生命保険の契約貸付について
るるん（東京都）
解決済み 2010年11月22日昨年中古マンションをオーナーチェンジで購入しました。長く安定して家賃支払いをしているテナントで、繰入で返済をなるべくすすめようと思っています。
不動産投資ローンの残高が１１００万です。（あと１９年） 年利は4.8％ぐらいです。
ところで、自分名義の終身保険定期特約の保険があり、契約貸付限度額が１０００万ぐらい可能で、年利が3.8％ぐらいとでています。この場合、契約貸付を利用して不動産投資ローンを返済することは得策でしょうか。
メリット、デメリットを教えていただけたら幸いです。
生命保険の契約貸付を受けるというのは、ローンやカードのブラックリストにのるようなものだ、と言う人もいるので。
別途、自宅の住宅ローンがあと８年、残高は９００万ですが、年利が変動で2.7％ぐらいなので、これはこのまま当面無理せず返していこうかと思っています。
No.300
質問者からのメッセージ
2010.11.25
たくさんの方にお世話になりました。 生保契約貸付の利用は慎重に、行うなら部分利用として運用の候補としてみたいと思います。これだけの回答が寄せられるとは思っていなかったので、心からFPのみなさまに感謝いたします。
回答 4件
るるんさん 初めまして 北海道の金森FP事務所の金森と申します。
質問のポイントを整理させていただきます。
１． 不動産投資ローンの残高が１１００万です。（あと１９年） 年利は4.8％ぐらいです。
契約貸付限度額が１０００万ぐらい可能で、年利が3.8％ぐらいとでています。
この場合、契約貸付を利用して不動産投資ローンを返済することは得策でしょうか。
２．生命保険の契約者貸付のメリット、デメリットを教えていただけたら幸いです。
３． 生命保険の契約貸付を受けるというのは、ローンやカードのブラックリストにのるようなものだ、と言う人も いるので。
４．自宅の住宅ローンがあと８年、残高は９００万ですが、年利が変動で2.7％ぐらいなので、これはこのまま当 面無理せず返していこうかと思っています。
結論を先に書かせていただくと「事業」として考えるなら、「毎年の返済額などの事業計画を表にして」どういう返済方法が「支払う利息」が少ないかをシミュレーションする必要があります。
お仕事を他に持っているならそこからの収入も返済にあてるかどうかでも変わります。
もちろん他の収入からの返済を一切しないという方法もあります。
単純には不動産投資ローンの方が住宅ローンより金利も高く、期間も長いので利息も多くなりますので、この返済を優先したほうが良い状況です。
一方、生命保険の契約者貸付は３％とすると不動産投資ローンより金利は低いです。
ですから、１０００万円貸付を受けて返済をすることも可能です。
金利だけの比較ではメリットになります。
その場合、万一のことがあった場合保障が１０００万円引かれるというデメリットがあります。
逆に家賃収入が入ってくるというメリットもあります。
十分な保障に加入しているなら大丈夫ですが、遺族年金なども考慮し、見直し他方が良いです。
マンションのオーナーチェンジの場合、注意するのは前のオーナーがなぜ手放したかということとには注意しましょう。
収益性の高いマンションであれば、手放さないオーナーが多いということです。
どういうテナントか不明ですが、一度空テナントになるとなかなか次のテナントが見つからないというリスクもあります。
生命保険の契約者貸付を受けたからといってもブラックリストとは全く異なります。
保険会社により異なりますが、例えば１０００万円の貸付を受けられるということは１３００万円とか１５００万円の解約返戻金があるということです。
保険会社は商売として運営していますから、取りはぐれるようなことはしません。
不動産投資ローンの会社も同じで、あなたが不動産で儲けることより、あなたから取りはぐれがないということを見越して融資しています。
ブラックリストの話はどういう意味でいわれたか、聞けるなら聞いて見てください。
また、注意するのは、ご本人の年収が多い場合、それがいつまでも続くと考える傾向がありますが、重い病気（がんやうつ病など）とテナントの空室が重なった場合のリスク対策も必要です。
また、るるんさんの金融資産が全くないということも現実的ではないと考えます。
そうなるとやはり、事業として、最低でも順調な場合とリスクが現実となった場合の計画を立てておくべきだと考えます。
最初に書かせていただいた「事業」として捉えることが必要だと考えます。
参考になれば幸いです。
質問のポイントを整理させていただきます。
１． 不動産投資ローンの残高が１１００万です。（あと１９年） 年利は4.8％ぐらいです。
契約貸付限度額が１０００万ぐらい可能で、年利が3.8％ぐらいとでています。
この場合、契約貸付を利用して不動産投資ローンを返済することは得策でしょうか。
２．生命保険の契約者貸付のメリット、デメリットを教えていただけたら幸いです。
３． 生命保険の契約貸付を受けるというのは、ローンやカードのブラックリストにのるようなものだ、と言う人も いるので。
４．自宅の住宅ローンがあと８年、残高は９００万ですが、年利が変動で2.7％ぐらいなので、これはこのまま当 面無理せず返していこうかと思っています。
結論を先に書かせていただくと「事業」として考えるなら、「毎年の返済額などの事業計画を表にして」どういう返済方法が「支払う利息」が少ないかをシミュレーションする必要があります。
お仕事を他に持っているならそこからの収入も返済にあてるかどうかでも変わります。
もちろん他の収入からの返済を一切しないという方法もあります。
単純には不動産投資ローンの方が住宅ローンより金利も高く、期間も長いので利息も多くなりますので、この返済を優先したほうが良い状況です。
一方、生命保険の契約者貸付は３％とすると不動産投資ローンより金利は低いです。
ですから、１０００万円貸付を受けて返済をすることも可能です。
金利だけの比較ではメリットになります。
その場合、万一のことがあった場合保障が１０００万円引かれるというデメリットがあります。
逆に家賃収入が入ってくるというメリットもあります。
十分な保障に加入しているなら大丈夫ですが、遺族年金なども考慮し、見直し他方が良いです。
マンションのオーナーチェンジの場合、注意するのは前のオーナーがなぜ手放したかということとには注意しましょう。
収益性の高いマンションであれば、手放さないオーナーが多いということです。
どういうテナントか不明ですが、一度空テナントになるとなかなか次のテナントが見つからないというリスクもあります。
生命保険の契約者貸付を受けたからといってもブラックリストとは全く異なります。
保険会社により異なりますが、例えば１０００万円の貸付を受けられるということは１３００万円とか１５００万円の解約返戻金があるということです。
保険会社は商売として運営していますから、取りはぐれるようなことはしません。
不動産投資ローンの会社も同じで、あなたが不動産で儲けることより、あなたから取りはぐれがないということを見越して融資しています。
ブラックリストの話はどういう意味でいわれたか、聞けるなら聞いて見てください。
また、注意するのは、ご本人の年収が多い場合、それがいつまでも続くと考える傾向がありますが、重い病気（がんやうつ病など）とテナントの空室が重なった場合のリスク対策も必要です。
また、るるんさんの金融資産が全くないということも現実的ではないと考えます。
そうなるとやはり、事業として、最低でも順調な場合とリスクが現実となった場合の計画を立てておくべきだと考えます。
最初に書かせていただいた「事業」として捉えることが必要だと考えます。
参考になれば幸いです。
2010.11.24
+ 全文を見る
大雑把に記します。
１．既に指摘されているように、生命保険の契約者貸付を利用した場合、当然のことながら、万一の場合その借入金額相当額が死亡保障金額から差し引かれることになりますので、生命保険としての機能を契約者貸付利用期間は損なうことになります。この点念のため。
２．事業用不動産取得のための借入ですからその金利は、取得費の繰越、減価償却などとあわせ、不動産収入（家賃）からの控除対象です。検討対象の2件の借入金の金利差は、1%ですが、先の必要経費及び他の所得と併せた場合の課税率により、その差は小さくなるのではないでしょうか。
３．上記1及び2を総合的に考えての判断だと思います。蛇足ながら、部分的に契約者貸付を使用することも考えられるかと思います。
１．既に指摘されているように、生命保険の契約者貸付を利用した場合、当然のことながら、万一の場合その借入金額相当額が死亡保障金額から差し引かれることになりますので、生命保険としての機能を契約者貸付利用期間は損なうことになります。この点念のため。
２．事業用不動産取得のための借入ですからその金利は、取得費の繰越、減価償却などとあわせ、不動産収入（家賃）からの控除対象です。検討対象の2件の借入金の金利差は、1%ですが、先の必要経費及び他の所得と併せた場合の課税率により、その差は小さくなるのではないでしょうか。
３．上記1及び2を総合的に考えての判断だと思います。蛇足ながら、部分的に契約者貸付を使用することも考えられるかと思います。
ありがとうございます。確かに課税率の問題も検討内容にいれて考えるべきですね。
ご指摘感謝いたします。
部分的に契約者貸付を使用する、ということについても、一部使用のメリットを考えてもさしつかえないようで、貴重なご意見です。
ご指摘感謝いたします。
部分的に契約者貸付を使用する、ということについても、一部使用のメリットを考えてもさしつかえないようで、貴重なご意見です。
2010.11.24
+ 全文を見る
㈱IFPの代表で、主に不動産投資を専門にｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞをしている、大阪のFPです。
既回答者FPの捕捉意見として参考にしてください。
将来、予期せぬ出費に備えて生命保険の貸付制度の利用は十分考えてからにしてはどうかと思います。
その理由として、
投資用不動産の借入金利から推測して、融資を受けているのは一般の銀行ではなく不動産会社と提携した専門の金融機関であると思います。
だとすると、不動産担保価値評価も融資額も、一般の銀行より高く評価し融資を受けられていると判断できます。
不意の出費が必要な事態が起こった場合に、その投資用不動産を担保に同額の融資が下りる可能性は低く対応に苦労するのではないかと懸念されます。
また、期日制限のある中で売却をしようとしても、なかなか思うような価格では売れません。
但し年１％の金利差は大きいので、借り換えた場合のメリットも十分あると思いますが、よくお考えになってから決断してください。
私も、ブラックリスト等の心配はもちろん不要だと思います。
㈱IFP
http://www.ifp-co.com
既回答者FPの捕捉意見として参考にしてください。
将来、予期せぬ出費に備えて生命保険の貸付制度の利用は十分考えてからにしてはどうかと思います。
その理由として、
投資用不動産の借入金利から推測して、融資を受けているのは一般の銀行ではなく不動産会社と提携した専門の金融機関であると思います。
だとすると、不動産担保価値評価も融資額も、一般の銀行より高く評価し融資を受けられていると判断できます。
不意の出費が必要な事態が起こった場合に、その投資用不動産を担保に同額の融資が下りる可能性は低く対応に苦労するのではないかと懸念されます。
また、期日制限のある中で売却をしようとしても、なかなか思うような価格では売れません。
但し年１％の金利差は大きいので、借り換えた場合のメリットも十分あると思いますが、よくお考えになってから決断してください。
私も、ブラックリスト等の心配はもちろん不要だと思います。
㈱IFP
http://www.ifp-co.com
ありがとうございます。
不動産担保評価が高めにでている、というご意見、参考になります。ｌ
急ぐ必要はないので、いろいろなご意見を吟味してみようと思います。
不動産担保評価が高めにでている、というご意見、参考になります。ｌ
急ぐ必要はないので、いろいろなご意見を吟味してみようと思います。
2010.11.25
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愛知県で石井ファイナンシャルプランニングを営んでいます。石井です。まず始めに。
生命保険の貸付は解約返戻金の無い保険は使えません。
それゆえに解約返戻金の範囲内での金額でのみ使えます。積み立て付のタイプ（個人年金とかね。）
なら積み立ての分使えますが、利子も年複利で増えるのでお勧めできません。
もし、返すのが遅れると良くて死亡保障の減額。
悪くて契約の停止、強制解約もありえます。
なので、そこを考えてください。
生命保険の貸付は解約返戻金の無い保険は使えません。
それゆえに解約返戻金の範囲内での金額でのみ使えます。積み立て付のタイプ（個人年金とかね。）
なら積み立ての分使えますが、利子も年複利で増えるのでお勧めできません。
もし、返すのが遅れると良くて死亡保障の減額。
悪くて契約の停止、強制解約もありえます。
なので、そこを考えてください。
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ブラックリストの話は、別の相談サイトでの回答者からそのような内容を書かれたのですが、アンサーの書き方からしてマナーのない２チャンネル的な文章でした。ただ、それがどこまで本当かわからないので、こちらで相談させていただきました。専門の方にお答えいただき安心しました。
金融資産はないわけではないのです。下がってしまった株式や外貨預金をくずせば投資不動産ローンもある程度返せるのですが、今は得策ではないと思うので。
オーナーチェンジについては、前のオーナーが資金繰りのために持ちマンションの一つを手放して現金化したかったようです。もし空き室になれば自分たちが住みたいと思っ知ます。場所も今住んでいるところのそばで、自宅がどのみち手狭なので、投資ローンと管理費を合わせても同じ面積の賃貸よりは安いので。
なにかあったときに保険が減るリスクは考えているので、そのバランスを考えてみようと思います。
ご回答感謝します。