ローン返済の見通しに不安 任意売却か名義変更か？
hana（埼玉県）
解決済み 2010年05月27日・中古マンション（今年築18年）を、独身時代に私（長女）名義で購入
・住宅ローン金利 2.5％ 民間銀行 変動金利型
・ローン返済額 8万/月 ボーナス払いなし 元利均等返済
・管理費、駐車場、固定資産税等 4.2万/月
・光熱費3万/月
・食費、医療保険、雑費 6万/月
・新聞、ＮＨＫ、プロバイダー 1万/月
・繰上げ返済を300万1回実施済
・ローン残高 930万 残り11年
・居住者（家族構成）
父（62）：無職（求職中）年金6万/月 生命保険加入なし
母（62）：パート収入 15万/月 年金1.7万/月 生命保険加入なし
妹（30）：会社員 勤続年数半年 20万/月 独身
貯金 200万前後
（相談内容）
私名義のマンションに、父、母、妹の3人で住んでいる。
購入時は、私も居住しており、
まとまったお金を入れ且つローンを毎月返済していたが、
結婚後は夫と一緒に別の場所で暮らしている。
この度子供が産まれ今は専業主婦である。
自分のローンを無くして夫と子供との生活を安定させたい。
というのも、夫が私に10年以上のローンがあることに理解を示しておらず、
両親が体を壊しローン返済が延滞になったら私の自己破産もありうるため
常々不安感を抱いており関係が悪化、離婚問題に発展しつつあるため。
実家の任意売却か名義変更（とりあえず妹に）を
考えているが、どちらが適当であるか？またタイミングは？
現在は父達3人が返済している（今のところ延滞はない）
状態だが、父がなかなか定職につかずにヘビースモーカーで
わがままなため母が常々愚痴をこぼし離婚したいと思っている状態である。
（母は、貯金がないし一人になりたくないので仕方なくここに住んでいるという）。
任意売却の意思を父に伝えたところ、
父には、お金を工面して繰上げ返済するか働くので、
売却は半年待って欲しいといわれている。
返済を延滞しそうになった時は事前にいうし、その時は
売却するから待ってくれとも言われている。
（既に1年待っているが働かなかった）
父は母と離婚するつもりはないらしい。
実家を売却すれば、父と母が別居（離婚）し、
母は妹と住むことになる。
一家離散に追いやり、別々のアパートに家賃を払っていく
のならこのままローンを返済してもらったほうがいいか？
このままもう半年様子をみたほうがいいものか？
離婚後の両親のそれぞれの老後も気になる。（うちと同居はできないので）
妹は今のところ結婚の予定はないが（結婚したら家をでると言っている）、
一生今の場所に住むことは考えていない。
今の場所を出たら母とは住んでもいいが、父とは住みたくないと言っている。
中古マンションであるし、売却するのであれば早いほどよいとは
思う（現在同マンション内で売り出し中の物件はない）のだが、
金銭面と同時に父の生活を考えるとなかなかふみきれずにいる。
自分達の生活と親の老後生活を天秤にかけることなので
決断に迷う。
このまま実家を売却は無謀であるか？
双方にとってベストな（金銭的な不安要素が少しでもクリアになる）
最適な方法はあるだろうか？
No.208
回答 7件
他の先生がお書きになられているように、賃貸借契約により親御さんから賃料を取るのは有効だと思います。
その他少し気になる点がありますので、
①住宅ローンが2.5％と基準金利で支払われているようですね。
借換えを行う事で得になる可能性があります。
②お父さんの年金ですが、繰上げ受給を受けられての金額でしょうか？
ご両親の年金に関しても考え直してみたら、資金計画が立てられると思います。
私からは、以上の点を考えれば、少し楽になるかと思いますが、かなり専門知識が必要になりますので、専門家に相談されることをお奨め致します。
御子様がお生まれになられてようで、おめでとうございます。
是非、御子様のためにも素晴らしい家庭を築かれることを期待しております。
その他少し気になる点がありますので、
①住宅ローンが2.5％と基準金利で支払われているようですね。
借換えを行う事で得になる可能性があります。
②お父さんの年金ですが、繰上げ受給を受けられての金額でしょうか？
ご両親の年金に関しても考え直してみたら、資金計画が立てられると思います。
私からは、以上の点を考えれば、少し楽になるかと思いますが、かなり専門知識が必要になりますので、専門家に相談されることをお奨め致します。
御子様がお生まれになられてようで、おめでとうございます。
是非、御子様のためにも素晴らしい家庭を築かれることを期待しております。
2010.05.28
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ハナさんよろしくお願いします。
手短に。他の先生と重なるところがあるので。
私も親御さんと賃貸契約を結ぶほうがいいと思います。
それか名義をお母さんに変えるということもあると思います。
親御さんも連帯債務者になってもらって責任を負ってもらう。
そうすれば問題は軽くなるのではと考えます。
手短に。他の先生と重なるところがあるので。
私も親御さんと賃貸契約を結ぶほうがいいと思います。
それか名義をお母さんに変えるということもあると思います。
親御さんも連帯債務者になってもらって責任を負ってもらう。
そうすれば問題は軽くなるのではと考えます。
ありがとうございます。
賃貸契約を結ぶにあたって第三者（不動産業者や司法書士）
をたてたほうがいいですか？
親子間ですし、自由なフォームでいいのでしょうか？
口約束よりは効力があるといった程度でしょうか？
名義を母に変えることはできるのですか？
年齢（62歳なので）や年収（パート収入、勤続年数半年）
を考えると、銀行がＯＫしてくれないと思いまして、
はじめから無理だと思って考えていませんでした。
60歳以上、勤続1年未満でも融資してくれる銀行は
あるのでしょうか？
賃貸契約を結ぶにあたって第三者（不動産業者や司法書士）
をたてたほうがいいですか？
親子間ですし、自由なフォームでいいのでしょうか？
口約束よりは効力があるといった程度でしょうか？
名義を母に変えることはできるのですか？
年齢（62歳なので）や年収（パート収入、勤続年数半年）
を考えると、銀行がＯＫしてくれないと思いまして、
はじめから無理だと思って考えていませんでした。
60歳以上、勤続1年未満でも融資してくれる銀行は
あるのでしょうか？
2010.05.28
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ほかの諸先生がたがおっしゃるように、父母妹と賃貸借契約を締結するのがベストですね。
誰に相談したらいいのかですが、
賃貸借契約書作成は行政書士の業務ですから、お近くの行政書士もしくは遠くても受任してもらえる行政書士に依頼したらいいのではないかと思います。
不動産会社にも依頼できますが、媒介してもらうことになります。
親子の情をまったく勘案しなければ、不動産を売ってしまってあなたは楽になれるのかなと思いますが、ローン残高などを見ると、せっかくここまでがんばっていらっっしゃったのでもったいない気がしますね。売っても９３０万円＋諸費用以上で売れなければ意味がありませんから。
ご家族のために悩まれてがんばっていらっしゃるお気持ち、ご家族に伝わっていると思いますよ。
誰に相談したらいいのかですが、
賃貸借契約書作成は行政書士の業務ですから、お近くの行政書士もしくは遠くても受任してもらえる行政書士に依頼したらいいのではないかと思います。
不動産会社にも依頼できますが、媒介してもらうことになります。
親子の情をまったく勘案しなければ、不動産を売ってしまってあなたは楽になれるのかなと思いますが、ローン残高などを見ると、せっかくここまでがんばっていらっっしゃったのでもったいない気がしますね。売っても９３０万円＋諸費用以上で売れなければ意味がありませんから。
ご家族のために悩まれてがんばっていらっしゃるお気持ち、ご家族に伝わっていると思いますよ。
私の気持ちを汲み取っていただいて嬉しく思います。
優柔不断なため決断にはもう少し時間が必要そうです。
賃貸契約となると、夫からの理解を得なければならないことなので、
難しいと思います。
賃貸契約に関する専門家（行政書士さん）について教えていただいて
ありがとうございました。
優柔不断なため決断にはもう少し時間が必要そうです。
賃貸契約となると、夫からの理解を得なければならないことなので、
難しいと思います。
賃貸契約に関する専門家（行政書士さん）について教えていただいて
ありがとうございました。
2010.05.28
+ 全文を見る
悩ましい問題ですね！
まずは、感情論は抜きにして冷静に客観的になって現状分析しましょう
①任意売約する場合３社以上の会社から見積もりをとりましょう
売値がきまらないと判断材料になりません
②借り換えが可能かどうか金融機関に訪問し月の支払いを安く手段を選ぶ
もちろんご自身および父母妹のパターンを作る
③分譲賃貸マンションの相場を調査する
家族に貸した場合又は第三者に貸した場合に比較するため
最低限以上のことはしましょう
それから又考えましょう
すべからくこういう問題は一気には解決しません
一つ一つ解決しなければなりません
ご自身のローン事態があるのがご主人さまは許せないのでしょうか
それとも、支払い不能になることを心配されての話でしょうか
前判のお話であれば、売却するしかありません
ちょっと気になったのですが、任意売却という言葉を使っておりましたが
もうすでに、滞納がはじまっていらっしゃいますか
不動産業界では任売ということば、支払い不能に陥った人の債務整理によく使う言葉です。
後者であらば、まだ方法はあると思いますので不動産系ＦＰに相談してみてはいかかですか
以上
まずは、感情論は抜きにして冷静に客観的になって現状分析しましょう
①任意売約する場合３社以上の会社から見積もりをとりましょう
売値がきまらないと判断材料になりません
②借り換えが可能かどうか金融機関に訪問し月の支払いを安く手段を選ぶ
もちろんご自身および父母妹のパターンを作る
③分譲賃貸マンションの相場を調査する
家族に貸した場合又は第三者に貸した場合に比較するため
最低限以上のことはしましょう
それから又考えましょう
すべからくこういう問題は一気には解決しません
一つ一つ解決しなければなりません
ご自身のローン事態があるのがご主人さまは許せないのでしょうか
それとも、支払い不能になることを心配されての話でしょうか
前判のお話であれば、売却するしかありません
ちょっと気になったのですが、任意売却という言葉を使っておりましたが
もうすでに、滞納がはじまっていらっしゃいますか
不動産業界では任売ということば、支払い不能に陥った人の債務整理によく使う言葉です。
後者であらば、まだ方法はあると思いますので不動産系ＦＰに相談してみてはいかかですか
以上
①不動産業者に行ってきました。
訪問査定はしていませんが、同じマンションの売却実績から推定すると
1000万位だろうとのことでした。
部屋の状態によるので実際のところはわかりません。
訪問査定は父が1日中家におり、売却自体反対しているので
できません。。
訪問査定するにしても、大量な不要ゴミ（壊れたパソコンとか）
があるのでせめてこれだけでも
片付けてからにしたいのですが、勝手に処分すると怒られます。
この売値で売れれば、仲介手数料、抵当権の抹消、登記変更等
諸費用は捻出できるようですが、
父母妹の引越し費用まではまかないきれません。
父達がローンの返済をすすめつつ各自引越し費用を貯めるまで、
やはり半年は待ったほうがいいのでしょうか？
②借換えについて
銀行にいってきましたが、専業主婦の私では借換えは不可能といわれました。
仮にできたとして、月の支払いを安くする＝返済期間が長くなり問題の先延ばしと
夫にとられるため、不可能です。
父、母、妹への融資及び名義変更は勤務年数、収入、年齢の関係で不可能といわれました。
③うちのマンション（分譲マンション）の家賃相場を不動産業者に聞いたら、
8-9万/月であろうといわれました。
④ローンのある不動産を売却することが任意売却だと思っておりました。
返済の滞納はしておりません。
夫ですが、当初は支払い不能になることを心配しての話でしたが、私が問題を先延ばし長期化させてしまった為、今ではローンを持っていること事態、娘が頼んでも現状を変えようとしない親に対して嫌悪感を抱いているようです（推測です）。
私の優柔不断さ、親と仲良くしている態度にも腹立たしいようで、冷たく当たられるようになりました。今では、ローンの問題なのか夫婦間の問題なのかわからなくなってきています。
不動産ＦＰさんに相談しましたが、即売却したほうがよいと言われました。
しかし、居住者が反対し退去が保証されない限り、不動産の仲介、売却は無理だとも言われました。
訪問査定はしていませんが、同じマンションの売却実績から推定すると
1000万位だろうとのことでした。
部屋の状態によるので実際のところはわかりません。
訪問査定は父が1日中家におり、売却自体反対しているので
できません。。
訪問査定するにしても、大量な不要ゴミ（壊れたパソコンとか）
があるのでせめてこれだけでも
片付けてからにしたいのですが、勝手に処分すると怒られます。
この売値で売れれば、仲介手数料、抵当権の抹消、登記変更等
諸費用は捻出できるようですが、
父母妹の引越し費用まではまかないきれません。
父達がローンの返済をすすめつつ各自引越し費用を貯めるまで、
やはり半年は待ったほうがいいのでしょうか？
②借換えについて
銀行にいってきましたが、専業主婦の私では借換えは不可能といわれました。
仮にできたとして、月の支払いを安くする＝返済期間が長くなり問題の先延ばしと
夫にとられるため、不可能です。
父、母、妹への融資及び名義変更は勤務年数、収入、年齢の関係で不可能といわれました。
③うちのマンション（分譲マンション）の家賃相場を不動産業者に聞いたら、
8-9万/月であろうといわれました。
④ローンのある不動産を売却することが任意売却だと思っておりました。
返済の滞納はしておりません。
夫ですが、当初は支払い不能になることを心配しての話でしたが、私が問題を先延ばし長期化させてしまった為、今ではローンを持っていること事態、娘が頼んでも現状を変えようとしない親に対して嫌悪感を抱いているようです（推測です）。
私の優柔不断さ、親と仲良くしている態度にも腹立たしいようで、冷たく当たられるようになりました。今では、ローンの問題なのか夫婦間の問題なのかわからなくなってきています。
不動産ＦＰさんに相談しましたが、即売却したほうがよいと言われました。
しかし、居住者が反対し退去が保証されない限り、不動産の仲介、売却は無理だとも言われました。
2010.05.29
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お母さんに名義変更する場合、三人以上連帯債務者がいれば問題ないはずです。
ハナさんも破産を免れるしね。
公正証書は公証役場でも作成できますよ。
市役所や町役場の傍にあるのが一般的です。
ハナさんも破産を免れるしね。
公正証書は公証役場でも作成できますよ。
市役所や町役場の傍にあるのが一般的です。
3人以上の連帯債務者ですか、身内（妹や親戚）でもいいのでしょうか？
でも、なってくれる人はいないでしょうね。
私みたいな人が３人増えるということですものね。
公正証書、つまり第三者を介さずとも契約書の文面は自分達親子間で作成して、
公証役場で公正なものとして認めてもらえばいいということですね。
情報ありがとうございました。
でも、なってくれる人はいないでしょうね。
私みたいな人が３人増えるということですものね。
公正証書、つまり第三者を介さずとも契約書の文面は自分達親子間で作成して、
公証役場で公正なものとして認めてもらえばいいということですね。
情報ありがとうございました。
2010.05.29
+ 全文を見る
ハナさん二度目の回答です。
確かにお父さんの年齢では貸してもらえないかもね。
だけど、連帯債務者という仕組みでは？
家族全員で分けるというのは嫌ですか？
ローンでの話しですが。
連帯債務者は連帯保証人と違って、借りてが指定日に払えない場合は連帯債務者のところに行く仕組みです。
つまり、回収できますよということなら借りたかたに問題がある場合でも家族の誰かが
払えばいいというわけなんだが。
６２歳ですよね。国民年金の支払いまで３年か。
払う義務を誓約させて家族でフォローするという提案だけど。
確かにお父さんの年齢では貸してもらえないかもね。
だけど、連帯債務者という仕組みでは？
家族全員で分けるというのは嫌ですか？
ローンでの話しですが。
連帯債務者は連帯保証人と違って、借りてが指定日に払えない場合は連帯債務者のところに行く仕組みです。
つまり、回収できますよということなら借りたかたに問題がある場合でも家族の誰かが
払えばいいというわけなんだが。
６２歳ですよね。国民年金の支払いまで３年か。
払う義務を誓約させて家族でフォローするという提案だけど。
ご丁寧に教えてくださりありがとうございます。
勉強になります。
連帯保証人と連帯債務者は違うのですね。
ローンの痛み分けということですか？
私が払えなければ、父や母達に払う義務を
負わすという意味ですね。
そこまで信用がないのか。と、怒られそうですが・・・。
父や母がわざわざリスクを負うのか
わかりませんが、知識としては理解しました。
ありがとうございました。
勉強になります。
連帯保証人と連帯債務者は違うのですね。
ローンの痛み分けということですか？
私が払えなければ、父や母達に払う義務を
負わすという意味ですね。
そこまで信用がないのか。と、怒られそうですが・・・。
父や母がわざわざリスクを負うのか
わかりませんが、知識としては理解しました。
ありがとうございました。
2010.05.30
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問題点のポイントは以下のとおりとなるのでしょうか。
1 ご自身が現在、直接マンションにお住まいでないのにローンの名義人となっているため、ローン返済の責任がご自身にある
2 ご両親の支払不能や、妹さんの結婚による支払余裕額の減少の可能性を考えると、最悪、ご自身の持ち出しが発生する可能性がある
3 ローンを無くすご提案をされても、皆さんそれぞれのご事情で合意が得られない
1 法的責任を逃れるために手っ取り早い方法は、
（1）マンションを売却してローン返済にあて、ローンを抹消する（または極力減らす）
（2）ローン名義を変更して、ご自身の返済責任を無くす
が考えられるでしょうか。しかし、マンションがローン残より高く売れなければ、ローン返済の負担は残りますし、その後の家賃等の支払いは発生することになります。
名義を変更するのにも、ご両親や妹さんへの変更は、金銭的に生活を圧迫しそうですので、第三者に名義変更することが得策でしょうか。
よって、現実的には、上記の具体的な行動をとりながら、現在の状況とどちらが安心できる状態かを比較して判断していくことが必要になるかと思います。
2 支払不能リスクに関しては、生命保険による金銭的リスクを移転することをご検討されてみてはいかがでしょうか（加入できるかはわからないのですが）。加入可能であれば、多少の金銭負担で安心を買ってみてはいかがでしょうか。
3 妹さんがご結婚されると、ローンを支払う余裕額が大きく減少します。これを想定すると、やはり、ご両親お二人の収入を増やしておかなければ、ご自身が持ち出さないといけなくなるかもしれません。場合によっては、妹さんがご結婚後も金銭の負担をお願いしないといけないかもしれません。また、現在のローンの返済プランを変更しておくことも、不測の事態に備えるために必要なことかもしれません。
その点を、より強くお父様にアピールすること。そして、お母様にも、より収入が増やせないかを検討していただくこと。が必要になるかと思います。
1 ご自身が現在、直接マンションにお住まいでないのにローンの名義人となっているため、ローン返済の責任がご自身にある
2 ご両親の支払不能や、妹さんの結婚による支払余裕額の減少の可能性を考えると、最悪、ご自身の持ち出しが発生する可能性がある
3 ローンを無くすご提案をされても、皆さんそれぞれのご事情で合意が得られない
1 法的責任を逃れるために手っ取り早い方法は、
（1）マンションを売却してローン返済にあて、ローンを抹消する（または極力減らす）
（2）ローン名義を変更して、ご自身の返済責任を無くす
が考えられるでしょうか。しかし、マンションがローン残より高く売れなければ、ローン返済の負担は残りますし、その後の家賃等の支払いは発生することになります。
名義を変更するのにも、ご両親や妹さんへの変更は、金銭的に生活を圧迫しそうですので、第三者に名義変更することが得策でしょうか。
よって、現実的には、上記の具体的な行動をとりながら、現在の状況とどちらが安心できる状態かを比較して判断していくことが必要になるかと思います。
2 支払不能リスクに関しては、生命保険による金銭的リスクを移転することをご検討されてみてはいかがでしょうか（加入できるかはわからないのですが）。加入可能であれば、多少の金銭負担で安心を買ってみてはいかがでしょうか。
3 妹さんがご結婚されると、ローンを支払う余裕額が大きく減少します。これを想定すると、やはり、ご両親お二人の収入を増やしておかなければ、ご自身が持ち出さないといけなくなるかもしれません。場合によっては、妹さんがご結婚後も金銭の負担をお願いしないといけないかもしれません。また、現在のローンの返済プランを変更しておくことも、不測の事態に備えるために必要なことかもしれません。
その点を、より強くお父様にアピールすること。そして、お母様にも、より収入が増やせないかを検討していただくこと。が必要になるかと思います。
問題の整理をありがとうございました。
両親の経済状況を把握しつつ、
いずれは、売却もしくは第3者への名義変更（これも売却と同じですよね？）しか
ないですよね。
1）両親の支払い不能の可能性について
今後いつまで支払い続けられるかが心配です。
昨年父は、生活費とローン返済を考慮してもあと1年はなんとか
なるといっておりました。
もうすぐ1年経つのですが、最近やっと父が働き始めました。
このまま少しでもローンを返済してもらったほうがいいのかもしれませんが、
高齢でいつまで働けるかわかりませんし、不安はつきまといます。
2）病気になった際の医療費についての心配
両親とも簡易保険しか加入していません。父は保険（不払いのリスクなど）を信用しておらず、母は保険に入るのなら少しでも貯金したい（生活費で精一杯）といいます。
私が父母の保険費用を負担してでも、入ったほうがいいですか？
3）売却した場合の損失はどうするか？
机上査定はしましたが、訪問査定はしておらず（父が拒む）、
売却価の想定もできていないので残債がいくらになるのか心配です。
残債が一括返済できない額であれば、銀行は売却自体を許可しないと
思いますので。
残債について誰がどう負担するのかも、家族間でもめそうで不安です。
所有者（名義）は私なので、私がするのが当然ではありますが、
手持ちがないので、持ち出しになるのを夫が拒みます。
問題は山積みですが、もう少し自分で考えたいと思います。
両親の経済状況を把握しつつ、
いずれは、売却もしくは第3者への名義変更（これも売却と同じですよね？）しか
ないですよね。
1）両親の支払い不能の可能性について
今後いつまで支払い続けられるかが心配です。
昨年父は、生活費とローン返済を考慮してもあと1年はなんとか
なるといっておりました。
もうすぐ1年経つのですが、最近やっと父が働き始めました。
このまま少しでもローンを返済してもらったほうがいいのかもしれませんが、
高齢でいつまで働けるかわかりませんし、不安はつきまといます。
2）病気になった際の医療費についての心配
両親とも簡易保険しか加入していません。父は保険（不払いのリスクなど）を信用しておらず、母は保険に入るのなら少しでも貯金したい（生活費で精一杯）といいます。
私が父母の保険費用を負担してでも、入ったほうがいいですか？
3）売却した場合の損失はどうするか？
机上査定はしましたが、訪問査定はしておらず（父が拒む）、
売却価の想定もできていないので残債がいくらになるのか心配です。
残債が一括返済できない額であれば、銀行は売却自体を許可しないと
思いますので。
残債について誰がどう負担するのかも、家族間でもめそうで不安です。
所有者（名義）は私なので、私がするのが当然ではありますが、
手持ちがないので、持ち出しになるのを夫が拒みます。
問題は山積みですが、もう少し自分で考えたいと思います。
2010.06.07
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賃貸契約はどうやって結べばいいのでしょうか？
どういう内容を盛り込めばいいのでしょうか？
家賃は、ローン返済分+駐車場代+管理費+維持費として
請求してもいいのでしょうか？
契約に際し、不動産業者か司法書士に頼んだほうが
いいと思われますか？
住宅ローンは、ローン名義が私（専業主婦）なので借換えは難しいと
思います。専業主婦でも借換えできる銀行はあるのですか？
相談する専門家として、どんな方が適当だと思われますか？
税理士？司法書士？宅建？銀行？
よろしかったら教えてください。