に、それまでに払ってきた贈与税を控除しましょう！という制度です。 現在、親から頂いたお金や資産は贈与になりますが、将来を見越して、もしも親が他界した時には贈与したお金や資産を相続として扱いますよ！という感じです。
今回の知りたい事は、義父から自分へ贈与（相続税清算課税を利用）してもらい、そのお金で自分の名義を外す作戦だと思いますが、正攻法でいきましたら、お国の為に贈与税を支払う事となりそうだと考えられます。
清算できる資金が用意出来るのであれば、“借りる”という方法も選択肢の一つにありますので、検討してみてください。
詳しくは、住宅ローンに詳しいＦＰさんか住宅営業マンに直接相談されてみるのも一つの方法だと思います。
１１０万円の基礎控除ですが、調べてはみましたが、具体的に“こうだ！”とは宣言できませんが、１１０万円の控除以上の特典がありますので、基礎控除が使えなくても不思議ではありません。
仮に自分の親（６５歳以上）からの贈与で対応出来るとしたら、高齢者から、若年層への資産の移転を簡単に（税金を安く出来るように）出来るようにする制度が、相続時清算課税です。これにも、税金は掛かっていきますが、実際に親から相続した時に、それまでに払ってきた贈与税を控除しましょう！という制度です。 現在、親から頂いたお金や資産は贈与になりますが、将来を見越して、もしも親が他界した時には贈与したお金や資産を相続として扱いますよ！という感じです。
今回の知りたい事は、義父から自分へ贈与（相続税清算課税を利用）してもらい、そのお金で自分の名義を外す作戦だと思いますが、正攻法でいきましたら、お国の為に贈与税を支払う事となりそうだと考えられます。
清算できる資金が用意出来るのであれば、“借りる”という方法も選択肢の一つにありますので、検討してみてください。
詳しくは、住宅ローンに詳しいＦＰさんか住宅営業マンに直接相談されてみるのも一つの方法だと思います。
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こんにちは、パソコンが復帰しましたので、再度ご相談させていただきます。かなり色々な問題点があり、一つ一つ整理をしていきたいと思います。まず、名義と残債をすっきりしたいのとのことで、名義の部分では、遺産分割協議書にて分割することとなるかと思います。そのことによる贈与の関係ですが、相続時精算課税制度を利用するのが、ベストかと思いますが、先の先生からの通り基本的な相続権は血縁といったところです。（養子縁組が不可能な場合、あとは贈与税をいかに減らす方法を検討することだと思います。ご本人さんの持分を４人に例えば（儀父母、お2人、ご子息様お2人）へ。つまり贈与を受ける人を分散する方法です。
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こんにちは、パソコンが復旧しましたので、よろしくお願いします。色々な問題点があるようで、一つ一つ整理できればと思います。（ご自身が新たに住宅を購入を前提として）まず、名義と残債での名義ですが、遺産分割協議書にて分割するはこびとなるかと思います。そのことにより贈与税の関係が発生した場合。相続時精算課税制度がベストかと思いますが、先の先生の回答通り、相続は基本的には血縁関係（養子縁組が可能な場合別ですが）贈与のことで考えますと一つの方法として、ご自身の7割の持分を例えば（儀父母、ご子息）へ分けるつまり贈与を受ける側の人を分散し納める税額を軽減するといったところです。もう一点、残債のことですが、新たに住宅ローンをご利用とあれば、当然債務額がゼロがよいのですが（返済比率も含め）左記のことで金融機関、（融資する側銀行等）は名義人がだれであれ遺産分割、贈与等が解決しても関係がないように見えます。依然ご自身が債務者のままですと銀行等の見解は（債務者は債務者）扱いのようです。（私の経験からも）他にこの先新たに住宅ローンを利用できたとしても、今一度、老後のことも含めご家族様で十分にご相談の上決断していただければと思います。幾分住宅は多額なため。ご参考になれるかわかりませんが、私よりのご提案とさせていただきます。
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なりますか。