住宅ローンの名義変更と借り換え
踊る青島（東京都）
解決済み 2010年09月08日何か良い案がありましたらアドバイスをいただけないでしょうか？
住宅ローンの名義変更等いろいろなサイトを拝見させていただきましたが
なかなか同じような条件の事象が見つからずこちらに書き込みをさせていただき
ました。
住宅(マンション)を購入して約4年経過しています。
購入時、私と妻は会社の在籍期間がお互い1年未満だったためローンを組むことが
難しい状況でしたが最終的には妻名義で住宅ローンを組めるところがあり現在に
至っております。(当時は妻の収入が高かったため)
住宅は約3500万円で100万円を私の資金で残りを妻名義のローンで支払っております。
その為、登記簿？上にはこの割合で持ち分が割り当てられているようです。
ローンの期間は35年で今迄に100万円繰り上げ返済しております。
私の現在の年収は約500万円です。
その後、妻は妊娠出産の為、勤めていた会社を退職し現在はパートで私の
扶養に入っております。従って実質ローンの支払いはほぼ私の収入でしております。
そのため、下記のような疑問・不満を持っております。
１、住宅ローン減税の恩恵を受けることができない。
２、私の収入から支払いが行われいるので妻の収入によっては贈与になるのでは？
３、借り換えを検討しているが現在の妻の年収では不可能
初めは私が新たに住宅ローンを組み妻から買い取るということも検討しましたが
某銀行の担当者には住宅ローンは住宅を買う時にしか組めないから無理と言われました。
夫婦間で住宅の売買は行えないということでしょうか？
その後、いろいろと調べているとローンの名義変更というものを見つけましたので
妻のローンの名義を私に変更し現在収入のある私の名義で借り換えを検討できるのでは？
と考えたのですがこちらは可能でしょうか？
最終的な希望としては、
・妻のローンを一切なくしたい。
・住宅ローンを私の名義で支払いたい。
・借り換えを検討し有利であれば近場のメインバンクに変更したい。
ちなみに妻とは離婚の予定などなくただ単にいろいろと不便なので上記のような事を
検討しております。
お手数ですが、ご回答のほどよろしくお願いいたします。
No.245
回答 3件
単純に登記簿上の名義と住宅ローンの名義を同時に変えられればいいわけですよね。
過去に私の事務所で1件行った経験があります。
ただし、普通は銀行から断られますので、銀行との交渉が必要となります。
もちろん、聞き入れてもらえないこともあると思いますが。
(もっともらしく、専門家を同席させ何も問題がないことを理解させる)
(銀行の窓口はイレギュラーなことは、みな知らないしNOというため)
過去に私の事務所で1件行った経験があります。
ただし、普通は銀行から断られますので、銀行との交渉が必要となります。
もちろん、聞き入れてもらえないこともあると思いますが。
(もっともらしく、専門家を同席させ何も問題がないことを理解させる)
(銀行の窓口はイレギュラーなことは、みな知らないしNOというため)
2010.09.09
+ 全文を見る
一般的に借り換えとか名義変更という名称に惑わせて、まるで車の名義変更をするような感覚をお持ちの方が多数いっらしゃいます
金融サイドからみれば、やることは新規のローンを組むのと内容はほとんど変わりません
呼び名が違うだけです。名義変更手続きに固執するのであれば、独学で勉強し仕組みを知らないと金融屋と交渉できません
あとは、専門知識を持った人にお願いすることです。
知識を身につけた人に対しては、私の経験上親切丁寧に対応してくれます
それに、今は住宅ローン融資の融資づけ競争をいいお客獲得の為の各金融機関でおこなっておりますので、ご自身の選択する金融機関に足を運んでみてはいかがですか
以上
金融サイドからみれば、やることは新規のローンを組むのと内容はほとんど変わりません
呼び名が違うだけです。名義変更手続きに固執するのであれば、独学で勉強し仕組みを知らないと金融屋と交渉できません
あとは、専門知識を持った人にお願いすることです。
知識を身につけた人に対しては、私の経験上親切丁寧に対応してくれます
それに、今は住宅ローン融資の融資づけ競争をいいお客獲得の為の各金融機関でおこなっておりますので、ご自身の選択する金融機関に足を運んでみてはいかがですか
以上
ご返答ありがとうございます。
新規ローンとほぼ同じというのは理解しております。
審査の段階ではじかれるということもあると思います。
名義変更手続きに固執しているわけではないのですがいろいろと素人ながら
調べた結果、夫婦間の売買か名義変更で実現できるのかなと思い相談させて
いただきました。
確かに銀行には「住宅ローンの件で…」と問い合わせると丁重に対応してください
ましたが話が質問の内容に変わったとたん、めんどくさそうに冷たい対応をされました。
誰が支払おうと名義の口座から引き落とされていれば問題ありませんというような
ことでした。
こちらでいろいろとアドバイスをいただき実行するにはやはり専門家に相談するのが
よいのかなと感じております。
新規ローンとほぼ同じというのは理解しております。
審査の段階ではじかれるということもあると思います。
名義変更手続きに固執しているわけではないのですがいろいろと素人ながら
調べた結果、夫婦間の売買か名義変更で実現できるのかなと思い相談させて
いただきました。
確かに銀行には「住宅ローンの件で…」と問い合わせると丁重に対応してください
ましたが話が質問の内容に変わったとたん、めんどくさそうに冷たい対応をされました。
誰が支払おうと名義の口座から引き落とされていれば問題ありませんというような
ことでした。
こちらでいろいろとアドバイスをいただき実行するにはやはり専門家に相談するのが
よいのかなと感じております。
2010.09.09
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金融機関サイドでは、あまり取り扱いたくない相談ですね。
どちらかと言えば、借り換えと一緒に名義変更をするのが、金融機関でも、取り扱いやすい内容です。
ただ、借り換えでも、名義変更でも、債務者となる人の”返済比率”が一番大事になってくるところです。
もちろん、物件の”担保比率”というのも評価していきます。
おそらく、現在までの情報では、”返済比率””担保比率”共にギリギリ通るか？通らないか？の瀬戸際になってくると感じられます。
名義変更か借り換え以前の問題になってくるようなので、出来る事なら、お近くの住宅ローンと相続に強いＦＰの先生に相談されて、金融機関に相談に行ってもらうのが一番良いのではないでしょうか？
どちらかと言えば、借り換えと一緒に名義変更をするのが、金融機関でも、取り扱いやすい内容です。
ただ、借り換えでも、名義変更でも、債務者となる人の”返済比率”が一番大事になってくるところです。
もちろん、物件の”担保比率”というのも評価していきます。
おそらく、現在までの情報では、”返済比率””担保比率”共にギリギリ通るか？通らないか？の瀬戸際になってくると感じられます。
名義変更か借り換え以前の問題になってくるようなので、出来る事なら、お近くの住宅ローンと相続に強いＦＰの先生に相談されて、金融機関に相談に行ってもらうのが一番良いのではないでしょうか？
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今考えているのはまさにその通りです。
正しい情報なのかわかりませんがいろいろと調べてみたところ夫婦間の売買は
贈与も絡むので名義変更の方が費用的にも有利なのかなと言うところから本当に
そうなのか？またこのようなことができるのか疑問に思いました。
銀行は事情を説明したところもちろん審査はありますがすべてがクリアできれば
名義変更を受け付けてくれるそうです。(かなりめんどくさそうな言い方でしたが。。。)
登記に関しては詳しいことは税務署に問い合わせてくれと言われましたが登記
の申請は法務局なのでは？と勝手に解釈しております。
登記簿上の名義変更に関しては変更する際に税金等が発生するものなのでしょうか？
書類作成などを専門家に頼めば諸経費はかかると思いますが、実際のところ
このような行為は長い目で見て費用的にはお得なのでしょうか？
名義が私になることでローン減税の恩恵、別の金融機関へのローン組換え等が
行えるようになるということでなにかメリットがあれば話を進めたいと考えております。