住宅ローン借り入れ 10年固定か段階金利か？
haya（愛知県）
解決済み 2011年11月19日戸建ての新築にあたり住宅ローンを2500万円借り入れる予定です。
頭金は1000万円で、諸費用は別途用意します。
夫35歳年収600万円
妻29歳専業主婦
子供なし(将来2人を予定)です。
借り入れ期間は30年程で考えているのですが、
(A)10年固定期間金利1.35％(10年後～完済まで1.1％優遇)か
(B)1～10年目まで固定金利1.5％で11年目～完済まで固定金利2.85％の段階金利
のどちらを選択すべきかで悩んでいます。
(A)10年固定だと、子供たちの教育費が必要になってくる時に金利が上がっているかもしれないと不安です。一方で10年後に金利がそれほど上がっていなければ、(B)は損をすることになってしまいます。
金利の予測は不可能ですが、どのように考えて選択したらよいのでしょうか？
No.649
質問者からのメッセージ
2011.11.22
ありがとうございました。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
高知の石川です。
ご相談者様はBを選ばれるつもり、ということですので、私の意見はセカンドオピニオンとお考え下さい。
私は基本的にはＢを選択されることを勧めます。
20年ぐらいの支払いならば、Aを勧めます。10年固定で次の10年間に大きく金利上昇がある可能性は低いと考えたからです。
しかし、30年となると、20年後には上昇する可能性が10年後よりは増えると思います。
35歳でらっしゃるので、10年後には45歳になります。お子さんは早くて10歳ですから、おそらく次の10年間が教育費を確実に貯める10年になるでしょう。
となると、その時に繰り上げ返済をする余裕があるかどうかもポイントになります。
仮に繰り上げが出来なかった場合、30年間の支払いの可能性が増えてきます。
それらを考慮して安全なＢをお勧めします。
借り換えの注意点は、その時点でもう一度審査があるということです。
給料が減るリスクはないとは思いますが、再度の審査があることはご承知ください。
また、借り換え時にローンの残債、つまり新しく組む際の元金と対象の不動産の資産価値を判断されます。
抵当権を設定できるような元金である必要があります。
そこだけはご注意ください。
ご相談者様はBを選ばれるつもり、ということですので、私の意見はセカンドオピニオンとお考え下さい。
私は基本的にはＢを選択されることを勧めます。
20年ぐらいの支払いならば、Aを勧めます。10年固定で次の10年間に大きく金利上昇がある可能性は低いと考えたからです。
しかし、30年となると、20年後には上昇する可能性が10年後よりは増えると思います。
35歳でらっしゃるので、10年後には45歳になります。お子さんは早くて10歳ですから、おそらく次の10年間が教育費を確実に貯める10年になるでしょう。
となると、その時に繰り上げ返済をする余裕があるかどうかもポイントになります。
仮に繰り上げが出来なかった場合、30年間の支払いの可能性が増えてきます。
それらを考慮して安全なＢをお勧めします。
借り換えの注意点は、その時点でもう一度審査があるということです。
給料が減るリスクはないとは思いますが、再度の審査があることはご承知ください。
また、借り換え時にローンの残債、つまり新しく組む際の元金と対象の不動産の資産価値を判断されます。
抵当権を設定できるような元金である必要があります。
そこだけはご注意ください。
2011.11.20
+ 全文を見る
はじめまして、ＦＰの西畑です。
10年後の金利予想は困難ですが、借入額：2500万円、借入期間：30年、元利均等返済でシミュレーションをしてみると（Ｂ）の場合当初10年間の毎月の返済額は86,280円、11年目以降は97,825円で総返済額（諸費用含まず）は33,831,618円です。
（Ａ）がこの総返済額よりも少なくなるためには11年後の1.1％優遇後の金利が3.02％よりも上か下かで決まります。
今回購入される新築物件の仕様などにもよりますが、フラット３５Ｓエコ（金利Ａプラン）が使えれば、11月現在のフラット３５Ｓエコ（金利Ａプラン）の金利と（Ｂ）の金利と比較すると総額で137万円以上少なくローンを組むことが出来そうです。
ただ、事務手数料と団体信用生命保険の保険料も含めて考えなくてはいけません。
団体信用生命保険の負担を少なくする代替プランがありますので、健康状態や体格などに問題がなければ35歳でローン残高2500万スタートなら事務手数料も含めて137万円以内に抑えることも可能かと思います。
これからお子様がお二人お生まれになるということであれば、固定期間10年よりも25年から30年くらいは金利を固定しておいた方がいいように感じます。
http://fp-netoffice.com
10年後の金利予想は困難ですが、借入額：2500万円、借入期間：30年、元利均等返済でシミュレーションをしてみると（Ｂ）の場合当初10年間の毎月の返済額は86,280円、11年目以降は97,825円で総返済額（諸費用含まず）は33,831,618円です。
（Ａ）がこの総返済額よりも少なくなるためには11年後の1.1％優遇後の金利が3.02％よりも上か下かで決まります。
今回購入される新築物件の仕様などにもよりますが、フラット３５Ｓエコ（金利Ａプラン）が使えれば、11月現在のフラット３５Ｓエコ（金利Ａプラン）の金利と（Ｂ）の金利と比較すると総額で137万円以上少なくローンを組むことが出来そうです。
ただ、事務手数料と団体信用生命保険の保険料も含めて考えなくてはいけません。
団体信用生命保険の負担を少なくする代替プランがありますので、健康状態や体格などに問題がなければ35歳でローン残高2500万スタートなら事務手数料も含めて137万円以内に抑えることも可能かと思います。
これからお子様がお二人お生まれになるということであれば、固定期間10年よりも25年から30年くらいは金利を固定しておいた方がいいように感じます。
http://fp-netoffice.com
具体的なシミュレーションをお示しいただきありがとうございます。
私の説明不足で申し訳ありませんが、予定の物件がフラット35を利用することができない前提になっています。
将来の金利上昇リスクを回避することを重視し、(B)の段階金利を選択しようと思います。
私の説明不足で申し訳ありませんが、予定の物件がフラット35を利用することができない前提になっています。
将来の金利上昇リスクを回避することを重視し、(B)の段階金利を選択しようと思います。
2011.11.20
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10年後の金利動向が借り換えをしたくなる状況だとしても、条件によっては思うようにならない場合があるということですね。
借り換えについては知識不足でしたので、将来の可能性を踏まえて、借り換えについても勉強しておこうと思います。