住宅ローンについて
sakura（福岡県）
解決済み 2010年12月07日はじめまして。
マンションを購入することになりました。
住宅ローンを以下の通り検討しておりますが、
問題点やご意見等がございましたらぜひ教えて頂きたいです。
夫：35歳 公務員 年収 500万 うちボーナス 年間90万
妻：32歳 会社員 年収 500万 うちボーナス 年間100万
子ども：無し（いずれは欲しい）
現在は賃貸（家賃・駐車場で85500円）
現在の月々貯蓄約15万～20万
購入物件：中古マンション 購入価格と手数料・諸費用で3100万程度
月々の管理費・修繕積立金・駐車場：約2万程度
頭金：500万
借り入れ：2600万（半年型変動金利1％程度で保証金無し・団信銀行負担）
他にローンは無し
①住宅ローンは余裕のあるうちに変動金利で当面繰り上げ返済を行い、金利が上がってきたら固定へ切り替えをすれば？と検討してますが、メリットはないですか？（金利1％未満を利用すればシミュレーションで8.5万弱の返済額）
②頭金は妻が負担。マンション名義ローン名義は全て夫名義で行い、夫婦で返済
を予定しておりますが、贈与税の対象になる可能性や住宅ローン減税を考慮し共有名義がいいのでしょうか？
長文になり申し訳ありません。
是非ご意見を伺いたく存じます。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
No.318
質問者からのメッセージ
2010.12.08
ご返答いただいた専門家のみなさん、本当にありがとうございました。 再度、検討し夢のマイホームに向かって頑張ります！
回答 4件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
sakura様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご検討されているプランの内容、拝見しました。
特に問題があるようには、思いませんが、
マイホーム購入のライフプランは、買ってからが始まりですから
今後どのように家計運営をしていくかが、大きなポイントになるように思います。
1.変動金利から固定金利への借り換え
今は超低金利ですから、仰る通り、変動金利で組み、住宅ローン控除と組み合わせると、
当面は、ほとんど利息を払わないで、お金を借りられる状態になります。
ただ、住宅ローン金利は、短期金利ではなく、長期金利に連動していますから、
金利が上がってきたから固定金利に借り換える、というやり方が上手くいくかどうかは
分かりません。
長期金利は、日銀が直接コントロールしているわけではなく、市場で決まります。
当たり前ですが、変動金利が上昇し始めた時には、固定金利はもっと上昇していますから
仮に今なら固定金利2％で借りられるとしても、借り換え後は3～4％になっている、
といったシナリオも十分にあるわけです。
そのあたりをよく考えてみてください。
シナリオによって、総返済額に数百万円の違いが生じることもあります。
2.マンション名義ローン名義
仰る通り、共働きご夫婦の共有名義にすれば、住宅ローン控除をフル活用できる
ことがあると思います。（具体的には、計算してみないと分かりません）
ただ、マイホームの主（あるじ）を決める話ですから、お金の損得だけを理由に
そうするのは、どうか、とは、思います。
とりあえず節税対策を抜きにして、ご夫婦でよく話合ってみてください。
ご参考です。
尚、何にいくらどのタイミングで、といった具体的な話は、
個別のＦＰ相談を利用されることをおすすめします。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご検討されているプランの内容、拝見しました。
特に問題があるようには、思いませんが、
マイホーム購入のライフプランは、買ってからが始まりですから
今後どのように家計運営をしていくかが、大きなポイントになるように思います。
1.変動金利から固定金利への借り換え
今は超低金利ですから、仰る通り、変動金利で組み、住宅ローン控除と組み合わせると、
当面は、ほとんど利息を払わないで、お金を借りられる状態になります。
ただ、住宅ローン金利は、短期金利ではなく、長期金利に連動していますから、
金利が上がってきたから固定金利に借り換える、というやり方が上手くいくかどうかは
分かりません。
長期金利は、日銀が直接コントロールしているわけではなく、市場で決まります。
当たり前ですが、変動金利が上昇し始めた時には、固定金利はもっと上昇していますから
仮に今なら固定金利2％で借りられるとしても、借り換え後は3～4％になっている、
といったシナリオも十分にあるわけです。
そのあたりをよく考えてみてください。
シナリオによって、総返済額に数百万円の違いが生じることもあります。
2.マンション名義ローン名義
仰る通り、共働きご夫婦の共有名義にすれば、住宅ローン控除をフル活用できる
ことがあると思います。（具体的には、計算してみないと分かりません）
ただ、マイホームの主（あるじ）を決める話ですから、お金の損得だけを理由に
そうするのは、どうか、とは、思います。
とりあえず節税対策を抜きにして、ご夫婦でよく話合ってみてください。
ご参考です。
尚、何にいくらどのタイミングで、といった具体的な話は、
個別のＦＰ相談を利用されることをおすすめします。
2010.12.07
+ 全文を見る
sakuraさん こんにちは！
返済比率等は、心配ないと考えられます。
①繰上げ返済には、メリットがありますが、良いタイミングもあります。
しかし、ライフプランが、ある程度でも把握していなければ、良いタイミングやより良いタイミングが計れません。
②名義や税金の関係は、仮に夫が亡くなった時にはどうなるか？妻が亡くなった時にはどうなるか？仮に離婚した場合はどうなるのか？その時子供がいる場合と、いない場合では、どのように違いがでてくるのか？
もっといろいろな場面が想定されます！
現在考えれれている計画ですと、まず大丈夫な計画になってくると考えられますが、”こうなった場合はどうなるの？”という疑問がいっぱいあるかと感じられます。
一度お近くのＦＰへ直接相談されてみると、sakuraさんの計画が大丈夫な事と、将来への不安が少ない状態で、マイホームを手にすることができるでしょう。
返済比率等は、心配ないと考えられます。
①繰上げ返済には、メリットがありますが、良いタイミングもあります。
しかし、ライフプランが、ある程度でも把握していなければ、良いタイミングやより良いタイミングが計れません。
②名義や税金の関係は、仮に夫が亡くなった時にはどうなるか？妻が亡くなった時にはどうなるか？仮に離婚した場合はどうなるのか？その時子供がいる場合と、いない場合では、どのように違いがでてくるのか？
もっといろいろな場面が想定されます！
現在考えれれている計画ですと、まず大丈夫な計画になってくると考えられますが、”こうなった場合はどうなるの？”という疑問がいっぱいあるかと感じられます。
一度お近くのＦＰへ直接相談されてみると、sakuraさんの計画が大丈夫な事と、将来への不安が少ない状態で、マイホームを手にすることができるでしょう。
ご回答ありがとうございました。
自分たちの計画に対する少しの安心がもてました。しかし将来の想定とその準備ができていないことに気がつきました。
将来の想定について再度検討します。
大変ありがとうございました。
自分たちの計画に対する少しの安心がもてました。しかし将来の想定とその準備ができていないことに気がつきました。
将来の想定について再度検討します。
大変ありがとうございました。
2010.12.07
+ 全文を見る
はじめまして、ファイナンシャルプランナーの岩橋と申します。
住宅購入は、人生の中でも最大の買い物ですよね。いずれはお子さんが欲しいとのこと、教育資金とのバランスや、今後のライフスタイルを考慮して、十分な自己資金を積み立てる一方、無理のない返済計画をたてたいものです。
さて、ローン金利ですが一般的に変動金利は固定金利よりも金利水準が低く設定されていますが、金利が大きく上昇した場合、未払い利息が発生する可能性があります。一方、固定金利は返済額が変わらないので生活設計がたてやすく、低金利局面で借入すると全期間低金利のメリットが享受でき、金利リスクはありません。
参考までに、フラット３５S（優良住宅取得支援制度）は、当初１０年間の１％優遇が来年１２月３０日まで延長されることになりましたので検討してみてはいかがでしょうか。
次に、贈与税等ですが、毎年110万円以下の取得なら税金はかからないと考えられています。そして、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に父母又は祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、500万円までの部分については、贈与税は課されません（贈与税の申告必要）。住宅ローン減税は、一定の要件を満たせば、平成22年入居の場合は、10年間にわたって、最高600万円が所得税から控除できます。利用出来るか調べてみるのも手ですよね。
以上ご参考になれば幸いです。
住宅購入は、人生の中でも最大の買い物ですよね。いずれはお子さんが欲しいとのこと、教育資金とのバランスや、今後のライフスタイルを考慮して、十分な自己資金を積み立てる一方、無理のない返済計画をたてたいものです。
さて、ローン金利ですが一般的に変動金利は固定金利よりも金利水準が低く設定されていますが、金利が大きく上昇した場合、未払い利息が発生する可能性があります。一方、固定金利は返済額が変わらないので生活設計がたてやすく、低金利局面で借入すると全期間低金利のメリットが享受でき、金利リスクはありません。
参考までに、フラット３５S（優良住宅取得支援制度）は、当初１０年間の１％優遇が来年１２月３０日まで延長されることになりましたので検討してみてはいかがでしょうか。
次に、贈与税等ですが、毎年110万円以下の取得なら税金はかからないと考えられています。そして、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に父母又は祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、500万円までの部分については、贈与税は課されません（贈与税の申告必要）。住宅ローン減税は、一定の要件を満たせば、平成22年入居の場合は、10年間にわたって、最高600万円が所得税から控除できます。利用出来るか調べてみるのも手ですよね。
以上ご参考になれば幸いです。
ご回答ありがとうございました。
変動金利における金利の低さばかり見ており、低金利時の固定金利のメリットをあらためて考えさせられました。
それぞれのメリットデメリットを再度検討してみます。
ありがとうございました。
変動金利における金利の低さばかり見ており、低金利時の固定金利のメリットをあらためて考えさせられました。
それぞれのメリットデメリットを再度検討してみます。
ありがとうございました。
2010.12.07
+ 全文を見る
ファイナンシャルプランナーの山田と申します。
変動金利を選択する場合は、金利上昇時への対応について事前にシミュレーションし、許容範囲の金利を確認しておくことが重要です。
注意しなければいけないのは、金利上昇後の切替えの場合、変動金利上昇分＋その時点での変動と固定の金利差分が上積みされる可能があり、更に、その際決断に迷って金利の後追いになってしまうというリスクがあることです。
金利上昇時への対応は事前に決めておきましょう。
住宅購入時に妻の預金から頭金の一部を出し夫の単独名義で登記すると、妻の資金は贈与とされる場合があります。
そのため、それぞれ出した金額とローンの負担率に応じて持ち分割合を決め、共有名義とするのが適切な方法です。
また、持ち分割合と実際の負担額が大きく違っていると、贈与さみなされる場合がありますのでご注意ください。
住宅ローン控除は個人で適用されるため、所得税・住民税を上回ってしまうケースがあります。
そのようなケースでは、夫婦共働きであるならば、それぞれの名義で住宅ローンを借りる、もしくはどちらかが連帯債務者（連帯保証人ではありません）となった方が効率的に住宅ローン控除を受けることができます。ただし、将来妻が仕事をやめる可能性がある場合は注意が必要です。
もちろん出資・負担額と持分割合を適切にすることはいうまでもありせん。
以上、わずかでも参考となれば幸いです。
山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田聡
変動金利を選択する場合は、金利上昇時への対応について事前にシミュレーションし、許容範囲の金利を確認しておくことが重要です。
注意しなければいけないのは、金利上昇後の切替えの場合、変動金利上昇分＋その時点での変動と固定の金利差分が上積みされる可能があり、更に、その際決断に迷って金利の後追いになってしまうというリスクがあることです。
金利上昇時への対応は事前に決めておきましょう。
住宅購入時に妻の預金から頭金の一部を出し夫の単独名義で登記すると、妻の資金は贈与とされる場合があります。
そのため、それぞれ出した金額とローンの負担率に応じて持ち分割合を決め、共有名義とするのが適切な方法です。
また、持ち分割合と実際の負担額が大きく違っていると、贈与さみなされる場合がありますのでご注意ください。
住宅ローン控除は個人で適用されるため、所得税・住民税を上回ってしまうケースがあります。
そのようなケースでは、夫婦共働きであるならば、それぞれの名義で住宅ローンを借りる、もしくはどちらかが連帯債務者（連帯保証人ではありません）となった方が効率的に住宅ローン控除を受けることができます。ただし、将来妻が仕事をやめる可能性がある場合は注意が必要です。
もちろん出資・負担額と持分割合を適切にすることはいうまでもありせん。
以上、わずかでも参考となれば幸いです。
山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田聡
ご回答ありがとうございました。
金利の上昇時のシュミレーションはなかなか自分たちでできるかどうか不安です。
変動金利における金利の低さだけで判断しようとしていました。
上昇時のシュミレーションが自分たちにできるのかどうかを含めてローンについて再度検討します。
ありがとうございました。
金利の上昇時のシュミレーションはなかなか自分たちでできるかどうか不安です。
変動金利における金利の低さだけで判断しようとしていました。
上昇時のシュミレーションが自分たちにできるのかどうかを含めてローンについて再度検討します。
ありがとうございました。
2010.12.07
+ 全文を見る
金利が上がれば、変動金利から固定金利に変更すればいいと簡単に考えていましたが、固定金利が先に上がってしまうことは全く考えていませんでした。
金利の上昇について全く知らなかったことを恥ずかしく思っています。
再度、金利やローンについて学ぼうと思いました。
ありがとうございました。