マンションローンについて
ron（京都府）
解決済み 2012年01月11日私と知り合う以前、主人が購入したマンション２軒のローンについて悩んでいます。
稚拙な文になると思いますが、夜も頭から離れないので、よき助言を頂きたいです。
・共にマンション１Ｋ 賃貸収入目的で購入して３年半経過
・２年ごとの更新で、現在１軒は借主がついているが、１軒は空部屋になったばかり
・火災保険のみで地震保険は未加入
・物件Ａ 最初借入額２３００万
毎月約９万返済で、金利２．５７５
融資残高 約２１２５万
・物件Ｂ 最初借入額２１１０万
毎月約８万返済で、金利は上記に同じ
融資残高 約１９８０万
・借入時に保証人はなく、生命保険に入っているが、死亡時のみ返済し なくていいもので、病気などで働けなくなった場合に返済に困る
私がわかるのは、今のところ、この範囲です。
毎月の家賃収入で支払いをしていますが、半分以上利息です。
かなりの損失は承知でもまず空部屋を売却すべきか、それとも収入は減るが不動産屋に定額リース？で出すべきか、わかりません。
私としては、２年ごとの更新にびくびくするのと、地震崩壊でもしたら残る額が恐ろしいので、将来的に２軒とも手放してほしいくらいです。
購入時より、主人の年収はかなり下がり、手取約２１万でボーナスは年間１００万くらいです。
二人合わせて、貯蓄は１０００万ほどだと思います。
今後は、私も働きに出る予定です。
定年後もかなり長い支払いとなり、今後の生活プランを考えられません。
両親も生活をするのが精一杯で、誰にも頼れません。
今から早急にすべき対応策と、今後のアドバイスを専門家の方に是非とも賜りたいです。
No.669
質問者からのメッセージ
2012.01.17
投稿した際には混乱しておりましたが、まずすべき対策がわかりました。 皆様、お忙しい中、真摯なご回答ありがとうございました。
回答 3件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
ronさん、はじめまして。
さいたま新都心の株式会社ＶＬＩＰ 村川と申します。
まず、地震保険は加入された方が良いと思います。
ただし、火災保険金額の30%～50%の範囲内での金額設定になります。
病気などで働けなくなった時の所得補償として、所得補償保険というのがありますが、
保険金額が１カ月あたりの所得額範囲で定められますので、年収が下がってきている
とのことで、十分かどうかはわかりません。また、毎月の掛金は不動産収益をかなり
圧迫すると思われますので、あまりお勧めは出来ません。
空室リスクを避けるためには、不動産管理会社と家賃保証の契約をするという手もありますが、
家賃の20%程度（管理だけなら5%)をとられると思いますので、これもあまりお勧めできません。
物件Ａと物件Ｂは新築で購入されたのでしょうか。
都心の駅近ならともかく、中古の１Ｋマンションを2,000万円以上で売却するのは大変だと思います。
そうなると、売却してもローンが残ってしまうリスクがあります。
ローンの期間は３０年でしょうか。ご主人の年齢がわからないのですが、
定年後もかなり続くとなると老後の生活設計も不安ですね。
私のお勧めは、不動産関係に強いＦＰに相談され、ご夫婦のキャッシュフロー表を作成して
判断されるのが良いと思います。
具体的にお考えになるのであれば、いつでもご相談下さい。
株式会社VLIP
http://www.vlip.jp/staff/index.html#murakawa
村川 賢
さいたま新都心の株式会社ＶＬＩＰ 村川と申します。
まず、地震保険は加入された方が良いと思います。
ただし、火災保険金額の30%～50%の範囲内での金額設定になります。
病気などで働けなくなった時の所得補償として、所得補償保険というのがありますが、
保険金額が１カ月あたりの所得額範囲で定められますので、年収が下がってきている
とのことで、十分かどうかはわかりません。また、毎月の掛金は不動産収益をかなり
圧迫すると思われますので、あまりお勧めは出来ません。
空室リスクを避けるためには、不動産管理会社と家賃保証の契約をするという手もありますが、
家賃の20%程度（管理だけなら5%)をとられると思いますので、これもあまりお勧めできません。
物件Ａと物件Ｂは新築で購入されたのでしょうか。
都心の駅近ならともかく、中古の１Ｋマンションを2,000万円以上で売却するのは大変だと思います。
そうなると、売却してもローンが残ってしまうリスクがあります。
ローンの期間は３０年でしょうか。ご主人の年齢がわからないのですが、
定年後もかなり続くとなると老後の生活設計も不安ですね。
私のお勧めは、不動産関係に強いＦＰに相談され、ご夫婦のキャッシュフロー表を作成して
判断されるのが良いと思います。
具体的にお考えになるのであれば、いつでもご相談下さい。
株式会社VLIP
http://www.vlip.jp/staff/index.html#murakawa
村川 賢
2012.01.13
+ 全文を見る
ronさま
京都の伊藤と申します。
まずは空室となった１軒が埋まるかどうか心配ですね･･･
２軒とも入居があれば管理費や固定資産税等も含めて黒字だったのでしょうか？？
さて、要点のみで失礼します。
・病気などで働けなくなった場合に返済に困る
→ 長期就業不能所得補償保険という商品が該当するかと思います。
あわせて保障全体を検討される良い機会かもしれません。
・空部屋を売却すべきか、それとも収入は減るが不動産屋に定額リース？で出すべきか、
→ 実際に売却や借り上げ契約をすれば相場はいかほどか等を調べたうえで、
各種試算をしてみないことにはお答えが難しいです。
ronさんの不安を解消できる道筋を探らねばなりません。
・地震崩壊でもしたら残る額が恐ろしいので、
→ 借入残高を考えると地震保険はお勧めしたいところです。
費用負担がネックになるようでしたら火災保険を見直すことで、
捻出することも可能かもしれません。
ronさんの不安な気持ちをご主人も十分に理解されたうえで、例え有料でも
すべての情報をさらけ出して相談できる相手を探してみられることを
お勧めしたいと思います。手前みそで申し訳ありません。失礼します。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
京極・出町FP相談 ～お金にもセカンドオピニオンを～
http://money-2nd.com
ronさま
失礼します。
> 地震保険についても、早急に加入したいですが、
> 当方の物件の場合、保障はどういったものに入るのが安心なのでしょうか？
> 宜しければ、参考までに教えて下さい。
地震保険は各社共通です。
火災保険の補償の必要項目に関しては、一口には伝えられないです…
申し訳ありません。
> とにかく、この問題がよい方法に解決できないことには、
> 主人との将来的なプランをたてられないです。
１番の問題は今回の件であることは間違いないはずです。
しかし、その他の件や家計全体を改めて考えてみることで、今ほど大きな問題として
心配の種になってこなくなるかもしれません。
> 主人もやっと、専門的な第三者の客観的意見を聞く気持ちになりつつあるので、
> 時間をとって、人生設計を見直したいと思います。
素晴らしいです。
ご夫婦で（できるだけ）同じ方向に進んでいくというのは意外に難しいものです。
良いカタチで落ち着かれる結果が出てくることをお祈りしております。
今回のこのやり取りが、何かの参考になれば幸いです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
京極・出町FP相談 ～お金にもセカンドオピニオンを～
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失礼します。
> 地震保険についても、早急に加入したいですが、
> 当方の物件の場合、保障はどういったものに入るのが安心なのでしょうか？
> 宜しければ、参考までに教えて下さい。
地震保険は各社共通です。
火災保険の補償の必要項目に関しては、一口には伝えられないです…
申し訳ありません。
> とにかく、この問題がよい方法に解決できないことには、
> 主人との将来的なプランをたてられないです。
１番の問題は今回の件であることは間違いないはずです。
しかし、その他の件や家計全体を改めて考えてみることで、今ほど大きな問題として
心配の種になってこなくなるかもしれません。
> 主人もやっと、専門的な第三者の客観的意見を聞く気持ちになりつつあるので、
> 時間をとって、人生設計を見直したいと思います。
素晴らしいです。
ご夫婦で（できるだけ）同じ方向に進んでいくというのは意外に難しいものです。
良いカタチで落ち着かれる結果が出てくることをお祈りしております。
今回のこのやり取りが、何かの参考になれば幸いです。
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2012.01.13
+ 全文を見る
こんにちは。 佐々木といいます。
「かなりの損失は承知でもまず空部屋を売却すべきか、それとも収入は減るが不動産屋に定額リース？で出すべきか、わかりません。」
とのことですが、投資用不動産を売却する場合、通常は収益還元法という利回りで判断されますが、返済期間が短く残債が多いため、売却代金で完済（抵当権抹消）できるかどうかがポイントになります。サブリースの場合は、今の家賃より当然さがりますから、それでも不動産経営が良いのかどうかですね。
「今から早急にすべき対応策と、今後のアドバイスを専門家の方に是非とも賜りたいです。」
すぐに行うべきは、まず返済原資の家賃を得ることが大切ですから、空室を埋める努力をすることです。
不動産実務も行っていますので御質問等あればお電話ください。
http://hirokazusasaki.blog98.fc2.com/
「かなりの損失は承知でもまず空部屋を売却すべきか、それとも収入は減るが不動産屋に定額リース？で出すべきか、わかりません。」
とのことですが、投資用不動産を売却する場合、通常は収益還元法という利回りで判断されますが、返済期間が短く残債が多いため、売却代金で完済（抵当権抹消）できるかどうかがポイントになります。サブリースの場合は、今の家賃より当然さがりますから、それでも不動産経営が良いのかどうかですね。
「今から早急にすべき対応策と、今後のアドバイスを専門家の方に是非とも賜りたいです。」
すぐに行うべきは、まず返済原資の家賃を得ることが大切ですから、空室を埋める努力をすることです。
不動産実務も行っていますので御質問等あればお電話ください。
http://hirokazusasaki.blog98.fc2.com/
お忙しいところ、お返事ありがとうございます。
おっしゃる通り、売却できても、完済は難しいと思います。
借り上げにしても、かなりの持出しは避けられない状態です。
空室を埋める努力も検討してみたいと思います。
ありがとうございました。
おっしゃる通り、売却できても、完済は難しいと思います。
借り上げにしても、かなりの持出しは避けられない状態です。
空室を埋める努力も検討してみたいと思います。
ありがとうございました。
2012.01.12
+ 全文を見る
地震保険については、加入する事にします。
長期に空室が続かない限りは、借上契約をするつもりは今はありません。
売却できたとしても、新築で購入しており、完済は不可能です。
村川様のおっしゃる様に、生活設計などの見直しを図り、
一度冷静になって、今後どうすべきか考えたいと思います。