農地の運用で業者から話を持ちかけられているのですが

建設業者は、自分の会社で建築してくれれば入居率まで関与しませんからね。

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現地の様子や細かい状況が分からないので、漠然とした回答になるかもしれないことご了承ください。
また字数制限の関係で簡単に記載することもご了承ください。
下記のような点を確認されてみてはいかがでしょうか？

１　今回の計画の目的は何でしょうか？
２　今回の計画ではサブリース（一括借り上げ）を利用する計画内容でしょうか？
３　競合させる
　
１についてアパートの建築の目的とすると
　　・相続税の節税や固定資産税の節税を目的とした建築
　　・不動産収入を得るといった投資としての建築　等の目的があると思います。
　もし相続対策ならば、相談者様の財産背景を把握して、相続がもし発生した場合のシミュレーションを通して、今回の農地でアパートを建てることのメリットがあるかどうかという判断をして、建築の提案をしていきます。
　　固定資産税の節税対策ならば、現在の税額がどの程度でそれが建物を建てることでどの程度の節税効果が見込めるのかというシミュレーションもします。
　　投資という意味では、どの程度の自己資金を投入し、借入をどの程度するのか。そして、それに対するリターン（家賃収入）がどの程度見込めるのかというシミュレーションから投資対効果を判断します。
　　これらの話が営業マンから提案されている（これからされる）はずです。

　２　について
　もし建築会社が全国的に有名な会社ならば、建築後に自社の子会社などで物件管理、入居管理を行う体制になっているのではないかと思います。
　その場合、サブリースという形式で不動産管理会社が一括して全部屋を借上げる代わりに家賃の１０％を管理費として抜くというのが一般的です。　ただ一括借り上げをしないエリアもあります。
　今回の計画がサブリースを前提としているのかそうではないのかという点も確認してはどうでしょうか？

　３　について
　有名な一社が提案しにきているとすると他の有名な会社も提案の機会をうかがっている可能性があります。
　敢えて競合させて、数社から提案をしてもらうという方法をとると相談者様も結果的に様々な角度から情報が入り、この敷地での計画内容として妥当かどうかの自分なりの判断基準も持てます。

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１　農地転用の目途はついているようですが、アパート経営の成否は1にも2にも立地条件にかかってきます。持家であれば、経済的な制約もあり、郊外の多少不便な所でも住む人は大勢いますが、借家であれば、通勤、通学、生活不便な山奥では、入居者は我慢しません。
２　賃貸住宅は、現在、供給過剰状態で、空室率の全国平均は約25％です。賃借人の買い手市場であり、不便なアパート、老朽化したアパートなどには目もくれません。
３　話を持ちかけたのが建築系の業者であれば、建築費で利潤をあげているので、入居率など考えていません。多分、30年一括借り上げの話でしょうが、これは30年間賃料が保証されるものではありません。大抵の場合、2年契約であり、空室が増えればもちろんのこと、満室であっても何かと理由を付けて2年ごとに賃料を値下げしてきます。これは当面の利回りを大きく見せるため、当初の賃料設定が高すぎるためです。更に、定期的なリフォームを要求してきます。オーナーが値下げやリフォームに応じなければ、契約解除されることもあります。要は、業者はオーナーに対しては賃借人の立場であり、現行法上、賃貸契約は賃借人に有利になっているということです。
４　アパート経営は、それほど儲かるものではありませんが、税制面でのメリットもありますので、どうしても建築したいのであれば、長野の農地を現地調査して、周辺に、病院、小中学校及びスーパー並びに工場・会社など若者の職場となるものがあるかどうかを確認したほうが良いでしょう。更に、周辺に賃貸住宅があれば、その入居状況なども参考にして検討するとよいでしょう。
５　先にも回答したとおり、先ずは、農業委員会に相談して、農地は農地のままで活用したほうが良いと考えます。

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長野の山の中の農地にアパートを建てるのは、慎重に考えて下さい。
農業地としての評価から宅地としての評価に変わり固定資産税もかなりの金額になります。
また、新築のアパートを建てても、入居者が、新築時は入りやすいですが、数年後は、修理代、空き室等の
問題も発生します。計算では、利益が出る場合も有りますが、精神的負担、先が読めない経済的なこと、いろんな点で、経験上お勧めできません。建設会社は家賃保証等、言ってきますが、10年くらいで、対応を変えてきます。
アパートや戸建てを建てるのが有望なら建設会社が買いに来ます。何軒か、状況を知っているものとしてのアドバイスです。

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KK様

はじめまして、COCO PLANの藤井と申します。
長野の土地の活用についてご相談いただき
ありがとうございます。
（ご質問NO1100と合わせて回答させて頂きます）

まず、長野の土地ですが立地が不明なので
断言はできませんが、アパート経営をするには
空室率のリスクなどが考えられます。

　・近くに大学があり、学生さんが借りる
　・大手企業の工場があり、社員さんの寮がなく
　　アパートの需要がある

など、アパート経営をするのに良い立地で
あれば検討しても良いのですが、そのような
情報やご提案は先方からありましたでしょうか？

「建てて終わり」では、その後のリスクを
KK様が負わなくてはいけないのでご注意下さい。

また、KK様は東京在住のようですがアパートの
管理等を委託するのであれば費用が発生します。

KK様が土地活用された後に、どなたかに引き継ぐ
場合、プラスの財産となっていれば良いのですが
立地条件でリスクがある場合は負の財産として
残してしまうことにもなります。

立地、運用や管理、相続など様々な角度から検討
される必要がございます。

信頼できるファイナンシャルプランナーに相談されたり
地元の不動産屋さんに近隣の賃貸状況などを聞かれたり
されると良いかと思います。

参考になれば幸いです。

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不動産業・住宅ローン取次業・ＦＰ業務を行っていますＣａｔｃｈコーポレーション　小島と申します。
よろしくお願いします。

アパート経営は周辺環境や社会情勢を受けやすい事業です。一旦アパートを建てたら事業継続していかなければなりません。周りに新興住宅が立ち並ぶといっても戸建てと賃貸の立地環境は別に考えます。
賃貸は何事も便利な立地条件が一番良い場所です。部屋を借りるだけで一生そこにはすみません。なら便利な環境で安く借りれたらとお探しされます。ですから、駅に近いとか商業施設の近い場所とか便利な場所で居住します。便利な場所から離れた賃貸を考えられる方は基本的に家賃が安いところでと考えられる方が多いです。

そうしますと大家側では賃料が安いという条件になります。事業で収益が下がれば経営に悪影響を与えることになります

そうなれば何をしているのかどうかわからなくなります。アパート経営をお勧めする基本は便利な環境で地価が高い場所でしたら収益事業が継続的に成り立つ可能性がありますからお客様の考え方次第ではお勧めします。

不動産は管理費・固定費がかかります。大手建築会社が購入することはほとんどありません。しかし、都市圏であれば購入後も収益が上がることもありますので、その時は投資として検討されることもあります。

アパート経営はご相談者様のご検討用地では慎重の上にも慎重に検討されることをお勧めします。周りにアパートが点在しておらないようでしたら別の方法を検討されるほうが宜しいかと存じます。

ご相談内容の中に買ってくれたらと文言がありましたが、売却も検討されておられるのでしょうか。そのようにもご検討されるのであれば売却査定をされてみてはどうですか。

周りに新興住宅が建設されておられるのであれば可能性があるかもしれません。しかし。生活に必要な設備（ライフライン）が揃っていなければ難しいかと存じます。

もし、活用方法が見つからないようでしたら一度ご相談ください。

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