住宅ローンについて
Hanabusa（東京都）
解決済み 2012年07月31日33歳、年収900万(税抜前)の東証1部上場企業勤務です。
(年収は今後も増加が期待できます)
以下の条件で物件の購入を検討しています。
率直なアドバイスを戴ければ幸いです。
【物件】世田谷区の5800万円の中古マンション
【家族構成】妻(33歳・専業主婦)、子供(2歳)
【資金】預金1,600万円のうち、1,100万程度を投じる予定。
5,100万円の借入をフラット35か、変動金利で借り入れ。
【その他】その他借り入れなし。車は保有する予定はありません。
なお、積立式生命保険、学資保険で月4万円ほど積み立てています。
返済負担率は21%超となるため、不可能ではないと考えておりますが、
無謀な計画でしょうか。
No.795
質問者からのメッセージ
アドバイザー各位 率直なアドバイスを戴き有難うございました。 物件は、某私鉄沿線で、築10年未満、駅から徒歩5分強です。 大規模であるため、管理費+修繕費は、2万円程度と平均的な水準かと思います。 複数の不動産業者から、過去の同マンションや同レベルのマンションの成約情報を精査しましたが、それらに比較し、坪単価で20万程度安い価格まで値下げ交渉ができたため、契約する予定でおります。 ローン金利が最近では最低値を更新し、住宅ローン減税措置があり、消費税増税決定後には駆け込み需要から物件価格の上昇が見込まれる中、私自身にとっては、まさに今が買い時だと考えています。 （現在は月15万弱の賃貸物件に住んでおり、時期を遅らせることで資金を無駄にしたくありません） 各位のアドバイスに従い、 自身ですべての費目について、70歳までのキャッシュフローの計算を行い、 （教育費については、中学から全て私立、塾代も十分積んでいます） 確かに2人目が生まれた場合は家計が非常に厳しくなることが分かりました。 (1人であれば中学から私立でも大きな問題はないとの認識で、子供が大学に入った頃(私が50歳)から一気に繰り上げ返済を行う計画です） 2人目が生まれた場合は、生活費の抑制はもちろん、貯蓄の方針(もちろん、住宅ローン減税分や児童手当は教育費向けに全て貯蓄)、親からの生前贈与、子供が中学入学後は働きに出る等、預金が常に500万以上をキープできるようプランを練っているところです。 子供は男児であるため、特に私の親からも2人目をというプレッシャーもありません。 購入住宅価格で妥協する云々よりも、2人目をどうするかがキャッシュフローに大きく影響を与えるため、妻や私の親とも、再度相談しようと考えております。 末筆となりましたが、この度は率直なアドバイスを戴きありがとうございました。
回答 5件
借りられる金額と返せる金額とは異なります。
私もちょうど同じような状況で住宅を購入しましたが、妻の収入が多くなんとか資金繰りしています。
5100万円のローン返済を何年で考えているのでしょうか。
お子さんの進学は私立の可能性はありませんか。
【住宅購入トクトク隊】という名称で、今後40年間の生活資金設計、我が家の無理のない住宅購入金額算出、住宅物件探し支援、住宅ローンの選び方と金利について、団信加入による生命保険の見直し、その他住宅購入にまつわる税金からら諸経費節約まで、総合的にライフプランの設計を行っています。
また、最も有利(あなたに合っている)な住宅ローンさがし、住宅ローンの申し込み手続きも行えます。(住宅ローンは申し込んだところから借入なければならないわけではありません。複数申し込み、最後に1番有利な住宅ローンを選択できます。http://www.chienoki.com/goods01.php
をご覧いただき、よろしければご連絡ください。長期の計画を確認してからの購入しないと大変なことになります。ご相談料1回9,000円 3回21,000円というメニューもございます。
購入される中古マンションが妥当な金額かどうかは分かりませんが、
購入物件に対して、頭金が約2割、返済負担率がフラットだと約22％、一般的にはバランスの良い借り入れだと考えられます。
ただ、返済負担率22％といっても毎月の返済額は17万円弱となります。
それぞれの家庭によりこの金額が多いかそうでないか感じ方は異なると思いますがいかがでしょうか？
お子様がまだ小さいので今すぐ大きな教育費負担がかかるわけではないと思いますが、二人目のお子様がお生れになることや将来の進学状況を予測した上で返済額を考えてみると無理のない金額かどうかの判断がしやすいのではないでしょうか。
学資保険でどれほど貯められるかは分かりませんが、それでは足りないと感じられるようであれば住宅ローンの返済をしながら教育資金準備を出来るだけ早く始めなくてはなりません。
また、返済期間が35年ですと退職後にも返済が続くかもしれません。
ある程度家計収支が落ち着いた頃には繰上返済も検討しておくと退職後の生活が安定するでしょう。
http://fp-netoffice.com
ご相談者が記載された数字のみで判断することは難しいので、
住宅取得に際しての基本的な考え方を以下に記載いたします。
住宅取得にあたっては、返済比率からだけではなく、
綿密なシミュレーションをお勧めいたします。
シミュレーションを行うにあたっては、
今後増加する費用をどのように考えるかが重要なポイントです。
お子様については、教育費と基本生活費がポイントになります。
教育費については、毎月４万円の積立がすべて教育費用としたならば
進学希望によって差はありますが、
お子様一人分の高校、大学の費用について
ほぼ確保されていると思います。
今後は、幼稚園、小学校、中学校の費用が
更に追加で発生することを考慮しましょう。
もしお二人目のお子様をご希望の場合は、
当然この費用が更に発生することになります。
お子様の基本生活費については、
一般的なデータでは誕生してから大学卒業までで、
600万円～700万円程度かかります。
小学校入学までは、誕生前と家族の生活費ほとんど変わらないのですが、
小学校入学以降次第に増加していき、大学時にピークとなります。
お子様が増えた場合、1人目のお子様よりは少なくなりますが、
追加でこの数字も考慮することになります。
また、住宅取得により管理費、修繕積立金、固定資産税が増え、
もしフラット35を利用する場合は、
団信用の保険料が増えることも考えられます。
これら費用の増加を考慮する一方で、
無駄な支出の削減についても十分検討します。
保険の見直しなどが必要となるかもしれません。
収入等、将来の数字は不確定な部分が多く、
シミュレーションの結果がそのまま当てはまるわけではありませんが、
人生で最大の買い物ともいえる住宅取得ですから、
十分な準備をお勧めいたします。
以上、わずかでも参考となれば幸いです。
山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡
さいたま新都心のFP会社、株式会社VLIPの加藤と申します。
住宅ローン5100万円 返済負担率は21%超についてですが、
率直に懸念ありの状況と思います。
私が懸念事項と挙げるのは、ローンの返済というより、それ以外の部分となります。
まず、5800万円の中古マンションとなると修繕費・管理費・租税等も高額ではないでしょうか?
また、お子様の年齢が２歳となると今後の教育費が気になります。等・・・
収入の増加も見込めるとのことですが、
一度、ライフプランの作成と起こりうるライフイベントを洗い出し、キャッシュフロー的に問題ないかを
確認されると良いと思います。
株式会社VLIP
http://www.vlip.jp/index.html
２児の母として、住宅ローンのコンサルを家計まで踏み込んでお伝えしていきます。
物件価格５８００万円のマンションを、自己資金１１００万円、借入５１００万円でということは、諸費用は４００万円ですね。
もしフラットで今月の史上最低金利に近い１．８４％、３５年 ボーナス返済無しで組まれたら、月々の返済額は１６．５万円
返済負担率は１９８万円÷９００万円＝２２％
で、返済負担率は20％から２５％以内ということでＯＫではないかとのことですが、率直に申し上げて、厳しさが懸念される借入額だと感じました。
私がコンサルする際には、もう一面から借入可能額（返済可能額という意味で使います）を考えていて、借入可能額は年収の５倍まで、お子さんが１～２人いらっしゃる場合は年収の４倍までを目安にしてほしいと伝えています。
そうすると相談者様は３６００万円までで考えたほうがいいと申し上げています。
というのは、今後考えられる教育費の増加、住宅購入後にかかる費用（固定資産税、修繕費）の支出に耐え得るように借り入れるべきだからです。
お子さんが高校まですべて公立で、大学のみ私立であれば、学費だけで総額１２００万円～１５００万円。
自宅から通っての場合です。
ほかの先生がおっしゃっているように月額４万円の学資積立はその学費分のみしかカバーしません。
お子さんの基本生活費は別で７００万円程度かかります。月額にすると、１名あたり２６０００円ほどです。
子供がもう一人生まれたら、基本生活費＋教育費で１ヶ月あたり６６，０００円増加します。
あくまでこれは厳しい数字で、基本生活費がこれより少なくても大丈夫かもしれませんが、参考としてください。
そう考えると、可処分所得を年収の８割と考えて、７２０万円、月額６０万円のうち、子供にかかる費用にいくら必要か、現在の生活水準ではご夫婦の生活費にいくらかかっているのかを、家計簿を見直してください。
そして、住宅費に当てられる費用は、固定資産税や修繕費を含めていくらまでかを、相談者の家計として判断してください。
金融機関が貸せる金額と借入人が返せる金額は違います。