住宅ローンの相談
けんかの（埼玉県）
解決済み 2010年10月28日１ 相談内容
埼玉北部在住です。
長男の幼稚園を入学を機にハウスメーカーの分譲地を購入して住居を
構えようとしております。
・ここにきて希望に近い物件がでてきたこと、
・金利が安く住宅を購入しやすいタイミングの話が耳に入ってくる
・今後の消費税ＵＰの懸念
等からも購入意欲が高まっており、
冷静に状況判断をしたく
私が考えている住宅ローンについてご相談させて頂ければと思います。
分譲地の価格は1500万円で建物が2300～2500万円程度に
なるような情報を得ております。
現在の全貯蓄は1100万程度ありますが、
今後の子供の教育資金等で300万円は手をつけずに、
住宅購入に800万円（頭金を600万円、諸経費に200万円）
の使用をイメージしております。
借入れの想定を3200万と見積もっております。
尚、現在の家賃は7.5万円/月で住宅貯金を4万円しており、
別途子供の教育用貯蓄3.5万円/月等、
現在の生活は無理なくできております。
住宅ローンはフラット３５Ｓで30年払いを考えており、
現在の金利を含めネット上のシュミレーションをすると、
約11万円/月の返済で素人考えに
返していけない返済金額ではないのでは？
ともと考えています。
ハウスメーカーや銀行のシミュレーションでは
無理なく返済できるといわれておりますが、
中立な専門家の皆様にご意見を賜りたく考えております。
今後のライフプラン等を記していないので抽象的ですが、
① このまま住宅を購入して大丈夫でしょうか？
② 60歳での完済までに繰り上げ返済/年の目標目安は？
③ 現在の貯蓄の新居購入への利用比率は妥当か？
を含めアドバイスを頂きたくお願いします。
よろしくお願いします。
２ データ
世帯主：３６歳 会社員
年収：税込６４０万
妻：３２歳 主婦
年収：なし
育児より手が離れた8年後にはパートを希望
子ども：２人（３歳、６か月）
親からの贈与：なし
No.280
質問者からのメッセージ
2010.11.12
回答下さった方々本当にありがとうございました。 大変参考になりました。 また何かありましたら投稿させて頂ければと思います。 その際は宜しくお願いいたします。 最後に当方の諸事情により回答が大変遅くなりまして申し訳ありませんでした。
回答 6件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
住宅は人生最大の支出で今後のライフプランを大きく左右します。
ですから、住宅は“買うことができるのか”ではなく“払うことができるのか”が問題です。
そのため、今回出されているデータだけで判断することはやや難があります。
住宅取得後は新たな支出もありますので、それらも踏まえ、もう少し具体的に毎年の収入・支出の数字を見積もり、それを時系列の表という目に見える形にして確認してはいかがでしょうか。
そして子供の学習費を賄うことができるかという点については良く点検してください。
特に多額の支出となるのは高校、大学の就学時です。
費用については、文部科学省でデータを公表していますので確認してみてください。
そのデータによれば、高校の学習費（学校内外の活動合計）は公立で約50万円程度、私立では約100万円程度が見込まれます。(高校授業料無償化考慮前)
大学納付金（平成20年度）は初年度が私立文系で約115万円、私立理系では約150万円です。
その後卒業までの3年間は文系で年当たり約90万円、理系は約120万円とデータでは表しています。
公・私立別、学部別等のデータがありますので表に当てはめてシミュレーションしてみましょう。エクセルを利用すればできると思います。
このような作業をしていく過程で、今回のご質問に対する回答や、更に多くの検討課題が見え、住宅取得のみならず、ご家庭のライフプランまで見えてくるのではないでしょうか。
必ずプラスになると思います。
ですから、住宅は“買うことができるのか”ではなく“払うことができるのか”が問題です。
そのため、今回出されているデータだけで判断することはやや難があります。
住宅取得後は新たな支出もありますので、それらも踏まえ、もう少し具体的に毎年の収入・支出の数字を見積もり、それを時系列の表という目に見える形にして確認してはいかがでしょうか。
そして子供の学習費を賄うことができるかという点については良く点検してください。
特に多額の支出となるのは高校、大学の就学時です。
費用については、文部科学省でデータを公表していますので確認してみてください。
そのデータによれば、高校の学習費（学校内外の活動合計）は公立で約50万円程度、私立では約100万円程度が見込まれます。(高校授業料無償化考慮前)
大学納付金（平成20年度）は初年度が私立文系で約115万円、私立理系では約150万円です。
その後卒業までの3年間は文系で年当たり約90万円、理系は約120万円とデータでは表しています。
公・私立別、学部別等のデータがありますので表に当てはめてシミュレーションしてみましょう。エクセルを利用すればできると思います。
このような作業をしていく過程で、今回のご質問に対する回答や、更に多くの検討課題が見え、住宅取得のみならず、ご家庭のライフプランまで見えてくるのではないでしょうか。
必ずプラスになると思います。
2010.11.12
+ 全文を見る
大枠ですが、以下点についてお話させていただきます。
① このまま住宅を購入して大丈夫でしょうか？
お住まいに関しては、住宅購入を基本に考えてこられたのでしょう。
「ここにきて希望に近い物件がでてきたこと」とありますし、
けんかのさんのお考えを聞く限りは、大丈夫だと思います。
御家族で素晴らしい住宅取得に向け頑張ってください。
② 60歳での完済までに繰り上げ返済/年の目標目安は？
ご存知のことですが、繰上げ返済には原資（貯金）が必要になります。
住宅購入にあたり、一時的に支出構成が変わってくるかと思います。
お話から住宅ローンの支払が家計に打撃を与えることはないようですが
住宅購入に関わる一時的な出費もあり、貯蓄が思うように進まないかもしれません。
貯蓄のペースにもよりますが、上のお子様が高校以降の進路がある程度見えてきた頃に
判断するのはいかがでしょうか？
小学校から私立に進学される場合は別ですが、中学生の後半（現在から１０年超経過後）を
ひとつの目処にされ、教育に関わる費用、教育のための貯蓄額、その他の貯蓄額が
判断のための要素になるかと思います。
明確な数字でなくすみません。
③ 現在の貯蓄の新居購入への利用比率は妥当か？
将来的な繰り上げ返済を考えられているので
利息軽減効果を考えると頭金を増やしたいところですが
現状の比率でも良いかと思います。
３００万円を教育資金として手付かずにするとあります。
もちろん、将来の教育費に当てていただくことが一番ですが
急な生活の変化（給与カット、リストラなど）に対応できる予備資金として
当面はお考えいただきたいと思います。
そのためには、ある程度の予備（余裕）資金が貯まるまでは、
流動性の高い預貯金での運用を続けていただきたいと思います。
このような対策、考えであれば、貯蓄の利用比率も良いのではないでしょか。
対面でない故、多少、回りくどい表現、回答であることお許しください。
① このまま住宅を購入して大丈夫でしょうか？
お住まいに関しては、住宅購入を基本に考えてこられたのでしょう。
「ここにきて希望に近い物件がでてきたこと」とありますし、
けんかのさんのお考えを聞く限りは、大丈夫だと思います。
御家族で素晴らしい住宅取得に向け頑張ってください。
② 60歳での完済までに繰り上げ返済/年の目標目安は？
ご存知のことですが、繰上げ返済には原資（貯金）が必要になります。
住宅購入にあたり、一時的に支出構成が変わってくるかと思います。
お話から住宅ローンの支払が家計に打撃を与えることはないようですが
住宅購入に関わる一時的な出費もあり、貯蓄が思うように進まないかもしれません。
貯蓄のペースにもよりますが、上のお子様が高校以降の進路がある程度見えてきた頃に
判断するのはいかがでしょうか？
小学校から私立に進学される場合は別ですが、中学生の後半（現在から１０年超経過後）を
ひとつの目処にされ、教育に関わる費用、教育のための貯蓄額、その他の貯蓄額が
判断のための要素になるかと思います。
明確な数字でなくすみません。
③ 現在の貯蓄の新居購入への利用比率は妥当か？
将来的な繰り上げ返済を考えられているので
利息軽減効果を考えると頭金を増やしたいところですが
現状の比率でも良いかと思います。
３００万円を教育資金として手付かずにするとあります。
もちろん、将来の教育費に当てていただくことが一番ですが
急な生活の変化（給与カット、リストラなど）に対応できる予備資金として
当面はお考えいただきたいと思います。
そのためには、ある程度の予備（余裕）資金が貯まるまでは、
流動性の高い預貯金での運用を続けていただきたいと思います。
このような対策、考えであれば、貯蓄の利用比率も良いのではないでしょか。
対面でない故、多少、回りくどい表現、回答であることお許しください。
山崎様
ご丁寧な回答ありがとうございました。
詳細なライフプランを再度計画してしてみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
ご丁寧な回答ありがとうございました。
詳細なライフプランを再度計画してしてみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
2010.11.12
+ 全文を見る
今回の住宅購入の計画は大丈夫です。
６０歳までの繰上げ返済ですが、目標金額は、もっと具体的な情報が必要な為、お近くのＦＰへ相談してみてください。
ちなみに、繰上げ返済のタイミングは、奥さんが仕事をし始めた時！ 子供達が就職したあたり！ もしも、優遇金利があって、金利が変わる時がある場合には、その時！ 住宅ローン控除が終わってしまう時！
人生にはもっと、タイミングがあるかも知れませんが、今思いつくタイミングです。
返済比率は、２０％程度なので大丈夫ですが、フラット３５を利用の場合は、具体的な諸経費の算出をしてから建築計画へすすんでください。
つなぎ融資の金利負担など思いもよらない経費がかかってきそうです。概算の２００万円で足りなくなるとこまりものです。
生命保険の扱いも、きちんとした計画が必要なので、ハウスメーカーを通してでも大丈夫ですから試算をしてみてください。
あとは、建築計画自体が少し高いと感じています。もっとアイディアをだせば、自分たちにとってもっと暮らしやすく、尚且つ、金額も抑えられるでしょう。
６０歳までの繰上げ返済ですが、目標金額は、もっと具体的な情報が必要な為、お近くのＦＰへ相談してみてください。
ちなみに、繰上げ返済のタイミングは、奥さんが仕事をし始めた時！ 子供達が就職したあたり！ もしも、優遇金利があって、金利が変わる時がある場合には、その時！ 住宅ローン控除が終わってしまう時！
人生にはもっと、タイミングがあるかも知れませんが、今思いつくタイミングです。
返済比率は、２０％程度なので大丈夫ですが、フラット３５を利用の場合は、具体的な諸経費の算出をしてから建築計画へすすんでください。
つなぎ融資の金利負担など思いもよらない経費がかかってきそうです。概算の２００万円で足りなくなるとこまりものです。
生命保険の扱いも、きちんとした計画が必要なので、ハウスメーカーを通してでも大丈夫ですから試算をしてみてください。
あとは、建築計画自体が少し高いと感じています。もっとアイディアをだせば、自分たちにとってもっと暮らしやすく、尚且つ、金額も抑えられるでしょう。
ラインプロジェクト様
回答ありがとうございました。
再度詳細な諸経費を考慮してきちんと計画してみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
回答ありがとうございました。
再度詳細な諸経費を考慮してきちんと計画してみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
2010.11.12
+ 全文を見る
とても、家計管理がされているように感じます。
①住宅購入に伴い、
その他として固定資産税がかかるのでお考えに入れたほうがよろしいでしょう
②繰上ですが、当然借入当初にしたほうが利息の関係で返済期間は短くなります。
しかし、お子様が小さいうちは何かと費用がかかります。
はじめに返済するか? 後々にへんさいするかによって変わってきます。
③お手元に300万残すお考えは良いと思います。（年収の6ヶ月ぶんになるので）
詳しいことが不明にな為、お近くに専門家にご相談した方が
けんかのさんの「得」になると思います。
埼玉北部とのことですので、ご相談頂ければ対応可能です。
欲しいと思った場所での住宅はなかなか見つからないものですで
けんかのさんにとって最良の住宅が出来る事を願っております。
①住宅購入に伴い、
その他として固定資産税がかかるのでお考えに入れたほうがよろしいでしょう
②繰上ですが、当然借入当初にしたほうが利息の関係で返済期間は短くなります。
しかし、お子様が小さいうちは何かと費用がかかります。
はじめに返済するか? 後々にへんさいするかによって変わってきます。
③お手元に300万残すお考えは良いと思います。（年収の6ヶ月ぶんになるので）
詳しいことが不明にな為、お近くに専門家にご相談した方が
けんかのさんの「得」になると思います。
埼玉北部とのことですので、ご相談頂ければ対応可能です。
欲しいと思った場所での住宅はなかなか見つからないものですで
けんかのさんにとって最良の住宅が出来る事を願っております。
栗原様
回答ありがとうございました。
再度ライフプランを家族と考えてみたいと思います。
前橋とのことで遠くも無いことことから
今後の進め方の状況によってはご相談させて頂ければと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
回答ありがとうございました。
再度ライフプランを家族と考えてみたいと思います。
前橋とのことで遠くも無いことことから
今後の進め方の状況によってはご相談させて頂ければと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
2010.11.12
+ 全文を見る
①
現在のプランで無理の無い返済計画だとは思います。
ただ、これからの住宅購入世帯は人生100年計画でいきましょう。
つまり、住宅ローンとの付き合いは30年～35年ですが、ご建築される住宅とは50年～60年付き合うかも知れません。その前提で考えれば、修繕費の積み立ては必須です。マンション購入者は強制的に積立がありますが、一戸建て住宅購入者は自助努力でいかねばなりません。
もちろん、途中で売却することもあるかも知れませんが、それでもキチンとメンテナンスされた住宅の方が資産価値が高いハズです。
②
繰上げ返済の目安は、お子様への教育方針との兼ね合いがあります。
教育費がいつ、幾ら必要か？
この辺りが明確になると、どのタイミングで幾ら繰上げ返済に廻しても大丈夫かという計画も立てられますね。
お子様の3人目のご予定は？
お仕事に出られる計画ですから、ご予定はないのだと思いますが。。。
60歳時点での残高の試算をしてもらってください。
何が何でも無理をして、60歳に完済でなくとも、残高が○○万円位なら残っても大丈夫かな？
という範囲がご家庭によって異なりますが、あるはずです。
是非、住宅の取得がきっかけで、ローン返済を無理して日々の生活を切り詰める生活にならずに、けんかのさまご家族にとって、幸せな日々となります事を願っております。
③
お手元に300万円残すというのは良いと思います。
④
その他
フラット３５は団体信用生命保険への加入は任意ですが、必ず加入して下さい。
その際には保険代理店さんに相談して、団信に代わる保険の検討もしてみて下さい。
保険料が安価となる可能性もあります。
更に現在生命保険の契約があれば、合わせて見直して戴いて下さい。
以上ご参考になれば幸いです。
現在のプランで無理の無い返済計画だとは思います。
ただ、これからの住宅購入世帯は人生100年計画でいきましょう。
つまり、住宅ローンとの付き合いは30年～35年ですが、ご建築される住宅とは50年～60年付き合うかも知れません。その前提で考えれば、修繕費の積み立ては必須です。マンション購入者は強制的に積立がありますが、一戸建て住宅購入者は自助努力でいかねばなりません。
もちろん、途中で売却することもあるかも知れませんが、それでもキチンとメンテナンスされた住宅の方が資産価値が高いハズです。
②
繰上げ返済の目安は、お子様への教育方針との兼ね合いがあります。
教育費がいつ、幾ら必要か？
この辺りが明確になると、どのタイミングで幾ら繰上げ返済に廻しても大丈夫かという計画も立てられますね。
お子様の3人目のご予定は？
お仕事に出られる計画ですから、ご予定はないのだと思いますが。。。
60歳時点での残高の試算をしてもらってください。
何が何でも無理をして、60歳に完済でなくとも、残高が○○万円位なら残っても大丈夫かな？
という範囲がご家庭によって異なりますが、あるはずです。
是非、住宅の取得がきっかけで、ローン返済を無理して日々の生活を切り詰める生活にならずに、けんかのさまご家族にとって、幸せな日々となります事を願っております。
③
お手元に300万円残すというのは良いと思います。
④
その他
フラット３５は団体信用生命保険への加入は任意ですが、必ず加入して下さい。
その際には保険代理店さんに相談して、団信に代わる保険の検討もしてみて下さい。
保険料が安価となる可能性もあります。
更に現在生命保険の契約があれば、合わせて見直して戴いて下さい。
以上ご参考になれば幸いです。
中村様
ご丁寧な回答ありがとうございました。
修繕費のことは取り立てて気にしておりませんでした。
今後のライフプランに組み入れ考慮してきちんと計画してみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
ご丁寧な回答ありがとうございました。
修繕費のことは取り立てて気にしておりませんでした。
今後のライフプランに組み入れ考慮してきちんと計画してみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
2010.11.12
+ 全文を見る
丁寧なお返事ありがとうございます。
胃の不調に関しては医師に処方していただいているようでしたら、
告知事項に該当する可能性は高いかと存じます。
ただし、先般ご説明のとおり告知事項に該当したからといって
イコール加入ができない事にはならずに症状や状況によります。
告知事項に該当し、死亡リスクが高いと判断されなければ加入の可能性は高くなります。
例えば胃が少し荒れている程度で漢方を処方されている程度であれば、
あまり問題にはならないかと存じます。
またモーゲージプランナーによる交渉(代理人)の必要性は、
費用対効果を考えたうえでご判断いただければ宜しいかと存じますが、
当事務所にはモーゲージプランナーもおりますので、
どのような希望にもお答えできるかと存じます。
宜しくお願い致します。
胃の不調に関しては医師に処方していただいているようでしたら、
告知事項に該当する可能性は高いかと存じます。
ただし、先般ご説明のとおり告知事項に該当したからといって
イコール加入ができない事にはならずに症状や状況によります。
告知事項に該当し、死亡リスクが高いと判断されなければ加入の可能性は高くなります。
例えば胃が少し荒れている程度で漢方を処方されている程度であれば、
あまり問題にはならないかと存じます。
またモーゲージプランナーによる交渉(代理人)の必要性は、
費用対効果を考えたうえでご判断いただければ宜しいかと存じますが、
当事務所にはモーゲージプランナーもおりますので、
どのような希望にもお答えできるかと存じます。
宜しくお願い致します。
失礼しました。
回答場所を間違えてしまいました。
大変申し訳ございません。
回答場所を間違えてしまいました。
大変申し訳ございません。
2010.10.28
+ 全文を見る
回答ありがとうございました。
頂いたモデルケースをライフプランにあわせ計画してみたいと思います。
最後に返答が遅くなりまして申し訳ありませんでした。