不動産・住宅ローンの相談

団信が通らないと見越して団信ワイドの審査のみを申込むか、あるいは両方を申し込んでみるのか?

Hiro(京都府)

相談中 2018年05月08日
はじめまして
無知ながら質問させていただきます。
どうぞよろしくお願いします。

家族構成
夫 会社員(年収500万予定)
妻 専業主婦(妊娠中の為無収入)
子 (今年の10月誕生予定)

購入希望住宅 3500~4000万
頭金 1000万

只今賃貸ですが、子供が出来るのを機にマイホームの購入を考えています。
まだローンについて勉強不足ですが、気になる点があり質問させていただきました。
実は前年度、夫が精神的な病状で半年間休職していたようです。
今は問題なく勤めておりますが、ローンを組むさいに団信に加入とのこと。
しかし条件を見ると精神的な病状で休職という部分で恐らく審査が通らないのではないかと思います。
そこで割高にはなりますがワイド団信が適応できるのではないかと期待しております。
この場合、はじめから団信が通らないと見越してワイドの審査のみ待つか、あるいは両方申し込んでみる(そんな事が出来るのでしょうか?)、どのようにしたら良いでしょうか?
また前年度のみ休職期間があったので年収が半分の200万台です。
全前年度は500万ほどでした。
前々年度の源泉徴収票を見て審査するという事は団信以前に仮審査すら通らないのだと思った方がよいのでしょうか?

稚拙な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

No.1269

回答 2件

平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

Hiroさん

はじめまして、東京の独立系FP、平井美穂と申します。
不動産営業を経験後、2社の金融機関で融資業務をしていました。

まず、団信についてですが、金融機関によっては団信のみの事前審査をしてくれます。
その際には、一般団信・ワイド団信両方の同時審査を依頼することも可能です。

ただし、金融機関によっては団信のみの審査はしていないので
金融機関次第ということになります。
まずは金融機関の担当者に確認されてみてはいかがでしょうか?

次に昨年の年収についてですが
休職期間が半年くらいあって半分の収入ということでしょうか?
これも金融機関次第ですが
例えば、昨年7月1日に就職をし、昨年分の年収が半年分しかないという場合は
半年分を1年間に割り戻して審査してくれる金融機関もあります。
(例)6ヶ月分収入(実績)200万円 ⇒ 1年分に割り戻し(審査上)200万円×2=400万円

ご主人様の場合、どのように年収を判断されるかは
審査をする金融機関の判断になるので確かなことは言えませんが
「病気で休職をしていた」というのは
どうしても審査上マイナスの要素になってしまうのは
否めないかもしれません。

いずれにしても審査を受けてみないことには分かりませんので
審査を受けてみて難しいようであれば
住宅ローン実務に詳しい専門家に相談されてみてはいかがでしょうか?

住宅ローンの審査基準は金融機関によってまちまちですので
他にも方法があるかと思います。

お子様のご誕生と新居のご購入、楽しみですね。

Hiroさんご家族様のご多幸と
素敵なマイホームが見つかりますこと
お祈り申し上げます。



2018年05月09日


平井様
ご回答ありがとうございます。
詳しく教えてくださりとても助かります。
金融機関によって基準が違うんですね。
事前審査もしてもらえる事や同時に審査をお願いできる事など、無知な事が多くてお恥ずかしいばかりです。
これから住宅を探しつつ、力になってくれそうな金融機関もいくつか探してみたいと思います。
やはり休職期間、響くようですね。
過去の出来事は仕方の無いことですので、しっかり前向きにとらえて頑張りたいと思います。

わかりやすく、とても為になりました。
本当にありがとうございました。
これから暑い季節になりますが平井様もどうぞお身体に気をつけてください。


2018年05月09日


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半田 典久 ファイナンシャルプランナー
所属:多摩プランニングオフィス
エリア: 東京都 調布市

ご質問に回答します。

お尋ねの件と少し違う観点からお答えします。
団信がどうか、審査がどうかということではなくて、根本的な話をさせていただきます。

まず、ご主人が精神的病状で、半年間休職であったこと。
病状はわかりませんが、よくあるのは、うつ症状かもしれませんし、全く違うかもしれません。

そして、そのため年収が、半分の200万円になったということ。
これも詳しくはわかりませんが、そういう事実があったということです。

正直言って、今住宅を買うのは、大きな問題だと思います。
病気がわかりませんが、精神疾患というのは、一般に長びく可能性や、再発の可能性が高いです。

もし、ローンなど借りて、また年収が半減する、あるいは、休職が度重なり職場にいられなくなるという
可能性も出てきます。その時どうなるのでしょうか?

どんな会社かわかりませんが、度重なって休まれるようでは、やはり辞めざるを得ないようになると
考えるのが自然です。
(年収も大きく減らされた過去の事実があるのですから、そこはかなり厳しいと考えてください)

奥さんが働くにしても、子供が小さいとかで難しかったり、ご主人に、もともとの病気の上にさらにローンの返済ストレスが
たまれば、家族全体が、もっと悪い方向に流れる可能性があります。

住宅を買うのは、義務ではありません。
住宅を買ったら、幸せになるわけではありません。
下手な不動産を買ったり、無理なローン組をすれば、不幸になります。

賃貸は、それで不幸になることは、絶対にありません。
もし、状況が変われば、状況に合わせて、良いところに変われば良いだけです。
賃貸は、どんな生活になっても、いつでも変更が出来、その時で最善の住み方が選べます。

住宅を買うと言うことは、昔ならともかく、これからは、多くの場合、不動産が値下がりするので、
どんな生活状態になっても、お金に余裕がなければ、不動産も買い替えできないし、
20~35年も、ローンと共に過ごすこと(最初の状態に、一生固定される)ことです。

この長期の期間で、もし支払いが滞れば、住宅を失います。
つまり、自宅とはいっても、実際は金融機関が大家さんみたいなものです。(払い終るまでは)

病気でない方でも、住宅購入は、相当疑問な時代です。
ましてや、ご主人にストレスがかかり、回りまわって、奥さんにもストレスにならないためには、賃貸をお勧めします。

5~10年経って、病状も安心できるようになったら、その時点で、また考えることが良いと思います。
「賃貸が不幸、購入が幸福で当たり前」みたいな、古い既成概念を外して考えてください。

2018年05月09日


半田様

ご回答ありがとうございます。
そういう方向の考え方もありますね。
確かに再発した時が大変です。
再発しないという前提で物事を進めてしまっていました。
ローンシュミレーションで今の家賃よりローンの支払いの方が安いか部屋数が増えてもほとんど金額がかわらないので、購入する幸せというより支払いの総額や定年後の住居の確保を考えすぎていたようです。
また実家が賃貸業をしているので高齢者はアパートを借りるのも苦労されているのを見ているもので不安になっていました。

将来より現状ですよね。
確かにそういう部分も考えていかないとと思います。
私も休職の件は最近知りまして、具体的な症状を知らないのでこれから確認するところです(昨年末に結婚したばかりで知りませんでした)。

半田様、現実的なご意見ありがとうございました。
夫を支えながら考えていきたいと思います。

2018年05月09日


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