不動産・住宅ローンの相談

夫婦間の持分比率

はたらきまん(東京都)

解決済み 2018年03月08日
初めまして!教えて下さい。
この度主人単独名義でローン審査が通り、住宅(仮に7000万)を購入します。これまで2回は持分折半のペアローンだったのですが、今回主人単独なので、司法書士さんから「旦那様単独名義です」と言われました。
そこまでは良いのですが、主人から「(俺が立て替えた)頭金の半分は返せよ。あとこれからのローンも折半な」と言われました。(言い方は別として)私もそのつもりなのですが、これって贈与になりませんか?
特に今の住居(持分折半)を売却後利益(仮に3000万)を繰り上げ充当する場合、その時点で1500万/7000万は少なくとも私の持分になるはずですが、どうするのが一番負担が少なくなりますか?主人の年収が1000万、私が600万になります。
またもしも①主人死亡②私死亡③離婚の場合の可能性についても教えて下さい。知識が乏しく申し訳ございません。

No.1257

質問者からのメッセージ

2018.03.23

皆さま 実地に即したご回答誠にありがとうございました!非常に参考になりました。また是非宜しくお願い致します! はたらきまん

回答 4件

ベストアンサーに選ばれた回答です!

岩崎 克哉 ファイナンシャルプランナー
所属:Office Iwasaki  

はたらきまんさん

はじめまして。横浜のFP事務所 Office Iwasakiと申します。

ご質問の回答としては、ご推察の通り、贈与に該当します。
ただし、配偶者への贈与をした場合に、贈与税の基礎控除110万円とは別に、2,000万円の控除を受けられる制度があります。

「贈与税の配偶者控除」と言って、
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、配偶者が住むための不動産あるいはそれを購入するための資金を贈与した場合、2,000万円までが控除されます。同じ夫婦間では1回のみ利用できます。

はたらきまんさんご夫婦が婚姻20年以上でしたら、ご利用可能です。

また、贈与税の基礎控除110万円(年間)がありますので、ローンの折半部分として利用することもできるでしょう。

また、
⓵ご主人様 死亡の場合
住宅ローンは団体信用生命保険に加入の場合は、ローンは残りません。(保険で支払われる)

②奥様 死亡の場合
・住宅ローンはご主人様が支払い続けます
・奥様が契約者で受取人がご主人様の生命保険に加入の場合、ご主人様に保険金が支払われます。
資金の使い道は受取人の自由です。

③「離婚の場合の可能性」とは何の可能性をご質問されているのか、わかりませんので、回答は控えさせていただきます。

お差支えなければ 改めてご質問いただきたく存じます。

ホームページもご覧いただき、よろしければご相談承ります。

2018年03月08日


岩崎さま
ご回答ありがとうございます。つまり「配偶者控除」を利用して私から主人に持分を譲渡すれば、贈与税はかからない、という事ですね。その場合は持分は100%主人のままですね。つまり、実際には折半して支払うにもかかわらず、例えば万が一③離婚した場合は、私は持分を主張出来ないという事になるのでしょうか。なんだか理不尽な気もしますが、何か、一番公平で、実態に即していて、かつ節税になる方法はありますでしょうか。何度も申し訳ございません。

2018年03月08日


はたらきまんさん

こんにちは。

「ご主人様から頭金の半分は出してほしい」というリクエストに対しては、「贈与税の配偶者控除」の適用要件を満たしていた場合に、2000万円までは贈与税がかかりません。(持ち分を譲渡するわけではないですね)
また、登記上の所有権はご主人様のままです。

ただ、③離婚の場合は、財産分与という問題になります。
「夫の名義なのだから、夫の財産になるのでは?」と思われる人もいるのですが、その心配はいりません。
夫婦の片方の名義になっている家でも、夫婦が婚姻中に協力して獲得した財産であれば、共有資産とみなされます。
離婚の場合は、共有資産を半分ずつ分けるのが基本と言われています。
(もちろん状況によってことなりますが・・・)
従いまして、③の状況になった場合は、奥様が自宅評価額の半分を主張することは可能です。

2018年03月08日


早速ありがとうございます。持分比率と財産分与は別物とのこと、安心しました。ただ黒田さまが仰る「単独名義における財産処分のリスク」は残りますよね。
「頭金の半分」どころか、毎月のローンもきっちり折半と言われているので、それは初年度の確定申告の際に控除対象として申告すべきでしょうか。その際、住宅ローン控除分を差し引いた折半にしても大丈夫ですか?夫婦間での支払い予定につき、明文化しておいた方が宜しいでしょうか。

2018年03月08日


住宅ローン控除は、住宅ローンを組まれた方に対して、毎年末の住宅ローン残高の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます
(ローンを組んだ金融機関からの残高証明の添付が必要です)

つまり、今回の場合は、住宅ローン控除を受けることが出来るのはご主人様だけす。
「所得税上の恩恵を受けるのはご主人様になりますね。

「毎月のローンもきっちり折半」ですと、奥様は毎月のローンを折半していても、減税を受けることが出来ません。その分(住宅ローン減税分の半分)をご主人様から戻してもらう交渉をすることはできると思います。
(ご夫婦間でのお話をちゃんとすることです)。

ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の住宅ローン現在に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。

想定はしたくありませんが、③の事態になった際にはエヴィデンスとして残ります。
頭金のお支払いにつきましても、残しておいたほうがいいです。
(※「贈与税の配偶者控除」の適用を受ける場合は、それが奥様がお金を一部拠出したエヴィデンスになります)

「単独名義における財産処分のリスク」は、ご主人様が単独で「住まい」を処分する可能性のことだと推測しますが、処分をすることを決めたとすると、そのあとの「住まい」を用意しなければなりません。

婚姻中であれば、ご夫婦で住まわれる「住まい」についてお話合いするかと存じます。

もし、③の場合であれば、先ほど記載させていただきました通り、共有資産となりますので、勝手に処分することは困難です。売却された場合は、ご主人様は奥様に対して、売却代金の半分を支払う必要があるでしょう。

加えて、現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件は商談は、不動産業者にとっても困難だと思います。

2018年03月08日


誤字がありましたので、訂正してお詫びいたします。

⓵中ほどの文章
ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の住宅ローン現在に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。

→ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の「住宅ローン減税」に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。


②最終の文章
現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件は商談は、不動産業者にとっても困難だと思います。

→現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件の商談は、

失礼いたしました。他にもございましたら、何卒ご容赦くださいませ。

2018年03月08日


岩崎さま
誤字のことまでご丁寧にありがとうございます。
住宅ローン控除の件ですが、仰るように、例えば初年度40万円まるまる戻ってくるとして、仮に夫婦それぞれ10万円ずつ支払う場合、
夫120万円
妻120万円
となりますが、夫は40万円戻って来ますから、折半とすると
妻80万円
支払えば折半になるということでしょうか。
登記上の持分と、実際の折半と、万が一のときの「共有資産」という考え方とが、頭の中でイマイチ結び付きません。もし可能でしたらわかりやすく教えて頂けますと幸いです。

2018年03月08日


はたらきまんさん

まずは、すべて異なる事象と区別したほうがいいと思います。

「登記上の持ち分」・・・・事実として所有権は「ご主人様単体」

「実際上の折半」・・あくまでも「ご夫婦間」で話し合いされた「住宅ローンの支払い方法(協力方法)」にすぎません。その際にお金のやり取りが発生するので、面倒なことに「贈与税」という問題が絡んでくるわけです。その点については、今までお話した通り対策をうつことは可能と思われます。

はたらきまんさんが、気にされているのは、
「きっちり折半して支払ったから、半分権利があるのでは?」とお考えなのかもしれません。
しかし、登記上の事実は、変更しない限り動きません。登記上の持ち分もきっちり分けるのであれば、
「所有権の持ち分変更」をするのがいいと思います。

余談ですが、登記上は「夫」または「妻」の単体名義で、住宅ローンは「夫婦で」支払っている家庭はとても多いです。むしろそちらのほうが多いと思います。

ここまでが、「登記」と住宅ローンの支払い方の問題であることを区別してください。

「共有資産」・・・「夫婦間で築いた財産は夫婦共有の資産である」という考え方です。これは、何も「家」だけにとどまるものではなく「貯金」も同じに考えられます。

これは、概ね「離婚」の場合の財産分与(財産をどう分けるかを決める)のときに
「夫婦間で築いた財産は夫婦共有の資産だから、(登記上が夫や妻の単体名義であったとしても)半分の権利はあります」という考えのもと、
「じゃあ、家を売った金額の半分を渡す」とか「家は売らないけど、評価額の半分の金額を渡す」など状況によて対策は変わりますが、財産を分けることになります。

はたらきまんさんの場合、万万が一③「離婚」となった場合でも、お金も支払っていた事実を残してあれば、なおさら「共有資産」を主張できるわけです。


よろしければ、個別相談も承ります。

2018年03月08日


岩崎さま
ご丁寧な解説ありがとうございました。とても参考になりました!

2018年03月08日


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黒田 健一 ファイナンシャルプランナー
所属:おうちコンシェル
エリア: 石川県 金沢市

はじめまして、こんにちは

シンプルに負担分を持ち分登記されてはいかがですか

・奥様負担の頭金もローン負担(600万/1,600万)も贈与対象です、負担分を持ち分登記
すれば回避です。この場合に奥様が連帯保証人とみなされるのが一般的です

一見、奥様に負担がのしかかりそうですが、夫婦でローンが払えなくなるくらい収入が激減したり、離婚したりした場合の行動として家を売却するという前提たてば、言い方は悪いですが、ご主人名義で単独で物件処分できるようなリスクを抱えるよりは、きちんと財産分与できる状況にしておいた方がよろしいかと思います。

税金関係の詳細については、現物件の売却関係も含めて税理士にご相談されることをオススメします。

2018年03月09日


黒田さま
ご回答ありがとうございます。
主人単独でローンを組んだ際、既に登記も済んでいるのですが、それを変更するには費用もかかるし、銀行の許可も取らないといけないのですよね?また私自身が連帯保証人になるという事は、別途審査が必要になるのでしょうか。あまり複雑にしてまで持分を主張するつもりはないのですが、贈与税は避けたいと思っております。良いお知恵を頂けますと幸いです。

2018年03月09日


なるほど、登記済なんですね
ご主人と借用書を交わしてご主人から奥様に毎月返済してもらうという方法もありますが
贈与税の面で完全にセーフかどうかの保障はないです。(管轄の税務署に確認要)

2018年03月09日


黒田さま
ご回答ありがとうございました。確認してみます。

2018年03月09日


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山脇 喜宏 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 山脇保険プランニング
エリア: 長崎県 長崎市

税務に関しまして個別相談は税理士先生の分野になります。
FPは一般的な回答のみになりますので・・・・
金額が詳細にわかるので、個別相談を税理士先生に頼むのが安全ですし、FPの方も税理士法に抵触しません。

2018年03月12日


山脇さま
ご回答ありがとうございます。税理士法、ですか。そのような棲み分けがあるのですね。参考にさせて頂きます。
おおた

2018年03月12日


おおたさま
一般的な質問に置き換えますと大丈夫なのですが、
それでは問題解決できないので、ネットでの限界での回答でお役立てできずに大変申し訳ございません。

2018年03月12日


山脇さま
ありがとうございました!

2018年03月12日


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平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

はたらきまんさん

はじめまして東京の独立系FP、平井美穂です。

以前、2社の金融機関で融資業務をしていました。

基本的には出資金と借入金の比率で持ち分を設定します。

(例)住宅価格     7,000万円
   自己資金(妻)  1,000万円
   ローン借入(夫) 6,000万円
妻名義:1/7 夫名義6/7

しかし、実際の返済は7,000万円の借り入れに対しても妻の年収からするというのであれば
税務署に相談した結果、妻の持ち分をもっと多く出来た事例はあります。
ただし、金融機関によって持ち分に対する規定・融資条件が異なるので
金融機関の確認が必要です。

また、税務署もお客様毎に諸条件がまちまちなので一概には言えず、
具体的には金融機関と税務署に事前に確認するのがいいと思います。

また、文面から判断するご主人様の主張に一番合致する方法としては
奥様も借入をして、債務も二人で追い、持ち分も共有名義にするのが合っている気がします。


ただし、離婚時には単独名義・単独借入の場合よりも
面倒になる可能性がありますが、
お二人の優先順位を整理してもっともよい方法で借入方法や持ち分を決めてみて下さい。

2018年03月16日


平井さま
ご回答ありがとうございます。以前金融機関にお勤めだけあって、リアルな例を挙げてのご説明がわかりやすかったです。一度主人とよく相談してみます。

2018年03月16日


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