不動産・住宅ローンの相談

ts2227

ts_____08(神奈川県)

相談中 2018年01月28日
不妊治療で第一子を授かり、これを機にマンション購入を検討しています。

◽︎プロフィール
夫 41歳、会社員、年収650万、退職金あり
私 41歳、会社員、年収580万(2018年1月より産休、2019年4月時短勤務で復職予定)、退職金あり

◽︎自己資金 2700万(預金2040万、株式360万、貯蓄型保険300万)

◽︎援助
住宅購入する場合、主人の両親から無利子で500万借りる予定

◽︎現在の収支(平均値、詳細家計簿あり)
家賃 15万
食費 5万
生活用品 1万
通信費 2万
光熱費 2万
保険料 2.5万(うち貯蓄型1万)
交際費 主人 3万、私1万
被服費 2万
交通費 0.5万
外食 1万
貯蓄 15万(別口座)

◽︎住宅購入
70平米のマンション購入を希望してます。
共働きで通勤利便性を考慮して、東京都寄りの神奈川県にて、第1希望エリアでは6500万、第二希望エリアで5700万、第三希望エリアで5000万台前半です。

◽︎質問1
金融機関でのローン審査は通りましたが、先々のことを考えると、住宅費にこんなにお金を使って良いか不安です。

◽︎質問2
不動産価格は高騰してますが、低金利、住宅ローン減税のある今が買い時なのでしょうか?

◽︎質問3
自己資金はどれくらいローンに使い、手元に資金を残すのが効率的なのでしょうか?

◽︎その他
定年後(65歳)に子供が自立したあとは、購入したマンションは売るか貸すかして、私の田舎へ移住したいと考えてます。

子供は女の子で、中学までは公立、大学には行かせたいです。
希望エリアの公立中学校はリサーチ済みで、徒歩圏内です。

No.1244

回答 4件

西村 清徳 ファイナンシャルプランナー
所属:独立系FP事務所 (株)アスポート

マンションを購入するには高額だと思います。
むしろ土地付き建物を購入して、お子さんが独立した際に売却された方が良いかと現段階では考察致します。

2018年01月29日


ご両親からの借り入れに際し無利息だと親子間ですので贈与税に抵触する恐れがありますので、相続時精算贈与の選択肢もあるかと思います

2018年01月29日


ありがとうございます。
土地付き住宅は、立地的にあまり選択肢がなく、考えていませんでした。
通勤時間が長くなるので、家族間でよく話し合ってみます。

2018年01月29日


ご家族で良く話し合われた結果教えて頂ければ幸甚です。

2018年01月29日


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森本  直人 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)森本FP事務所

ts_____08様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

マンションの購入を検討されているとのこと、拝見しました。

ご質問1
先々のことを考えると、住宅費にこんなにお金を使って良いか不安です。
については、将来のお金の流れについて、具体的な数値のシミュレーションを
実施してみてはいかがでしょうか。

例えば、どこかに旅行する際、地図やスケジュールも何もなく、
やみくもに出かけたら不安になるのは当然です。
事前に下調べをして、不測の事態にどう対処するかなども含め、
しっかりと行動計画を立てておけば、それほど恐れることはありません。

ご質問2
不動産価格は高騰してますが、低金利、住宅ローン減税のある今が買い時なのでしょうか?
については、裏を返すと、今後、金利上昇、住宅ローン減税縮小の時期が来たら、
不動産価格は下落する可能性が高いということです。

なので、今買うなら途中売却を前提とするのではなく、できれば、一生涯住める家
を選ぶのが、理想的です。
一生涯住む前提であれば、価格変動を気にする必要はありません。

なおもし定年後(65歳)に田舎へ移住することが確実の場合は、賃貸の選択もありえます。
その場合は、お子さんの成長に合わせて、住み替えるなどの方法も考えられます。

ご質問3
自己資金はどれくらいローンに使い、手元に資金を残すのが効率的なのでしょうか?
については、選択するローンの金利タイプ(変動、固定)によっても考え方は
異なりますが、手元資金について借入金利を上回る運用ができるとするなら、
なるべく大きく借りた方がよい理屈です。

例えば、長期固定金利でローンを組み、手元資金を税引き後でその金利を上回る
運用ができるとするなら、大きく借りた方がよいことになります。

これには、投資信託や株式、外国債券等で運用するのと、
数年後に預金金利が上昇することを見越すという大きく分けて2つの考え方があります。

いずれにしても、住宅購入は、一生に一度かもしれない大きな買い物なので
独立系のFP事務所などで綿密にご相談されることをおすすめします。

もちろん私でよければいつでも承ります。

2018年01月29日


ご丁寧にありがとうございます。
計画ありきですね。。
新築にこだわって探していましたが、近隣中古築浅で1000〜1500万安い同クオリティのマンションもいくつか見つかりました。学区の学力が低くても、子供を塾に行かせることでカバーできると思いました。

金利が上がり住宅ローン減税もなくなると、不動産価格も比例して下がる可能性があるとの見解は、目から鱗でした。焦る必要はなく、物件はじっくり探したいと思います。

手元に残す資金に関しまして、各金融機関がアピールしている低金利は、変動なので、固定にして自分で運用する手法も然るべきだと思いました。
現在は株式で細々と運用していますが、金利以上の利益は出せているので、ローンに縛られない考えがあると思いました。

主人と話し合い、またご連絡させていただくかもしれません。ありがとうございました。

2018年01月29日


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平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

ts_____08さん

はじめまして、東京のFP平井美穂と申します。
ご懐妊おめでとうございます。かわいい赤ちゃん待ち遠しいですね。

さて、ご質問の件です。

まず、現状の家計支出について
「住居費」「支払保険料」をのぞいた「生活費」が17.5万円と平均以下に抑えられています。
世帯年収が多い割に支出は少なく、貯蓄も多いことからしっかりと家計管理されていると思われます。

頭金をどれくらい出資するべきかは
ご家庭毎にそれぞれ異なるので
今後希望されるライフプランに沿って
お金の流れをシミュレーションしてみないと判断がつきません。

低金利の今は借り時ではあります。
住宅価格は高騰しているので買い時とはいえませんが
希望するエリアの価格が今後どのように推移するかは予測がつきません。

お子様の教育費だけでも1,000万円~1,500万円かかります。
先に確保しておくのであれば頭金は500万円程度に抑えておいた方がいいとなりますが
借入が多くなればなるほど定年退職時のローン残高が多くなります。

ちなみに6,000万円を金利1.5%・35年元利均等返済で借り入れした場合
60歳時のローン残高は3,119万円です。
年金暮らしが始まる前にローン完済の目処を立てておくのが重要です。

お二人の退職金がいくらなのか、退職金で完済できるのか
お二人の年金がいくら支給されるのか、老後資金を別に貯蓄する必要があるのか
住宅購入後、万一のことがあった場合に遺族の生活は成り立つのか

当事務所のキャッシュフロー表提案ではこうした数値を具体的に試算して
適正な借入額や正しい返し方をお伝えしています。

よくあるトラブルは

お子様が生まれる前に住宅ローンを多く借りすぎてしまい教育費が払えない
自分たちの老後資金を貯める時間がない

一方で、老後資金を心配しすぎて貯蓄型保険に多く加入してしまい
現役時代のキャッシュフローは厳しく、老後に資金がだぶついてるような
アンバランスな家計もよくお見かけします。

こうしたトラブルを未然に防ぎ・賢い借り方をするためにも
大きいお買い物の前には是非住宅専門のFPなど専門家に相談して
キャッシュフロー表提案を受けられてみてください。

2018年01月30日


具体的なアドバイスをありがとうございます。
私達のライフプランをしっかり立てることで、資産をどう使い、残すかが変わってくることを理解しました。

住環境は大切ですが、やっと授かった子供には私達もですが本人が希望する教育環境を与えたいと考えています。

キャッシュフロー表には興味がありますので、年金や退職金も確認して、主人に相談して、改めてご連絡させていただくかもしれません。
ありがとうございました。

2018年01月30日


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山脇 喜宏 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 山脇保険プランニング
エリア: 長崎県 長崎市

①審査は実際年収の8倍までとおりますが実際は5倍から6倍が支払いが負担ではないです
②お子様の通学などを考える
②わざわざ高い時に買わなくても10年後は半額かもしれません・・・ 減税の制度は次々に走ります
③セカンドライフを楽しむ予定のようなので資金を分ける 住宅 教育 老後

高収入ですし購入可能ですが時間をずらすのもありかと思います。
 10年後の日本は空き家だらけになる予定です

2018年02月01日


ご回答ありがとうございます。
通るローン金額と現実的なローン金額の差については、ご指摘の通りだと思います。
10年後に空き家が増えることが予想されることは、各ビジネス誌でもよみました。
ただ、10年間ずっと賃貸になると更新料を含めて、1900万を支払うことになります。
子供を授かる前は、ライフプランが立てられなかったので、購入は全く考えられませんでしたが、授かった今は、立地、間取りを具体的に考えることができました。
震災前の建築資材や人件費高騰前に施工された築10年ほどの大手ディベロッパーの旧分譲マンションですと、5000万弱で見つかりました。
踏み切らない方が良いでしょうか?

2018年02月01日


ts_08さん ご返信ありがとうございます。

買ってよし 売ってよし 貸してよし など条件がパーフェクトにはそろいませんが賃貸のお支払い状況などを
考慮すると
買える金額には収まっておりますね。

場所によっては人口増加の街や市もございますので、価値は目減りしないかもしれません。

前向きにご購入の方向で夢の実現できると思います。

自己資金の比率ですが株式をお持ちのようですので、老後資金に関しましては世界株などの投資信託を月払いで資産形成されて行かれるのもありです。
教育資金につきましては定期預金で

この低金利なのでなるべく多く借りて、自己資金は少しでも増やす方向で検討されたほうがいいと
私は考えますが、お客様によってさまざまですし、比較で「VS」というワードを使うとわかりやすくなるかもしれません。

繰り上げ返済VS資産運用
自己資金を頭金に投入VS資産運用
住宅ローン控除VS繰り上げ返済
etc・・・ ご参考になれば幸いです


2018年02月01日


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