住宅の買い替え
nick（東京都）
解決済み 2010年11月10日夫婦と小学生二人の４人家族で、共働きです。
新築マンション購入し約３年。３５年の住宅ローンが（繰り上げ返済をしたので）後３０年残っています。現在はローンと管理費や駐車代で月に２７万円。それに毎月の貯金が１５万円出来ているので、最大で毎月３５万円程度は無理なく住宅に掛けられると思っています。手持ちの現金は６００万円くらいです。
そこで、もう少し広いところへ住み替えたいと思ったのですが、現在の住まいは簡易査定で６０００万。良いと思っている買い替え先はおよそ７２００万（この金額は取得に関わる諸費用込みと書いてありました）です。
住み替えはもう少し待って現在のローンを減らしてからの方が良いのでしょうか？それとも、売値が下がってしまうので今が良い機会なのでしょうか？
上記の条件ですと、今後の支払いがどのように見込まれるのかも含めて、買い替えについてアドバイスいただけるとありがたいです。
No.290
質問者からのメッセージ
2010.11.18
皆様、ありがとうございました。 実現するために銀行にも相談に行ってみようと思います。
回答 4件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
夫婦と小学生二人について、まず年齢を教えていただきたいと思います。
これにより、あと何年間現在の収入が見込めるかの予想ができます。
仮に夫が40歳とします。
これから35年の住宅ローンを組むと75歳になってしまいますので年齢と退職金の有無がとても重要となります。
7200万円のローンを30年で組むとすると毎月の返済は約267,000円となります。
買い替えの条件としては
・30年間35万円の住宅関連支出に問題がない
・現住宅売却代金で7200万円の住宅は買えないので、この点をどのようにクリアするか
上記2点がクリアできれば、買い替えは現実的になります。
買い替えのメリットとしては、住宅ローン控除で税金の還付がさらに10年間毎年50万円(優良住宅の場合60万円)の還付が受けられます。(収入が高額と予想し、年間50万円以上の税金を納めていると予想)
もうひとつフラット35Sという住宅ローンが登場し、10年間なんと金利が1.3%前後となります。
とても重要な意思決定になるため、今回の買い替えが現実的に無理のないものかどうか精査してから行動に移されることをおすすめします。
身の丈にあった住宅購入診断を行っていますので、よろしければご活用ください。
また、できるだけ住宅を高額に売却するお手伝いもしておりますので、こちらもあわせてご利用いただけます。
これにより、あと何年間現在の収入が見込めるかの予想ができます。
仮に夫が40歳とします。
これから35年の住宅ローンを組むと75歳になってしまいますので年齢と退職金の有無がとても重要となります。
7200万円のローンを30年で組むとすると毎月の返済は約267,000円となります。
買い替えの条件としては
・30年間35万円の住宅関連支出に問題がない
・現住宅売却代金で7200万円の住宅は買えないので、この点をどのようにクリアするか
上記2点がクリアできれば、買い替えは現実的になります。
買い替えのメリットとしては、住宅ローン控除で税金の還付がさらに10年間毎年50万円(優良住宅の場合60万円)の還付が受けられます。(収入が高額と予想し、年間50万円以上の税金を納めていると予想)
もうひとつフラット35Sという住宅ローンが登場し、10年間なんと金利が1.3%前後となります。
とても重要な意思決定になるため、今回の買い替えが現実的に無理のないものかどうか精査してから行動に移されることをおすすめします。
身の丈にあった住宅購入診断を行っていますので、よろしければご活用ください。
また、できるだけ住宅を高額に売却するお手伝いもしておりますので、こちらもあわせてご利用いただけます。
2010.11.10
+ 全文を見る
nickさま
はじめまして川崎駅、水道橋駅にて個人相談のみのFP活動をしております水野淳介と申します。
ご年齢やローンの残債などがわからないため、
お答えしずらい点があります。
7200万円の住宅へ住み替えて大丈夫かどうかは、
詳細なカウンセリングを行い、ライフプランニングを作成してみる事をお勧め致しますが、
住み替えを行う時期という点だけでいえば、
特に現在のローン金額を減らしてからにする意味合いはあまりないかと存じます。
ローン金利が低い点や、過去最大規模の税制的な後押しなどからも
時期的にはそれなりに魅力的な時期ではないかと感じます。
ただし住み替えは単純な購入だけとくらべると非常に複雑で慎重に進める必要があります。
例えば契約自体も売却側の契約と、購入側の契約が別々になり、
そのスケジュール調整が難しかったり、購入側の契約の特約として
売却側出来なかった場合には、契約を白紙解除するような停止条件を付加するなど、
特約等で安全な契約内容にする必要があったりなど、
プロだからと業者任せにするのはリスクが高く、ご自身でもよく住替えの流れや仕組みを
理解しておかれる事が大切です。
また住宅ローン減税など以外にも売却益や売却損が出た場合にも、
税制の優遇がありますが、こちらは期限までに税務署に申告してはじめて利用できるものであり、
ご自身でしっかり理解しておかないと利用できない事にもなりかねません。
あまりに業者任せにすることで、ご自身が知らないリスクにより、
何百万円もの損失を被る事にもなりかねません。
また現在の住宅も思い入れがあるのではないでしょうか。
住宅ローンによっては売却しなくても賃貸に出すことで、新たなローンが組めるものもあり、
売却だけが選択肢ではなく、賃貸に出す方がメリットが高い方もいらっしゃいます。
また住宅関連費用だけで資金計画を考えるのではなく、ご自身の老後や、
現在小学生のお子様の今後の教育資金など、
その他のライフイベントを含めて、資金計画をたてることが、
長期の家計収支の安定を図る上で大切です。
ご自身でも労力をかけて上記のようなリスクを一つずつ気をつけながら進めていく選択肢もあるかと存じますし
労力の軽減や、サービスの精度をもとめるのであれば、
必要に応じて私どものようなFPへご相談いただくのも選択肢かと存じます。
まずは住替えの場合に一般的に気をつけなくてはならない点などのレクチャーも行っておりますので、
宜しかったらお問い合わせいただければと存じます。
主なサービス概要など参考までにご覧いただければ幸いでございます。
公式HP: http://www.lifeallocation.or.tv
住宅購入専用HP: http://www.fp-myhome.com
はじめまして川崎駅、水道橋駅にて個人相談のみのFP活動をしております水野淳介と申します。
ご年齢やローンの残債などがわからないため、
お答えしずらい点があります。
7200万円の住宅へ住み替えて大丈夫かどうかは、
詳細なカウンセリングを行い、ライフプランニングを作成してみる事をお勧め致しますが、
住み替えを行う時期という点だけでいえば、
特に現在のローン金額を減らしてからにする意味合いはあまりないかと存じます。
ローン金利が低い点や、過去最大規模の税制的な後押しなどからも
時期的にはそれなりに魅力的な時期ではないかと感じます。
ただし住み替えは単純な購入だけとくらべると非常に複雑で慎重に進める必要があります。
例えば契約自体も売却側の契約と、購入側の契約が別々になり、
そのスケジュール調整が難しかったり、購入側の契約の特約として
売却側出来なかった場合には、契約を白紙解除するような停止条件を付加するなど、
特約等で安全な契約内容にする必要があったりなど、
プロだからと業者任せにするのはリスクが高く、ご自身でもよく住替えの流れや仕組みを
理解しておかれる事が大切です。
また住宅ローン減税など以外にも売却益や売却損が出た場合にも、
税制の優遇がありますが、こちらは期限までに税務署に申告してはじめて利用できるものであり、
ご自身でしっかり理解しておかないと利用できない事にもなりかねません。
あまりに業者任せにすることで、ご自身が知らないリスクにより、
何百万円もの損失を被る事にもなりかねません。
また現在の住宅も思い入れがあるのではないでしょうか。
住宅ローンによっては売却しなくても賃貸に出すことで、新たなローンが組めるものもあり、
売却だけが選択肢ではなく、賃貸に出す方がメリットが高い方もいらっしゃいます。
また住宅関連費用だけで資金計画を考えるのではなく、ご自身の老後や、
現在小学生のお子様の今後の教育資金など、
その他のライフイベントを含めて、資金計画をたてることが、
長期の家計収支の安定を図る上で大切です。
ご自身でも労力をかけて上記のようなリスクを一つずつ気をつけながら進めていく選択肢もあるかと存じますし
労力の軽減や、サービスの精度をもとめるのであれば、
必要に応じて私どものようなFPへご相談いただくのも選択肢かと存じます。
まずは住替えの場合に一般的に気をつけなくてはならない点などのレクチャーも行っておりますので、
宜しかったらお問い合わせいただければと存じます。
主なサービス概要など参考までにご覧いただければ幸いでございます。
公式HP: http://www.lifeallocation.or.tv
住宅購入専用HP: http://www.fp-myhome.com
アドバイスありがとうございます。
経済のことにつきましては夫婦ともに素人のため、プロフェッショナルの方にみていただくことも大事ですね。買い替え先の不動産業者の方でもサポートしていただけるとの返事をいただいていますが、正直、買い替えありきの目線では冷静な判断は難しいのではと思い、中立であるこちらへ質問させていただきました。
経済のことにつきましては夫婦ともに素人のため、プロフェッショナルの方にみていただくことも大事ですね。買い替え先の不動産業者の方でもサポートしていただけるとの返事をいただいていますが、正直、買い替えありきの目線では冷静な判断は難しいのではと思い、中立であるこちらへ質問させていただきました。
2010.11.10
+ 全文を見る
愛知県で石井ファイナンシャルプランニングを営んでいます。石井です。よろしくnickさん。
今の段階では問題はないかもしれないですが、お子さんが大学に行く年頃と住宅ローンの金利が上がる時期が重なってしまいます。かと言って住宅ローンを減らしてからといっても納得しないでしょう。
一回家族会議をやって将来にやりたいこと、やらなければならないこと（ライフイベント)をマトメテおいたほうがよろしいかと考えます。
最近は家族間の会話が減ってる家庭も少なくないので良い機会と思って。
優先するライフイベントが判らないとどうにもならないためです。
家を買いかえるのはそれからでも遅くはないはずです。
それからFPに相談してみてください。
今の段階では問題はないかもしれないですが、お子さんが大学に行く年頃と住宅ローンの金利が上がる時期が重なってしまいます。かと言って住宅ローンを減らしてからといっても納得しないでしょう。
一回家族会議をやって将来にやりたいこと、やらなければならないこと（ライフイベント)をマトメテおいたほうがよろしいかと考えます。
最近は家族間の会話が減ってる家庭も少なくないので良い機会と思って。
優先するライフイベントが判らないとどうにもならないためです。
家を買いかえるのはそれからでも遅くはないはずです。
それからFPに相談してみてください。
ご回答ありがとうございました。更なる検討をしたいと思います。
2010.11.10
+ 全文を見る
こんにちは、プロパティマネジメントを得意するFｐ山梨です
東京ですとやはり６０００万７０００万がめずらしくない価格なのですね
札幌では上記の金額だと高級住宅の部類にはいります
さて、質問のお答えですが現在は支払い能力に支障がきたさないということですね
それでは、今後どうでしょう
お子様２人の教育資金は夫婦の老後資金はどうでしょう、いわゆるライフイベントについての計画はしっかりされていますか
問題ないのでしたら可能性は高いと思います
しかしながら、不動産屋の選択は間違わないようにしてください
仕事上買い換えのお客様のお手伝いすることがあります
極めて困難です、実態は当然ですよね同時に双方のお客様の主張を叶えなければならないですから
計画性のない業者は信用しないように
以上
東京ですとやはり６０００万７０００万がめずらしくない価格なのですね
札幌では上記の金額だと高級住宅の部類にはいります
さて、質問のお答えですが現在は支払い能力に支障がきたさないということですね
それでは、今後どうでしょう
お子様２人の教育資金は夫婦の老後資金はどうでしょう、いわゆるライフイベントについての計画はしっかりされていますか
問題ないのでしたら可能性は高いと思います
しかしながら、不動産屋の選択は間違わないようにしてください
仕事上買い換えのお客様のお手伝いすることがあります
極めて困難です、実態は当然ですよね同時に双方のお客様の主張を叶えなければならないですから
計画性のない業者は信用しないように
以上
教育資金は、学資保険を当てにしていますが、老後資金…。年金だけでは暮らせそうにありませんものね。そういえば考えたこともありませんでした。
ご指摘ありがとうございました。
ご指摘ありがとうございました。
2010.11.10
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メッセージボードの方に、具体的に書かせていただきましたので、合わせてアドバイスをいただけるとうれしいです。