住宅ローンの保証料は前払い？金利上乗せ？
mao（東京都）
解決済み 2010年10月29日こんにちは
今住宅ローンで大変悩んでおります。
保証料を前払いするか？金利上乗せにするかです。
例えば
A銀行は
金利は変動で0.975％ 保証料は120万円
B銀行は
金利は変動で0.825％ 保証料は金利上乗せで0.3％
このような場合一般的にはどちらが有利なのでしょうか？
住宅ローンの期間は35年 総額6000万円の借り入れ。
よろしくお願いいたします。
No.282
質問者からのメッセージ
2010.11.11
専門家のみなさんありがとうございました。 大変参考になり、今後の住宅ローンの進め方がスムーズにいきそうです。
回答 4件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
AまたはBどちらが有利かですが
この金利が変わらない場合ですと
保証料先払いのAの方が総支払は少なくなります。
A・・・総返済額 7084万 月16.9万
B・・・総返済額 7261万 月17.3万
ただ変動金利ですので、将来金利が変わることを
お忘れないようお願いします。
総返済額ではAの方が少なくなりますが
手元資金がその分なくなるので、
A・Bどちらが良いかの最終判断は
その他の資料がないと判断つかないので
細かく試算したい場合は
お近くの専門家にご相談された方がよろしいですね。
この金利が変わらない場合ですと
保証料先払いのAの方が総支払は少なくなります。
A・・・総返済額 7084万 月16.9万
B・・・総返済額 7261万 月17.3万
ただ変動金利ですので、将来金利が変わることを
お忘れないようお願いします。
総返済額ではAの方が少なくなりますが
手元資金がその分なくなるので、
A・Bどちらが良いかの最終判断は
その他の資料がないと判断つかないので
細かく試算したい場合は
お近くの専門家にご相談された方がよろしいですね。
2010.11.10
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まず住宅ローンの損得は単純に金利だけで考えるのではなく、
それ以外のコストも含めて考えるべきです。
ローンの3大コストは「①金利」「②保証料」「③団体信用生命保険料」です。
maoさまのお話を伺うと③はおそらくA銀行もB銀行も金利に含まれているのでしょうから、
①と②を勘案して検討するのが宜しいかと存じます。
次に保証料は一般的には一括で支払方法と、
分割払い(ローン金利に金利を上乗せ)にする方法がございます。
同じ銀行であれば一括と分割とどちらがよいかというのは、
今後の完済計画などによりますが、
繰上返済をせずに35年間で完済する場合においての費用負担のみで比べると、
圧倒的に一括で支払った方が安くなります。
上記を踏まえたうえでご質問にお答えすると、
A銀行では保証料を一括で支払うと約120万円ですが、
分割払いで金利上乗せをする選択肢もあるかと存じます。
その場合には一括で120万円であれば、金利上乗せは 0.2%上乗せかと存じます。
次にB銀行ですが、金利上乗せ0.3%だけございますが、
こちらの銀行は一括払いはございませんか？
もし一括払いが可能な場合にはA銀行の120万円よりは多いかと存じます。
おそらく180万円くらいでしょうか。
それではパターン事に比較してみます
☆A銀行もB銀行も一括払いも分割払いもある場合
分割払い同士で比較するか、一括払い同士で比較するかを判断します。
※判断基準は上記に記載しております
その上で比べるとB銀行の方が支払額が少なくなります。
理由は分割払いの場合で説明をすると理解しやすいですが、
分割払いの場合には保証料が金利上乗せですので、金利だけで比べれば良いという事になります。
A銀行 1.175%(0.975% 0.2%) > B銀行1.125%(0.825% 0.3%)
となるからです。
変動金利の今後の金利上昇は比較には関係ございません。
何故なら変動金利が上がる時には原則A銀行もB銀行も同じ利率が上がるからです。
☆B銀行では一括払いができずに、
A銀行は一括払い120万円と、B銀行上乗せ0.3%で比較する場合
前述の通り比較するうえでは今後の金利上昇は関係ございませんので、
金利が今後変わらないと仮定すると、
A銀行の総費用 = 35年間総利息(0.975%)約1,084万円 保証料一括120万 = 約1204万円・・・①
B銀行の総費用 = 35年間総利息(0.825% 0.3%=1.125%) = 約1261万円・・・②
① < ② よってA銀行の方が住宅の金利と保証料だけで比較するとメリットがあるかもしれません。
もちろんB銀行の方は最初の120万円の一時金が必要ないため、
そちらの運用などを含めて比較するとまた異なる答えが出てきますが。
少し複雑な説明で恐縮です。
それ以外のコストも含めて考えるべきです。
ローンの3大コストは「①金利」「②保証料」「③団体信用生命保険料」です。
maoさまのお話を伺うと③はおそらくA銀行もB銀行も金利に含まれているのでしょうから、
①と②を勘案して検討するのが宜しいかと存じます。
次に保証料は一般的には一括で支払方法と、
分割払い(ローン金利に金利を上乗せ)にする方法がございます。
同じ銀行であれば一括と分割とどちらがよいかというのは、
今後の完済計画などによりますが、
繰上返済をせずに35年間で完済する場合においての費用負担のみで比べると、
圧倒的に一括で支払った方が安くなります。
上記を踏まえたうえでご質問にお答えすると、
A銀行では保証料を一括で支払うと約120万円ですが、
分割払いで金利上乗せをする選択肢もあるかと存じます。
その場合には一括で120万円であれば、金利上乗せは 0.2%上乗せかと存じます。
次にB銀行ですが、金利上乗せ0.3%だけございますが、
こちらの銀行は一括払いはございませんか？
もし一括払いが可能な場合にはA銀行の120万円よりは多いかと存じます。
おそらく180万円くらいでしょうか。
それではパターン事に比較してみます
☆A銀行もB銀行も一括払いも分割払いもある場合
分割払い同士で比較するか、一括払い同士で比較するかを判断します。
※判断基準は上記に記載しております
その上で比べるとB銀行の方が支払額が少なくなります。
理由は分割払いの場合で説明をすると理解しやすいですが、
分割払いの場合には保証料が金利上乗せですので、金利だけで比べれば良いという事になります。
A銀行 1.175%(0.975% 0.2%) > B銀行1.125%(0.825% 0.3%)
となるからです。
変動金利の今後の金利上昇は比較には関係ございません。
何故なら変動金利が上がる時には原則A銀行もB銀行も同じ利率が上がるからです。
☆B銀行では一括払いができずに、
A銀行は一括払い120万円と、B銀行上乗せ0.3%で比較する場合
前述の通り比較するうえでは今後の金利上昇は関係ございませんので、
金利が今後変わらないと仮定すると、
A銀行の総費用 = 35年間総利息(0.975%)約1,084万円 保証料一括120万 = 約1204万円・・・①
B銀行の総費用 = 35年間総利息(0.825% 0.3%=1.125%) = 約1261万円・・・②
① < ② よってA銀行の方が住宅の金利と保証料だけで比較するとメリットがあるかもしれません。
もちろんB銀行の方は最初の120万円の一時金が必要ないため、
そちらの運用などを含めて比較するとまた異なる答えが出てきますが。
少し複雑な説明で恐縮です。
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単純に現在の金利が35年間このままだったらどうなるか？というシミュレーションをしてみました。
A銀行
毎月返済額：168,673円
総支払額：72,102,538円（保障料税込み：126万円を含む）
B銀行
毎月返済額：172,889円
総支払額：72,613,227円
・・・というワケで単純比較ではA銀行のほうが510,689円ほどお得というコトになります。
・団体信用生命保険（保険料や、その保障内容）
・融資手数料
・金利優遇幅と優遇期間
なども確認し比較した方が良いかと思います。
特に金利優遇期間が全期間ではない場合、金利上昇と優遇幅減少のダブルで返済額大幅UPというコトも考えられます。
最初の5年は1.5％優遇で、6年目から0.5％優遇になるローンでしたら、基準金利が上がっていなくても6年目からの金利は1％上がることになります。
借りる前にしっかりチェックして頂くと、そのメリットは繰り上げ返済や借り換えの比ではありません。
最初に組む住宅ローンが一番、肝心です。
最良の選択をされますことをお祈り致します。
A銀行
毎月返済額：168,673円
総支払額：72,102,538円（保障料税込み：126万円を含む）
B銀行
毎月返済額：172,889円
総支払額：72,613,227円
・・・というワケで単純比較ではA銀行のほうが510,689円ほどお得というコトになります。
・団体信用生命保険（保険料や、その保障内容）
・融資手数料
・金利優遇幅と優遇期間
なども確認し比較した方が良いかと思います。
特に金利優遇期間が全期間ではない場合、金利上昇と優遇幅減少のダブルで返済額大幅UPというコトも考えられます。
最初の5年は1.5％優遇で、6年目から0.5％優遇になるローンでしたら、基準金利が上がっていなくても6年目からの金利は1％上がることになります。
借りる前にしっかりチェックして頂くと、そのメリットは繰り上げ返済や借り換えの比ではありません。
最初に組む住宅ローンが一番、肝心です。
最良の選択をされますことをお祈り致します。
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質問の内容だけで判断すると
Ａ銀行での総返済額は保障料を含めると約７２１０万円
Ｂ銀行では総返済額は保障料を含めると約７２６１万円
になりますのでＡ銀行が有利です。
この差もずいぶん大きいものですが、今後３５年ローンを組むのであればどのようなローンを組むかで大きく差が出てきます。一般的には現在の金利から考えると、返済期間１０年～１５年くらいのローンであれば変動金利、１５年～２５年くらいであれば固定期間選択型、それ以上であれば固定金利を選択するのがよいとされています。
しかしあくまでも現在のmaoさんの現在のライフステージを加味しないと一概には決められません。
ただ保障料に関しては資金計画を立てた上で前払いができるようであれば前払いをしたほうがよい。というのが結論です。
Ａ銀行での総返済額は保障料を含めると約７２１０万円
Ｂ銀行では総返済額は保障料を含めると約７２６１万円
になりますのでＡ銀行が有利です。
この差もずいぶん大きいものですが、今後３５年ローンを組むのであればどのようなローンを組むかで大きく差が出てきます。一般的には現在の金利から考えると、返済期間１０年～１５年くらいのローンであれば変動金利、１５年～２５年くらいであれば固定期間選択型、それ以上であれば固定金利を選択するのがよいとされています。
しかしあくまでも現在のmaoさんの現在のライフステージを加味しないと一概には決められません。
ただ保障料に関しては資金計画を立てた上で前払いができるようであれば前払いをしたほうがよい。というのが結論です。
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自己資金が少ないので、悩んでいます。
やはり一括払いが得なんですね。
また考えてみます。ありがとうございました。