父からの援助金の使い方について
sniff（東京都）
解決済み 2010年11月30日よろしくお願いします。
まずは私の状況から。
以下の条件で、土地を購入してから家を建てようと考えています。
土地：1300万（諸経費を含みます）
建物：2700万程度
父からの援助:1000万
自己資金:500万
利用したい住宅ローン:フラット35s
父の年齢:63才
建設業者:検討中（建築家やハウスメーカーなどを回っているところ）
さてここで困ったのが、父からの援助1000万円の使い方です。
次のような使い方を考えました。
1.私の自己資金300万円を加え、父と私の共有名義で土地を購入する。
2.建物の頭金として父からの1000万円を当て、残りはローンとする。
土地は自己資金から300万円を頭金に、残りの1000万円はローンを組む。
（家の完成まではつなぎ融資となる。）
1,のメリットはローンを組まずに土地を購入でき、精神的に安心して建物の購入に望めること。
1,のデメリットは父も固定資産税、不動産取得税などの土地取得に対する税金を支払わなくてはならないこと。（また実際には父は居住しないため、軽減措置を受けられない？）
これはメリットデメリットどちらもですが、父が65才になったときに名義変更すれば、
贈与税の支払いはない（相続時精算を利用）が、そのときに土地取得に対する税金を支払わなくてはならないこと。
2,のメリットは1にあげたデメリットがないこと。
2,のデメリットはフラット35sの融資実行が建物完成時となるため、
土地のローンはつなぎ融資でローンを組むことになり、その支払いがもったいないこと。
また、まだどのような建物をどの建設業者で建てるかも決まっていないのに融資が受けられるのか不安であること
などといろいろ考えてしまい、父からの援助金をどのように使ったらいいのか、わからなくなってきました。無駄なお金を使わないようにするためにはどのようしたらいいでしょうか？
相続や、離婚などのことは考慮しなくでも大丈夫です。
No.310
回答 2件
こんにちは！愛知県のFP＆MP会社 WFPSの芝田です。
＞父が65才になったときに名義変更すれば、贈与税の支払いはない。
相続時清算課税制度には住宅取得等資金贈与の特例があります。
その場合は親の年齢65歳以上という条件が撤廃されますので、
贈与を受ける子が1月1日時点で20歳以上なら問題ありません。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住することが条件なので、
来年早々に土地購入できれば、スケジュール的に大丈夫そうですね。
フラット35Sは非常に良いですね。
特に20年金利引き下げタイプがオススメです。
『トップランナー基準』で住宅エコポイントを取得すると、さほど費用もかからずフラット35S・20年金利引き下げタイプの適合住宅になり、金利は更に下がります。
（ちなみに弊社の提携先だと10万円で住宅エコポイント取得代行してくれます）
もちろん、お父様からの贈与分は土地購入資金に充当し、つなぎ融資は極力、使わない方がお得です。
ただ注文住宅の場合、完成までに建築工事請負金額の２/３くらい払わなければならないケースもありますので、そのあたりを最初に確認した方が良いですね。
最高のマイホームを手に入れて下さいね！＾＾
＞父が65才になったときに名義変更すれば、贈与税の支払いはない。
相続時清算課税制度には住宅取得等資金贈与の特例があります。
その場合は親の年齢65歳以上という条件が撤廃されますので、
贈与を受ける子が1月1日時点で20歳以上なら問題ありません。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住することが条件なので、
来年早々に土地購入できれば、スケジュール的に大丈夫そうですね。
フラット35Sは非常に良いですね。
特に20年金利引き下げタイプがオススメです。
『トップランナー基準』で住宅エコポイントを取得すると、さほど費用もかからずフラット35S・20年金利引き下げタイプの適合住宅になり、金利は更に下がります。
（ちなみに弊社の提携先だと10万円で住宅エコポイント取得代行してくれます）
もちろん、お父様からの贈与分は土地購入資金に充当し、つなぎ融資は極力、使わない方がお得です。
ただ注文住宅の場合、完成までに建築工事請負金額の２/３くらい払わなければならないケースもありますので、そのあたりを最初に確認した方が良いですね。
最高のマイホームを手に入れて下さいね！＾＾
2010.12.02
+ 全文を見る
sniff様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご相談の件、1.でも2.でもないアイデアは、ありますが、
税務上の判断が絡むため、税理士の有資格者と連携しながら
お手伝いする必要があると考えています。
なお、1.の問題点としては、お書き頂いた内容の他に、
親の土地を借りて、ローンを組んで、家を建てるカタチになり、
権利関係がややこしくなる点がありますよね。
2.の問題点は、土地取得費用について、1000万円の資金があるのに、
わざわざ金融機関からつなぎ融資を受けなければならない点です。
さらに詳しくは、個別にご相談ください。
追伸
住宅取得等資金贈与の特例は、原則として、建物について適用があります。
土地を先行取得して、贈与資金を土地代金に充てた場合は、
一定の例外を除き、適用が受けられないことがあります。
＊国税庁ＨＰより引用
～「新築」若しくは「取得」又は「増改築等」には、
その新築若しくは取得又は増改築等とともに取得する
敷地の用に供される土地等の取得も含まれます。
この場合の「土地等」とは、
例えば、土地の分譲業者から土地を取得し、
その業者との間でその土地の上に住宅用家屋を新築する
請負契約を締結した場合のその土地等、
住宅用家屋の新築請負契約の締結を条件に取得した土地等、
いわゆる建売住宅や分譲マンションなど、
住宅用家屋と同時に取得した場合に限定されていますのでご注意ください。
平成22年分・平成23年分
住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/pdf/9037.pdf
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご相談の件、1.でも2.でもないアイデアは、ありますが、
税務上の判断が絡むため、税理士の有資格者と連携しながら
お手伝いする必要があると考えています。
なお、1.の問題点としては、お書き頂いた内容の他に、
親の土地を借りて、ローンを組んで、家を建てるカタチになり、
権利関係がややこしくなる点がありますよね。
2.の問題点は、土地取得費用について、1000万円の資金があるのに、
わざわざ金融機関からつなぎ融資を受けなければならない点です。
さらに詳しくは、個別にご相談ください。
追伸
住宅取得等資金贈与の特例は、原則として、建物について適用があります。
土地を先行取得して、贈与資金を土地代金に充てた場合は、
一定の例外を除き、適用が受けられないことがあります。
＊国税庁ＨＰより引用
～「新築」若しくは「取得」又は「増改築等」には、
その新築若しくは取得又は増改築等とともに取得する
敷地の用に供される土地等の取得も含まれます。
この場合の「土地等」とは、
例えば、土地の分譲業者から土地を取得し、
その業者との間でその土地の上に住宅用家屋を新築する
請負契約を締結した場合のその土地等、
住宅用家屋の新築請負契約の締結を条件に取得した土地等、
いわゆる建売住宅や分譲マンションなど、
住宅用家屋と同時に取得した場合に限定されていますのでご注意ください。
平成22年分・平成23年分
住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/pdf/9037.pdf
sniff様
順番としては、仰る通り、まず建物を決めることですね。
土地の取得は、共有名義をお考えとのことですが、
もし私が同じ立場なら、そうはしません。
所有権移転登記は、司法書士の報酬も含めて、結構な費用が掛かりますよ。
個別のご相談については、森本ＦＰ事務所のホームページの
右上にある「相談フォーム」をクリックして、コメントを記入し、
送信してください。お問い合わせは、無料です。
費用が発生する場合は、事前にその旨をお伝えします。
森本ＦＰ事務所
http://www.morimoto-fpj.com/
順番としては、仰る通り、まず建物を決めることですね。
土地の取得は、共有名義をお考えとのことですが、
もし私が同じ立場なら、そうはしません。
所有権移転登記は、司法書士の報酬も含めて、結構な費用が掛かりますよ。
個別のご相談については、森本ＦＰ事務所のホームページの
右上にある「相談フォーム」をクリックして、コメントを記入し、
送信してください。お問い合わせは、無料です。
費用が発生する場合は、事前にその旨をお伝えします。
森本ＦＰ事務所
http://www.morimoto-fpj.com/
2010.12.01
+ 全文を見る
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
何年か前に土地から購入し注文住宅を建てた顧客のコンストラクション・マネジメントをしたことがあります。
その時の手順としては、先ず設計士を先に決め、土地探しをし、候補の土地を設計士に見てもらい、OKが出た時点で、（多分）土地の手付けをうって、図面を書いてもらい、工務店におおよその見積書も作ってもらいました。
金融機関の仮審査はその段階で行ったと思います。
工務店の請負契約がどのタイミングだったか記憶が定かではないので、必要でしたらクライアントに確認してみますが・・・。
そのような流れであれば、特に問題ないような気もします。
この時は土地の手付けを打ったのが、2月半ば、融資実行は上棟の時で8月か9月でしたので、土地の分の残りを支払ったのも8月か9月でした。
このあたりは先方さんの資金繰り状況にも寄るかも知れません。
税務署などにご確認頂いた方が確実だとは思いますが、この流れであれば、
『新築とともにするその家屋の敷地の用に供されることとなる土地』と言えるんじゃないでしょうか？