不動産・住宅ローンの相談

定年後の住み替えについて

elle(神奈川県)

相談中 2018年05月05日
神奈川在住、56歳、女性、主人は会社員で60歳で定年、65歳まで再雇用で働く予定です。子供2人はすでに独立し夫婦二人で一戸建てに住んでいますが最寄り駅からバス10分、買い物などは車が必要です。今後のセカンドライフをエンジョイするため、駅徒歩圏内の生活環境がよい新築マンションへの住み替えを検討していますが、次の事で悩んでいます。

1.住み替えタイミングはいつがベストか?
社会的な節目としては①2019年10月の消費税10%、②2020年オリンピック、③2022年の生産緑地法期限があると思いますが、その後はマンション価格が下がるのか?様々な情報が錯綜しており、今が買い時かを悩んでいます。一方で、主人が60歳前での住宅ローン借り入れにおいて、所得税控除のメリットがあることも承知しています。

2.リタイヤ後の住宅ローン+マンション諸経費などが破綻なく返済できるか?
検討している物件は5000万円前後ですが、頭金や諸費用を差し引いて残り4000万円は住宅ローンで20年返済を検討しています。今の一戸建てローンは残り200万で、60歳までには返済できます。現住宅は住み替えのタイミングで売却できそうにないので、マンション購入後に売却して、その費用を繰り上げ返済に充当しようと思っていますが、リタイア後の収入を考えると身の丈以上のローン+管理費になっていないか?心配です。

3.マンションの資産価値が落ちないか?
今検討している物件エリアは①ターミナル駅、②再開発地域、③商業施設が多いなど新築マンションの建設ラッシュで、少し高騰気味ですが(坪単価が250万前後)、反面、供給過多に陥り、10年後、20年後の資産価値がどうなっているか?が心配です。

以上質問が少し漠然としていますが、今が住み替えのベストタイミングか否か?で悩んでいます。その判断となる情報や動向などご教示いただくと助かります。

No.1267

回答 4件

關 雅也 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 新世紀
エリア: 東京都 町田市

これから20年もの期間で5000万円ものローンを抱えるのはいかがなものでしょうか。

駅近に住み替えをご希望にしても、築浅の中古の方がコストパフォーマンスに優れている物件は多いでしょうし、管理状況も確認できます。
また、現在の戸建てを売却の目処が立った時点で考えるのもおススメです。

それよりも現在の戸建てに住み、移動はいずれタクシーにした方がコストが抑えられ、金融資産が残るので安心感は格段にあると考えます。

それでも住み替えをご希望なら、現在の家に住みつつ売りに出して、買い手が付いてからマンションを探しても間に合うのではないでしょうか。

2018年05月06日


ありがとうございます。
やはり、この年齢で5000万円、20年のローンはよほどの頭金が準備できない限り無謀でしょうかね。
先日、住宅情報サイトへ相談しましたが、徒歩圏内の場合、築10年以内のマンションなら新築と価格差はあまり開かないので、新築物件をすすめられました。
中古は管理状況が確認できるのはありがたいですね。そっち方面も少し探してみます。

2018年05月06日


借金を抱えるのが無謀なのではなく、残りの人生を住宅ローンを抱えて生きるより、返済資金を趣味に充てるなりした方が "ライフバリュー”が高い生活を過ごせる気がします。

現在の家が売れて、追金無しに住み替えできるなら別ですが。

2018年05月06日


コメントする

石黒 君江 ファイナンシャルプランナー
所属:みらいライフFP事務所
エリア: 東京都 大田区

独立系のファイナンシャルプランナーです。
私も買い替え経験3度程があります。

マンションの住替えの、お得は中古物件だと言えます。
最近は素敵にリノベーションした物件も増えて来ています。

マンションにおいては、駅近の周辺にスーパーやコンビニ、病院などがある物件を
選ぶにのが賢明です。
もう一つ言うならば、坂が無い方が良いですね。

そして、定年後は負債は少ない方が当然良いです。



2018年05月08日


ありがとうございます。
先日同じ駅で2か所の新築マンション見学をした際、両方とも徒歩10分、周辺にスーパー、コンビニ、病院があることは確認しましたが、一つ目は坂の上(ただし眺望は◎)、もう一つは二級河川の横でした(洪水や臭い、虫発生が心配)。やはり、眺望よりも坂がない方を選んだ方がよいということですね。

2018年05月08日


コメントする

平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

elleさん

はじめまして、東京のファイナンシャルプランナー平井美穂と申します。
不動産営業を経験後、2社の金融機関で融資業務をしていました。

現在は金融機関に属さないFPとして、
一生涯の家計収支や万一の際の保障、税制・相続・土地活用など
総合的な視点で住宅購入や住宅ローンの借り方・返し方についてアドバイスをしております。

ご質問の件ですが
まず1.については難しい問題です。

将来の不動産市況を予測することは
株価や金利を予測することと同じで
プロの機関投資家であってもなかなか難しいです。
個人的な主観をいうことはできてもすばり言い当てることは出来ないので
ご自身のタイミングで住み替えをするかどうか判断されるのが一番かと思います。

2.については
現在のお住まいの売却価格と現在の預貯金残高、退職金見込額とねんきん見込額を計算し
老後の生活費が90歳くらいまで確保されるかどうか試算されてみて下さい。
現在のお住まいを売却すれば一時的に借りた4,000万円は返せるというのであれば
残りの金融資産と退職金・年金で老後生活費とマンション維持費が支払えるかどうかがポイントです。
マンションは戸建てと違って維持費が多くかかる点もご注意ください。

3.については具体的なエリアや物件が分からないと判断尽きかねますが
供給過多なエリアはelleさんがご心配されているとおり
価格の下落が起きるケースがあります。需要と供給の問題になるかと思います。


2の試算については、ファイナンシャルプランナーの専門分野ですので
ご自身で判断がつかない場合には第三者の専門家に相談されてみてはいかがでしょうか?

いずれにしても、一生涯のお金の流れ(キャッシュフロー)をきちんと正しく確認されてから
行動を起こされるのが得策かと思われます。

2018年05月09日


質問項目ごとに丁寧に回答いただきありがとうございます。
実はリタイア後のライフプランを考えると現住居のリフォームという選択肢も残っていましたが、どのパターンがどれだけのキャッシュフローなのか?が具体的ではありませんでした。おっしゃる通り2の試算について、いくつかのパターンを具体的にシミュレーションしてみることが、優先すべきことであることがわかりました。
その試算ですが、よく不動産系の場合、無料相談会を受け付けいていますが、独立系の場合、第3者目線でのアドバイスが得られる反面、相談料が発生します。そこを考慮しても不動産系よりも独立系の専門家(FP)へ相談した方が良いのでしょうか?

2018年05月09日


独立系でも不動産系でも担当者によって差があるので一概には言えませんが、不動産系は保険の営業マンであることが多く、保険の営業をしていい代わりにモデルルームに常駐している場合などがあります。15年ほど前、私がマンションの営業をしていた当時はFPがまだ珍しく、販売促進のためにお金を払ってFPを雇ってモデルルームに来て貰っていた時代もありましたが、最近では保険の営業マンが多い気がします。いずれにしても、「保険の営業をする」「クライアントに雇われている」といった点で第三者としての公平性という点ではどうしても欠けてしまうと思います。
また、専業FPの立場でキャッシュフロー表の作成や家計診断を数多くしている実績のあるFPでないと正しいキャッシュフローをご提案できない問題もあります。私自身、銀行で企業系FPとして働いていましたが、金融機関に属していた当時はFPでもキャッシュフロー表を提案したことがありませんでした。失敗の許されない高いお買い物ですので、お金を払ってでも実績のある第三者の専門家のコンサルタントをきちんと受けられることをオススメします。

2018年05月09日


コメントする

西山 広高 ファイナンシャルプランナー
所属:西山ライフデザイン株式会社
エリア: 東京都 大田区

不動産に強いファイナンシャルプランナーの西山と申します。

何人かのFPの方が返信しておられます。それぞれに正しいと思いますが、私の意見をお伝えします。

elleさんがお住まいになられているところが具体的にどのあたりなのかわかりませんが、最寄り駅までバス10分、買い物には車が必要とのことと、お子様は独立し家を出ているという事を前提に考えました。

お子様は将来、今、elleさんご夫婦がお住まいの家に戻ることはないと考えてよろしいでしょうか。
そうであれば、現在の住居を売却し、駅地価のマンションに住みかえる選択肢は大いに「あり」だと思います。

ただし、いくつか事前に検討すべきことがあります。
まず、現在の住居がいくらで売れるかを確認すること。この際重要なのはよくある「不動産の一括査定サイト」や「不動産会社」が提示した金額をそのまま想定してはいけません。
不動産業者は自社で買い取るわけではありません。提示した金額で買主が付かなければ価格を下げざるを得ません。
不動産の価格は売り主の提示する価格と買主が希望する価格を調整し折り合いがついて決定するものですので、注意が必要です。

その金額を想定したうえで、ローンの返済計画を組む必要があります。

elleさんのお宅の今後の収入予測がわかりませんが、一般的には80歳まで住宅ローンが残るのは非常に苦しいと思います。
今後の生活費の予測なども含めたキャッシュフローの検討が必要です。

その上で、
1.住み替えのタイミング
いつがいいという判断は難しいところです。ただ、借り入れ、返済期間のことを考えるとあまり先延ばしできないのではないでしょうか。
2.リタイヤ後のローン返済と管理費等負担について
上記記載の通りです。現在の住居を売却できる現実的な価格を考慮し、キャッシュフローの検討をお勧めします。
3.多くの物件が今の価格より下落する可能性があります。
どの駅なのか、駅からの距離、周辺環境、周辺の物件数、管理の状況なども含めた様々な観点から予測すべきですが、今後資産価値が上がる物件は都心の限られたエリアに限られるのではない可と思います。

具体的なご相談が必要ならばご連絡ください。

2018年05月18日


コメントする





更新情報

2018-05-07
福岡県久留米市のFP、 FPmamaの新田先生を掲載しました。

2018-04-23
東京都大田区のFP、 みらいライフFP事務所の石黒先生を掲載しました。

2018-04-19
東京都多摩市のFP、 FP事務所クライムアップの安井先生を掲載しました。

2018-04-14
埼玉県川口市のFP、 住宅ローンのミカタ株式会社の古川先生を掲載しました。

2018-04-11
滋賀県米原市のFP、 アセットアプレイザルの綿﨑先生を掲載しました。

2018-03-12
栃木県宇都宮市のFP、 Original Life Designの佐藤先生を掲載しました。

2018-02-28
大阪府大阪市のFP、 TOTAL SOLUTIONの永岡先生を掲載しました。

2018-02-28
広島県広島市のFP、 有限会社フォートレス 広島の眞野先生を掲載しました。