住宅ローンの名義変更と早期返済について

ファイナンシャルプランナーの城木きよ子と申します。

・不動産の名義を私に変更するにはどういう手順で負担額はかかりますか？…どうせ払うなら自分の財産にしたいです。

・借り換えをする際に、住宅ローンの名義は母親(年収120万)で連帯保証人は私(年収450万)で借りる事は可能ですか？…今後の事を考えるとローンを組んだ経歴を残さず済む方法があるなら探したいです。

・上記の方法以外で私にとって良い選択肢はありますか？


不動産の名義を変更する、つまり登記を変更すると、
「お父様からなかじ様に不動産が贈与された」ということになります。

つまり、贈与税が発生いたします。

また、住宅ローンの借換えの場合、
基本的には今の住宅ローンの債務者（お父様）と、
借換える住宅ローンの申し込み人が同一であることが求められます。



なかじ様のようなケースの場合は、
お父様がなかじ様に不動産を売却し、なかじ様が住宅ローンを組む、
という方法をとります。

不動産の売却は、不動産会社を通して不動産の市場価格で行います。

不動産会社には、仲介手数料（お父様の売却、なかじ様の購入）が発生しますが、
妥当な金額で取引を行わなければ、売却ではなく贈与とみなされてしまうからです。

新たになかじ様が借りる住宅ローンは、今の住宅ローンの残高とは異なる可能性があります。

住宅ローン残高＞売却金額ですと、今の住宅ローンも引き続き返却していくことになります。

なかじ様が住宅ローンを借りられるかどうかは、お母様と合算した年収だけではなく、
その他の借入や勤務先なども併せて判断されます。

お父様からなかじ様への不動産売買、つまり親族間売買で住宅ローンを組む場合、
金融機関に直接相談に行っても難しいと思います。

当オフィスは、なかじ様のようなケースも多数対応しております。

住宅ローンが借りられたら報酬をいただく、
という成功報酬制で対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

N&Kコンサルティング　城木きよ子
http://www.norikiyo.com/

---

---

なかじ（奈良県）様

こんにちは。
福岡の県庁前ＦＰ事務所（＆前原行政書士事務所）の前原です。
　
まず『不動産の名義をなかじ（奈良）様へ変更したい』旨の論点ですが、

①なず第一に、ご両親の『離婚協議書』を『公正証書』の形にて行われることをおすすめいたします。
この公正証書にお父さんの名義である物件娘さんであるなかじ（奈良）様へ次のいずれかの方法にて移転させることを明記します。
公正証書の手続きは近くの行政書士に依頼されるとよいのでは、と思われます。
もし必要でしたら当方も行政書士会会員ですので当方からお近くでこの件をお引き受け可能な行政書士の先生へコンタクトをとってみます。

②次に移転方法ですが、『売買契約』による方法と『贈与契約』による方法などが考えられます。
前者の『売買契約』の方法は税務上でいうところの適正な時価で行うことが必要となります。
極端に時価より低い価格でおこなうとその差額を贈与とみなされることとなります。
また、この方法でおこなうと所得税での譲渡所得が発生することになりますので、建前上では次年度にはこの所得分について申告が必要になってきます。
後者の『贈与契約』方式については、一般の『暦年課税贈与方式』（基礎控除110万円）と『相続時精算課税方式』（特別控除2,500万円）との2種が考えられます。
『精算課税方式』の方は、贈与者の年齢が65歳以上の方から受贈者がその推定相続人が20歳以上の方へ、等の要件がありますが、文面だけから推定するに使えそうな気はします。
これらの解説については、国税庁ＨＰなどに掲載されていますので参照されてみてくださいませ。
詳細については税務署窓口や税理士先生などにお尋ねになられてくださいませ。

そして最後に『ローンの問題』ですが
③ここの論点は他先生方が述べれておられますので参考にされるとよいと思いますが、やはり①と②の論点を先にすませてから考えられることをお勧めしたします。
（以上）

---

---

こんばんは。

一気にいろいろなことを抱えられて、大変ですね。

考えていく順序ですが。。。
①まずは、離婚に伴う財産分与を迅速に成立させることでしょうか。
　住宅の財産分与では、時としてお父様に「譲渡所得による所得税・住民税」がかかることがあります。
　かかる場合であっても、離婚成立後であれば、3,000万円特別控除という規定が使え、税金を減らす、もしく
　は、なくすことが可能となります。

②次にお母様名義からご本人様名義にすることですが・・・。
　相続時精算課税、という贈与の制度を活用すれば、贈与税が発生せずに、名義変更ができる可能性があります。
　この制度は、細かな規定がありますので、詳細によっては、将来的に税額が発生することもありますので、注意
　も必要です。

物事を順序だてて、1つずつ、クリアしていってください。

---

---