二世帯住宅ローン
RN（埼玉県）
解決済み 2011年08月16日はじめまして、初めて質問させていただきます。
両親の家（住居兼店舗の賃貸）が取り壊しされることになり
早ければ年内に退去する必要があります。
急遽、両親所有の土地（56坪）に2世帯住宅を立てることを検討
しています。
下記の条件での住宅ローンは無謀でしょうか。
物件総額：3,000万（諸費用込み）
土地：母が所有（現在、更地)
自己資金：1000万（援助なし）
ローン:2200万 フラット35S(20年引下げ）35年払い
金利1.35(1-10年) 2.05(11-21年) 2.35(21-35年）
返済額：月6-7万 ボーナス払い無し
貯金：1000万（頭金支払い後）
年収
夫：530万（会社員16年勤務、税込、残業手当込み）
妻：100万以内（パート）
現在の家賃：65000円
生活費：10万円程度
（新婚生活を始めたばかりで、正確には把握できていない)
家族構成
夫(37)
妻(31)
子(3年以内に一人は欲しい）
父(68)
母(64)
店舗が無くなるため、廃業となり両親の収入は年金のみ
（ただし、満額は出ないとのこと）
両親の貯金は600万程度です。
情報が少なく、恐縮ですが
アドバイスなどいただければと思います。
No.575
回答 3件
RN(埼玉)さん FPオフィス武蔵野 の 河村です。
ご質問を拝見して、お尋ねは「下記の条件での住宅ローンは無謀でしょうか」で
条件は「物件総額：3,000万（諸費用込み）土地：母が所有（現在、更地)
自己資金：1000万（援助なし）ローン:2200万 フラット35S(20年引下げ）35年払い
金利1.35(1-10年) 2.05(11-21年) 2.35(21-35年）返済額：月6-7万 ボーナス払い無し」
と考えますが、拝見しての印象は１）非常に堅実であること、と２）記載が有りますがご結婚直後
のこともあるかもしれませんが、生活費１０万程度、の記述から
して、まだ推移が把握出来ていないのかな？とも思います。
それを元に、回答させて頂きます。
１．３年以内にお子様を欲しい事から、将来は別にして、ローン返済に奥様の収入を入れないこと
ことが良いと思います。そして、生活費１０万の記述を考え（私はお二人でも２０万近くは？と、
考えます）、年収からしてローン返済（今でも家賃６．５万返済中ですから大丈夫ですが）の把握
をもう少し、正確にして見たら如何かと思います。そうすれば今の家賃＋αの返済が可能性が
見えてくるかもしれません。
２．そして、１の前提で、ローン返済計画をもう一度見直してみることも良いと思います。
今の計画でも、大雑把に言って返済期間を３５⇒２５年位に繰り上げ返済可能性が予測される
からです。
３．以上のようにご質問の記載だけでは、その様に予測されるからです。しかし、記入されて居ない分で
不利になる部分んがあることを、心配するからです。
ご両親の分は、多く記載が有りませんので、お二人分の生活費を持つことにして多く考慮に入れて
いません。
以上でですが、計画はあくまで計画で、人生予期しないことが発生を考え、ゆとりを持った計画を
立てるのも大切と思います。そして、首尾よく二世帯住宅を取得するご参考になれば幸いです。
その他質問が有りましたらご記入下さい。FPオフィス武蔵野 の 河村でした。
ご質問を拝見して、お尋ねは「下記の条件での住宅ローンは無謀でしょうか」で
条件は「物件総額：3,000万（諸費用込み）土地：母が所有（現在、更地)
自己資金：1000万（援助なし）ローン:2200万 フラット35S(20年引下げ）35年払い
金利1.35(1-10年) 2.05(11-21年) 2.35(21-35年）返済額：月6-7万 ボーナス払い無し」
と考えますが、拝見しての印象は１）非常に堅実であること、と２）記載が有りますがご結婚直後
のこともあるかもしれませんが、生活費１０万程度、の記述から
して、まだ推移が把握出来ていないのかな？とも思います。
それを元に、回答させて頂きます。
１．３年以内にお子様を欲しい事から、将来は別にして、ローン返済に奥様の収入を入れないこと
ことが良いと思います。そして、生活費１０万の記述を考え（私はお二人でも２０万近くは？と、
考えます）、年収からしてローン返済（今でも家賃６．５万返済中ですから大丈夫ですが）の把握
をもう少し、正確にして見たら如何かと思います。そうすれば今の家賃＋αの返済が可能性が
見えてくるかもしれません。
２．そして、１の前提で、ローン返済計画をもう一度見直してみることも良いと思います。
今の計画でも、大雑把に言って返済期間を３５⇒２５年位に繰り上げ返済可能性が予測される
からです。
３．以上のようにご質問の記載だけでは、その様に予測されるからです。しかし、記入されて居ない分で
不利になる部分んがあることを、心配するからです。
ご両親の分は、多く記載が有りませんので、お二人分の生活費を持つことにして多く考慮に入れて
いません。
以上でですが、計画はあくまで計画で、人生予期しないことが発生を考え、ゆとりを持った計画を
立てるのも大切と思います。そして、首尾よく二世帯住宅を取得するご参考になれば幸いです。
その他質問が有りましたらご記入下さい。FPオフィス武蔵野 の 河村でした。
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はじめまして札幌のファイナンシャルプランナー金子賢司です。
住宅ローンの返済額と毎月の家賃が変わらないから大丈夫と思ってしまいそうですが、この先いろんなリスクが考えられます。
現時点での情報で私が不確定要素と思うのは・・
・お子様が生まれた後奥様が引き続き１００万円のパート収入を確保し続けることが可能か？
・お子様の教育費の対策は検討しているか
・両親が店舗を・・とのことでしたが、年金支給額だけで現状生活ができているでしょうか？
店舗を廃業とのことでしたので、第一号被保険者なので基礎年金だけの支給なのではないでしょうか？
もしご両親の生活費もＲＮさんが若干でもまかなっているようであればそれも資金計画に加味する必要がありま す。
・その他団信や、固定資産税など住宅保有に伴う固定費増加なども考えられます。
（団信の加入に伴う生命保険の見直しもありえますが・・）
一度長期的な資金計画、どうしたら先述したご希望の家を購入して老後まで生活できるかをシュミレーションしてみて判断をしてみてはいかがでしょうか？ぱっと見た限りさほど購入に支障があるという内容ではありませんが念には念を入れて納得のいく住宅購入をして家族円満と行きましょう。
住宅ローンの返済額と毎月の家賃が変わらないから大丈夫と思ってしまいそうですが、この先いろんなリスクが考えられます。
現時点での情報で私が不確定要素と思うのは・・
・お子様が生まれた後奥様が引き続き１００万円のパート収入を確保し続けることが可能か？
・お子様の教育費の対策は検討しているか
・両親が店舗を・・とのことでしたが、年金支給額だけで現状生活ができているでしょうか？
店舗を廃業とのことでしたので、第一号被保険者なので基礎年金だけの支給なのではないでしょうか？
もしご両親の生活費もＲＮさんが若干でもまかなっているようであればそれも資金計画に加味する必要がありま す。
・その他団信や、固定資産税など住宅保有に伴う固定費増加なども考えられます。
（団信の加入に伴う生命保険の見直しもありえますが・・）
一度長期的な資金計画、どうしたら先述したご希望の家を購入して老後まで生活できるかをシュミレーションしてみて判断をしてみてはいかがでしょうか？ぱっと見た限りさほど購入に支障があるという内容ではありませんが念には念を入れて納得のいく住宅購入をして家族円満と行きましょう。
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RN(埼玉)さん、初めまして。
徳島の住宅取得・住宅ローン相談専門FPの中川優也と申します。
急遽二世帯住宅を検討することになったとのこと。
色々と慌ただしかったと思います。お疲れ様でした。
間取りなど、どんな建物にするかも考えないといけないのによくわからないお金のことまでなかなか気が回りませんよね。
さて、これから支払っていくであろう住宅ローンが無謀かどうかのご質問ですね。
3年以内にお子さんが欲しいとのことで、奥さんのパート収入を抜きにして考えても返済負担率は17.3%。
住居費の目安と言われている25%にまだ余裕があるので、住宅ローンの返済自体には問題ないと思います。
心配な点は以下のとおりです。
・お子さんが産まれた後の生活費増や教育費増
・35年返済にすると、完済時にご主人の年齢が72歳になってしまい、定年後の収入が途絶えた後も住宅ローン返済が残ってしまうこと。
・同居されるご両親の生活費の援助が必要かどうか。
同居されるご両親の生活費の援助が必要であれば、生活費の一部として計算しておく必要があります。
気になったのですが、頭金支払い後に1,000万円を残す理由はどういうところにありますか？
特に理由がないということでしたらもう少し頭金に回して返済年収を短くすることで総返済額を抑えることができます。
現状の総返済額：29,569,487円
頭金を500万円追加：20,693,453円（月々は、当初10年：66,797円,11~20：70,257円,21~25：70,783円）
住宅ローンの当初返済額は現在の家賃と変わりませんが、新たに増える出費として固定資産税や修繕費の積み立て等が考えられます。
概算ですが、建物の固定資産税が5年間は年間で15万円程度かかってきます。5年間後は固定資産税の軽減税率が無くなるので、もう少し固定資産税が高くなります。
後は、土地の固定資産税をどうするかの問題です。今まで通り両親の負担にするのか、折半するのか、それとも全額負担するのか。
細かいところを言えば、賃貸の時よりも部屋が増える分光熱費は増えるので生活費は少し上がるかもしれません（両親と折半するなら話は別ですが）
増える出費もありますが、増える収入もあります。
これも概算ですが、住宅ローン減税で所得税と住民税をあわせて約22万円程度の減税を受けることができます。
固定資産税やその他増える出費と相殺してもトントンだと思うので、住宅ローンの返済が開始することで生活が苦しくなったりすることはないと思います。
また、2,000万円もお金を貯めてこられたご夫婦なので、この調子でしっかりお金を貯めていけば住宅ローンの返済も問題ないと思います。
住宅ローンを借りる際は、団体信用生命保険に要注意です。
団体信用生命保険と同じ機能のものとして民間生保会社の収入保障保険がありますが、団体信用生命保険と収入保障保険と掛け金を比べてみて安い方に加入するといいと思います。
その際、その他の保障を見直すことを忘れないで下さい。
生命保険見直しで余剰資金が出てくれば、さらに住宅ローンの早期返済が可能になります。
また、火災保険にしてもハウスメーカーなどから勧められるがまま加入するのではなく、色んな保険会社で比較見積もりをとってみて希望に合うものを探しましょう。
同じ補償でも保険会社によって掛け金が全然変わってきます。
住宅ローンを返済開始した場合のRN(埼玉)さんの家計がどうなるのか、お子さんが産まれた場合にはどうか、団体信用生命保険と収入保障保険の掛け金比較、生命保険の見直しなど、詳しいシミュレーションをご希望でしたらご連絡下さい。
徳島の住宅取得・住宅ローン相談専門FPの中川優也と申します。
急遽二世帯住宅を検討することになったとのこと。
色々と慌ただしかったと思います。お疲れ様でした。
間取りなど、どんな建物にするかも考えないといけないのによくわからないお金のことまでなかなか気が回りませんよね。
さて、これから支払っていくであろう住宅ローンが無謀かどうかのご質問ですね。
3年以内にお子さんが欲しいとのことで、奥さんのパート収入を抜きにして考えても返済負担率は17.3%。
住居費の目安と言われている25%にまだ余裕があるので、住宅ローンの返済自体には問題ないと思います。
心配な点は以下のとおりです。
・お子さんが産まれた後の生活費増や教育費増
・35年返済にすると、完済時にご主人の年齢が72歳になってしまい、定年後の収入が途絶えた後も住宅ローン返済が残ってしまうこと。
・同居されるご両親の生活費の援助が必要かどうか。
同居されるご両親の生活費の援助が必要であれば、生活費の一部として計算しておく必要があります。
気になったのですが、頭金支払い後に1,000万円を残す理由はどういうところにありますか？
特に理由がないということでしたらもう少し頭金に回して返済年収を短くすることで総返済額を抑えることができます。
現状の総返済額：29,569,487円
頭金を500万円追加：20,693,453円（月々は、当初10年：66,797円,11~20：70,257円,21~25：70,783円）
住宅ローンの当初返済額は現在の家賃と変わりませんが、新たに増える出費として固定資産税や修繕費の積み立て等が考えられます。
概算ですが、建物の固定資産税が5年間は年間で15万円程度かかってきます。5年間後は固定資産税の軽減税率が無くなるので、もう少し固定資産税が高くなります。
後は、土地の固定資産税をどうするかの問題です。今まで通り両親の負担にするのか、折半するのか、それとも全額負担するのか。
細かいところを言えば、賃貸の時よりも部屋が増える分光熱費は増えるので生活費は少し上がるかもしれません（両親と折半するなら話は別ですが）
増える出費もありますが、増える収入もあります。
これも概算ですが、住宅ローン減税で所得税と住民税をあわせて約22万円程度の減税を受けることができます。
固定資産税やその他増える出費と相殺してもトントンだと思うので、住宅ローンの返済が開始することで生活が苦しくなったりすることはないと思います。
また、2,000万円もお金を貯めてこられたご夫婦なので、この調子でしっかりお金を貯めていけば住宅ローンの返済も問題ないと思います。
住宅ローンを借りる際は、団体信用生命保険に要注意です。
団体信用生命保険と同じ機能のものとして民間生保会社の収入保障保険がありますが、団体信用生命保険と収入保障保険と掛け金を比べてみて安い方に加入するといいと思います。
その際、その他の保障を見直すことを忘れないで下さい。
生命保険見直しで余剰資金が出てくれば、さらに住宅ローンの早期返済が可能になります。
また、火災保険にしてもハウスメーカーなどから勧められるがまま加入するのではなく、色んな保険会社で比較見積もりをとってみて希望に合うものを探しましょう。
同じ補償でも保険会社によって掛け金が全然変わってきます。
住宅ローンを返済開始した場合のRN(埼玉)さんの家計がどうなるのか、お子さんが産まれた場合にはどうか、団体信用生命保険と収入保障保険の掛け金比較、生命保険の見直しなど、詳しいシミュレーションをご希望でしたらご連絡下さい。
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