FPの回答へコメント

不動産に強いファイナンシャルプランナーの西山と申します。

何人かのFPの方が返信しておられます。それぞれに正しいと思いますが、私の意見をお伝えします。

elleさんがお住まいになられているところが具体的にどのあたりなのかわかりませんが、最寄り駅までバス10分、買い物には車が必要とのことと、お子様は独立し家を出ているという事を前提に考えました。

お子様は将来、今、elleさんご夫婦がお住まいの家に戻ることはないと考えてよろしいでしょうか。
そうであれば、現在の住居を売却し、駅地価のマンションに住みかえる選択肢は大いに「あり」だと思います。

ただし、いくつか事前に検討すべきことがあります。
まず、現在の住居がいくらで売れるかを確認すること。この際重要なのはよくある「不動産の一括査定サイト」や「不動産会社」が提示した金額をそのまま想定してはいけません。
不動産業者は自社で買い取るわけではありません。提示した金額で買主が付かなければ価格を下げざるを得ません。
不動産の価格は売り主の提示する価格と買主が希望する価格を調整し折り合いがついて決定するものですので、注意が必要です。

その金額を想定したうえで、ローンの返済計画を組む必要があります。

elleさんのお宅の今後の収入予測がわかりませんが、一般的には80歳まで住宅ローンが残るのは非常に苦しいと思います。
今後の生活費の予測なども含めたキャッシュフローの検討が必要です。

その上で、
１．住み替えのタイミング
いつがいいという判断は難しいところです。ただ、借り入れ、返済期間のことを考えるとあまり先延ばしできないのではないでしょうか。
２．リタイヤ後のローン返済と管理費等負担について
上記記載の通りです。現在の住居を売却できる現実的な価格を考慮し、キャッシュフローの検討をお勧めします。
３．多くの物件が今の価格より下落する可能性があります。
どの駅なのか、駅からの距離、周辺環境、周辺の物件数、管理の状況なども含めた様々な観点から予測すべきですが、今後資産価値が上がる物件は都心の限られたエリアに限られるのではない可と思います。

具体的なご相談が必要ならばご連絡ください。