FPの回答へコメント

るるんさん　初めまして　北海道の金森FP事務所の金森と申します。

質問のポイントを整理させていただきます。
１．　不動産投資ローンの残高が１１００万です。（あと１９年）　年利は4.8％ぐらいです。
　　　契約貸付限度額が１０００万ぐらい可能で、年利が3.8％ぐらいとでています。
　　　この場合、契約貸付を利用して不動産投資ローンを返済することは得策でしょうか。
　　　
２．生命保険の契約者貸付のメリット、デメリットを教えていただけたら幸いです。

３．　生命保険の契約貸付を受けるというのは、ローンやカードのブラックリストにのるようなものだ、と言う人も　　　いるので。
　　　
４．自宅の住宅ローンがあと８年、残高は９００万ですが、年利が変動で2.7％ぐらいなので、これはこのまま当　　面無理せず返していこうかと思っています。

結論を先に書かせていただくと「事業」として考えるなら、「毎年の返済額などの事業計画を表にして」どういう返済方法が「支払う利息」が少ないかをシミュレーションする必要があります。
お仕事を他に持っているならそこからの収入も返済にあてるかどうかでも変わります。
もちろん他の収入からの返済を一切しないという方法もあります。
単純には不動産投資ローンの方が住宅ローンより金利も高く、期間も長いので利息も多くなりますので、この返済を優先したほうが良い状況です。
一方、生命保険の契約者貸付は３％とすると不動産投資ローンより金利は低いです。
ですから、１０００万円貸付を受けて返済をすることも可能です。
金利だけの比較ではメリットになります。
その場合、万一のことがあった場合保障が１０００万円引かれるというデメリットがあります。
逆に家賃収入が入ってくるというメリットもあります。
十分な保障に加入しているなら大丈夫ですが、遺族年金なども考慮し、見直し他方が良いです。

マンションのオーナーチェンジの場合、注意するのは前のオーナーがなぜ手放したかということとには注意しましょう。
収益性の高いマンションであれば、手放さないオーナーが多いということです。
どういうテナントか不明ですが、一度空テナントになるとなかなか次のテナントが見つからないというリスクもあります。

生命保険の契約者貸付を受けたからといってもブラックリストとは全く異なります。
保険会社により異なりますが、例えば１０００万円の貸付を受けられるということは１３００万円とか１５００万円の解約返戻金があるということです。
保険会社は商売として運営していますから、取りはぐれるようなことはしません。
不動産投資ローンの会社も同じで、あなたが不動産で儲けることより、あなたから取りはぐれがないということを見越して融資しています。

ブラックリストの話はどういう意味でいわれたか、聞けるなら聞いて見てください。

また、注意するのは、ご本人の年収が多い場合、それがいつまでも続くと考える傾向がありますが、重い病気（がんやうつ病など）とテナントの空室が重なった場合のリスク対策も必要です。

また、るるんさんの金融資産が全くないということも現実的ではないと考えます。
そうなるとやはり、事業として、最低でも順調な場合とリスクが現実となった場合の計画を立てておくべきだと考えます。

最初に書かせていただいた「事業」として捉えることが必要だと考えます。

参考になれば幸いです。

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