マンション購入
GON（静岡県）
解決済み 2010年12月09日お世話になります。マンションを所有していますが、今は転勤により社宅扱いの賃貸マンション（自己負担９万円）に住んでおり、転勤の忙しさの中で所有しているマンションは1年半ほど空室でローンを支払っています（ローン15万円、管理費等3万円）。売却も考慮しましたが、地方都市でマンション価格が荒れており1800万円から2000万円前後でしか売却できそうになく、しばらく賃貸として貸し出そうかと考えています。マンションは幸い地方都市の人気地域にあり、管理費込み14万円程度の家賃の査定がありました。なお、転勤前に住んでいた所には戻る可能性は低いのですが、5-6年後に両親が居住する可能性があります。
今回現在居住している地域に新たにマンションを購入することを考えています。
夫 ４８歳サラリーマン 年収1600万円（税込み）
妻 ４３歳サラリーマン 年収 800万円（税込み）
現在の住宅ローンは、残り20年、残金約2600万円
子供は、小さく、来年小学校に入学します。
定年は65歳で、収入に関しては専門職としての契約のためおそらく維持が可能と考えています。
現在貯蓄等は、夫婦で約1600万円あり。頭金はここから800万円程度準備できます。
現在考えている物件の価格は4000万円で、諸経費は130万円程度といわれています。
定年までに繰り上げ返済をすることを考慮して、ローンは20年を考えています。（フラット３５Ｓでの２０年払い）フラット35Sの場合は、金利が高い旧ローンに頭金分を返済し、ローン残金を1800万円に減らし返済期間を短縮したいと考えています。新居の支払いは、ボーナスなし元利均等払い、管理費込みで21万円（管理費など25000円）といわれました。
年収・年齢を考慮して、このプランは現実的かどうか、やはり以前のマンションを売却後に次のマンションを検討したほうが良いのか迷っています。また、老後の生活資金等を考慮し、住宅ローンの現実的な借入額ならびに支払い年数を教えて頂ければと思います。
長文となり申し訳ありませんが、以上宜しくお願いいたします。
No.323
質問者からのメッセージ
2010.12.19
アドバイス頂いた皆様どうもありがとうございました。 頭を冷やして冷静に検討してみることにいたします。
回答 3件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
何時ものように、大雑把な話です。
所謂「マイホーム」に該当すれば（事業用資産でないと言う意味です）、税法上、その譲渡損失につき、
①ローン残高のあるマイホームの譲渡損失（買換がその要件でないと言う意味です）、あるいは
②マイホームの買換時の譲渡損失、の規定があります。
詳しくは、国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm
ここの分類コード3370及び3390が当たると思います。
要は、条件付ですが、売却損を給与所得から控除でき、その分給与所得に対する所得税が低減するということです。１年分の給与で足りない分は、３年分まで繰り越して控除可能です。通常は、確定申告による税の還付となります。
まだ、賃貸に出されていないようですし、当該物件は、マイホーム要件に該当すると思いますが、詳細は適宜ご確認下さい。経験的には、相応の不動産業者或いは金融機関に相談すれば、相応の回答をするか、専門家を紹介すると思います。
先ずは、以上を念頭に入れられるべきかと思います。
その後の検討に当たっては、
①何年後かのご両親の居住については、予見から排除されたほうがいいかと思います。相当不確定なお話かと思うからです；
②現在保有ﾏﾝｼｮﾝについては、純粋に事業用として借入金と賃料収入、必要経費と今後の物件価格の動向を勘案することが必要だと思います。事業となりますと、建物部分の減価償却費、ローン金利及びその他諸経費は損金計上でき、賃料との差し引きがマイナスならば、給与所得と通算し、いわば、ある種節税にはなります。それもこれも、物件価格が将来的にどうなるかにより総合収支は大きく変わることは言うまでもありません。
③新購入される場合のローンは期間をなるべく余裕を持って設定されるほうがいいかと思います。余裕が出来たら繰り上げ返済されればいいと思います。手元資金は少し余裕があるほうが、いろいろな意味で快適なように思っています。
所謂「マイホーム」に該当すれば（事業用資産でないと言う意味です）、税法上、その譲渡損失につき、
①ローン残高のあるマイホームの譲渡損失（買換がその要件でないと言う意味です）、あるいは
②マイホームの買換時の譲渡損失、の規定があります。
詳しくは、国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm
ここの分類コード3370及び3390が当たると思います。
要は、条件付ですが、売却損を給与所得から控除でき、その分給与所得に対する所得税が低減するということです。１年分の給与で足りない分は、３年分まで繰り越して控除可能です。通常は、確定申告による税の還付となります。
まだ、賃貸に出されていないようですし、当該物件は、マイホーム要件に該当すると思いますが、詳細は適宜ご確認下さい。経験的には、相応の不動産業者或いは金融機関に相談すれば、相応の回答をするか、専門家を紹介すると思います。
先ずは、以上を念頭に入れられるべきかと思います。
その後の検討に当たっては、
①何年後かのご両親の居住については、予見から排除されたほうがいいかと思います。相当不確定なお話かと思うからです；
②現在保有ﾏﾝｼｮﾝについては、純粋に事業用として借入金と賃料収入、必要経費と今後の物件価格の動向を勘案することが必要だと思います。事業となりますと、建物部分の減価償却費、ローン金利及びその他諸経費は損金計上でき、賃料との差し引きがマイナスならば、給与所得と通算し、いわば、ある種節税にはなります。それもこれも、物件価格が将来的にどうなるかにより総合収支は大きく変わることは言うまでもありません。
③新購入される場合のローンは期間をなるべく余裕を持って設定されるほうがいいかと思います。余裕が出来たら繰り上げ返済されればいいと思います。手元資金は少し余裕があるほうが、いろいろな意味で快適なように思っています。
2010.12.10
+ 全文を見る
はじめまして、ファイナンシャルプランナーの岩橋と申します。
ご相談は、マンション購入が前提で、老後の生活資金等を考慮して現物件は売却するか賃貸に出すかということと、住宅ローンの現実的な借入額と年数ですね。
売却か賃貸に関し、それぞれの資金負担、ローン完済後の保有資産を比較してみましょう。
① 現物件は引き続き保有して14万円の家賃を得る一方、住宅ローンを利用してマンション購入するケース。
物件価格は4000万円で、諸経費は130万円程度、それに引っ越し費用も必要なので、追加費用は、物件価格の1割の400万円と見積もると、必要資金は4400万円となります。貯蓄額1600万円のうち800万円を取り崩して頭金に充て、3600万円を借入ます。住宅資産はマンション２戸保有。
② 現物件は1800万円と仮定して売却し、代金全額を新物件の頭金にあてるケース。
貯蓄からの取り崩し800万円と合わせ、頭金は2600万円となり、借入額は1800万円で済みます。住宅資産はマンション１戸保有。
ローン完済後の金融資産としては、両ケースとも従来の貯蓄、８００万円（頭金を貯蓄から取り崩し後）と２０年間の貯蓄ということになりますが、賃貸マンションの空き室リスクや賃料低下リスクとローン返済額を比較検討する必要があります。
どのケースが望ましいかは、老後の資金を臨機応変に対応できる金融資産で保有するか、不動産で保有するかにあるのではないでしょうか。不測の事態に備える事を考えると、貯蓄の方が安全かつ安心と考えます。
次に、返済可能額ですが、一般的に返済負担率は年収の２０％～２５％に抑えるのが望ましいとされています。
返済期間短縮希望のようですが、繰り上げ返済後も１年間は生活できる程度のお金は手元に残したいですね。また、繰り上げ返済したために、通算の返済期間が１０年未満となってしまった場合は、それまで受けていた住宅ローン控除が以後受けられなくなることに注意が必要です。
また、元利均等返済は元金均等返済に比較して、元金返済スピードが遅い分、支払い利息は多くなり不利です。自己資金に余裕があって、収入に比べて借入金が少額ですむのであれば、元金均等返済を利用すると良いでしょう。
以上ご参考になれば幸いです。
ご相談は、マンション購入が前提で、老後の生活資金等を考慮して現物件は売却するか賃貸に出すかということと、住宅ローンの現実的な借入額と年数ですね。
売却か賃貸に関し、それぞれの資金負担、ローン完済後の保有資産を比較してみましょう。
① 現物件は引き続き保有して14万円の家賃を得る一方、住宅ローンを利用してマンション購入するケース。
物件価格は4000万円で、諸経費は130万円程度、それに引っ越し費用も必要なので、追加費用は、物件価格の1割の400万円と見積もると、必要資金は4400万円となります。貯蓄額1600万円のうち800万円を取り崩して頭金に充て、3600万円を借入ます。住宅資産はマンション２戸保有。
② 現物件は1800万円と仮定して売却し、代金全額を新物件の頭金にあてるケース。
貯蓄からの取り崩し800万円と合わせ、頭金は2600万円となり、借入額は1800万円で済みます。住宅資産はマンション１戸保有。
ローン完済後の金融資産としては、両ケースとも従来の貯蓄、８００万円（頭金を貯蓄から取り崩し後）と２０年間の貯蓄ということになりますが、賃貸マンションの空き室リスクや賃料低下リスクとローン返済額を比較検討する必要があります。
どのケースが望ましいかは、老後の資金を臨機応変に対応できる金融資産で保有するか、不動産で保有するかにあるのではないでしょうか。不測の事態に備える事を考えると、貯蓄の方が安全かつ安心と考えます。
次に、返済可能額ですが、一般的に返済負担率は年収の２０％～２５％に抑えるのが望ましいとされています。
返済期間短縮希望のようですが、繰り上げ返済後も１年間は生活できる程度のお金は手元に残したいですね。また、繰り上げ返済したために、通算の返済期間が１０年未満となってしまった場合は、それまで受けていた住宅ローン控除が以後受けられなくなることに注意が必要です。
また、元利均等返済は元金均等返済に比較して、元金返済スピードが遅い分、支払い利息は多くなり不利です。自己資金に余裕があって、収入に比べて借入金が少額ですむのであれば、元金均等返済を利用すると良いでしょう。
以上ご参考になれば幸いです。
アドバイスありがとうございます。
売却の場合には、現在のローン残額と売却価格の差額も考慮する必要があり、金融資産はさらに減少しますので、どのような形で老後の資産を持つことが望ましいかしっかり考える必要があることが分かりました。
やはり、いわゆる貯蓄の形での資産の方がいざというときの流動性は高いですよね。不動産は余裕資金の運用の領域なのでしょうか？いずれにしてもローンという負債をどのように位置づけるかよく考えてみたいと思います。
売却の場合には、現在のローン残額と売却価格の差額も考慮する必要があり、金融資産はさらに減少しますので、どのような形で老後の資産を持つことが望ましいかしっかり考える必要があることが分かりました。
やはり、いわゆる貯蓄の形での資産の方がいざというときの流動性は高いですよね。不動産は余裕資金の運用の領域なのでしょうか？いずれにしてもローンという負債をどのように位置づけるかよく考えてみたいと思います。
2010.12.11
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はじめましてＧＯＮさん
北海道札幌市のファイナンシャルプランナー金子賢司です。
率直に言って現在のマンションは売却するべきだと思います。住宅ローン１５万円＋管理費３万円に対して家賃収入１４万円。確かに残債を考えるとずっと赤字で払い終えることになりますが、返済後は家賃収入が残りますのでそのままでもいいかも知れません。
ただ今まで忙しくて空き室のまま１年半そのままになり、自己負担９万の社宅に住んでいるという状況で、もう一つマンションを購入して管理をするというのは少々無理があると私は思います。今の段階で以前のマンションをしっかり処理して、お子様の教育費、お二人の老後、そして両親の居住する場所やもしかしたら訪れるかも知れない介護費用に対応できるように貯蓄もしくは運用をするべきだと私は思います。
北海道札幌市のファイナンシャルプランナー金子賢司です。
率直に言って現在のマンションは売却するべきだと思います。住宅ローン１５万円＋管理費３万円に対して家賃収入１４万円。確かに残債を考えるとずっと赤字で払い終えることになりますが、返済後は家賃収入が残りますのでそのままでもいいかも知れません。
ただ今まで忙しくて空き室のまま１年半そのままになり、自己負担９万の社宅に住んでいるという状況で、もう一つマンションを購入して管理をするというのは少々無理があると私は思います。今の段階で以前のマンションをしっかり処理して、お子様の教育費、お二人の老後、そして両親の居住する場所やもしかしたら訪れるかも知れない介護費用に対応できるように貯蓄もしくは運用をするべきだと私は思います。
お礼が遅れて申し訳ありません。
アドバイスありがとうございました。
遠隔地の賃貸物件を管理するのはやはりかなり手間がかかりそうですし、一定の手間を掛けなければライフプラン上もかなりマイナス要因になりますね。
じっくり検討して答えを出したいと思います。
アドバイスありがとうございました。
遠隔地の賃貸物件を管理するのはやはりかなり手間がかかりそうですし、一定の手間を掛けなければライフプラン上もかなりマイナス要因になりますね。
じっくり検討して答えを出したいと思います。
2010.12.17
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現在所有しているマンションを、事業用の資産と考え、収支や必要経費、原価償却を検討するという発想は不勉強で全くしていませんでした。ご教示ありがとうございます。
逆に考えると、転勤のために一時利用していなかったマンションを現在売却すれば売却損の給与所得控除に該当する可能性が高いが、もし今後賃貸を行った後で売却するとなると、そのとき売却損の控除制度が存在していても、事業用資産として取り扱われ、給与所得控除できない可能性が高いわけですね。マンション業者からは、賃貸の薦めはあったのですが、この辺りの情報がありませんでした。高額のローンとなりますので、もう少し良く勉強すべきですね。
また、ローン期間を長めに設定して、余裕を持って生活し、繰上げ返済を活用するというお話も大切なポイントですね。どうもありがとうございました。