不動産・住宅ローンの相談

団信が通らない場合の2案

退会済み(東京都)

相談中 2017年10月25日
お忙しい中申し訳ございませんがご教授ください。
私の所有マンションは5年前に新築購入し30年払い 変動金利1.075 30年固定2.48というミックスプランのものでした。
購入から5年経ち 金利の見直しを考え借り換えの相談に行きました。ミックスをやめ全額超長期25年の1.35という提示を頂けたところで納得して契約と流れたのですが、残念ながら健康上により団信に通りませんでした。
この先金利上昇の気配を感じリスクヘッジできると思ったところで無念でした。告知義務違反をするのはもってのほかですし。
そこで団信も3年待って改めて受ければ今回指摘されたところは問題なくなりますので、その上で借り換えを再検討することにと考えました。これが1案です。

2案は、改めて団信を受けるまでの3年間を待つ間に今のマンションを一度売却し売却益を受ける。
(残債2350に対し売却値は相場で2850-2900)
仲介手数料や各種諸経費と仮住まい先の賃貸先の引越し費用を差し引いても350-400ほど売却益があると思います。(新築購入価格より相場が上がりました)

売却益は温存したままで、今まで住宅ローンとして払っていた同等家賃までの賃貸に越して告知違反をしないで済む3年を待ち、改めて物件を購入したらどうかとも考えています。これが案2です。

子どもが2人いまして下が2歳、上が7歳(小2)です。ですので賃貸先は学区の変わらぬ物件で賃貸暮らしをし3年経つと幼稚園年長と小6になりますから新規購入の物件は学区を気にせず検討でき選択幅が広がります。もともと下の子が生まれた際に間取りに余裕がなく住み替えは検討していました。
ただ住み替えは売り先行で仮住まいなしでは次の住まいを見つける事が出来ない難しさを知りました。

3年の間で他の疾患で病院に通うこと。それ以外にこの2案に落とし穴はありますでしょうか?

No.1235

回答 3件

森本  直人 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)森本FP事務所

山内様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

団信の加入が絶対条件ではない長期固定金利の住宅ローンはありますが、
仮に団信を外してしまうと、万一の時にご家族を扶養するための保障額が不足してしまう
可能性はあります。

3年後に必ず団信に通るとも限りません。

現在の生命保険の加入状況がわかりませんが、第2案も同じ問題が生じます。

また第2案は、3年後にさらに不動産が値上がりしていたら、あまり意味のないことになる
のではないでしょうか。
その間、家賃を負担しても住宅ローンの返済は進みませんし。

第1案は、確かに3年待つ間に、金利が急上昇してしまうリスクはありますが、
具体的に、どの程度金利が上昇すると、年返済額がいくら位になるのか。

その上で、家計は持ちこたえられるのか等々を具体的な数値で検討した方がよいと思います。

FP相談の際には通常作成するキャッシュフロー表(CF表)の作成もおすすめします。

CF表とは、要するに、人生の資金繰り表のことです。

理想的にはこの機会に、困った時にいつでも相談できる、かかりつけのFPを持っておいた
方がよいと思います。

かかりつけのFPであれば、そのご家庭のCF表を把握しているのはもちろんのこと、
住宅ローンや保険、貯蓄の状況、ご本人のお金についての知識レベル、方針、お考えなどを
総合的に熟知した上でのアドバイスができます。

2017年10月25日


森本様

早速のアドバイスありがとうございます。
たしかに家賃として支払うもったいなさを感じます。損益や資金計画が見えるCF表というのは魅力的ですね。保険については把握しているのですが我が家の資金繰り表があれば計画も立てやすいですね。
かかりつけFP、魅力的です。

2017年10月25日


山内様

コメントありがとうございます。
読み返して気付きましたが、仮に団信を外して住宅ローンを組むとしても、
おそらく、あとから団信への加入はできないと思われます。

実務的な細かい部分は、かかりつけFPと一緒に調べながら進めるのがおすすめです。

2017年10月25日


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黒田 健一 ファイナンシャルプランナー
所属:おうちコンシェル
エリア: 石川県 金沢市

山内さん、こんにちは

 2案は金利上昇のリスクヘッジと矛盾してしまいますね

 ・民間生命保険加入可ならフラット35活用し、借換もしくは即買替の検討
 ・3年間住み続け、3年後に買い替え
  ⇒団信、金利状況によっては延期

  状況的にみてプラマイゼロで住み替えできれば・・・といったところでしょうか

 いずれにしても総合的な判断が必要です、お近くのFPにご相談ください

2017年10月25日


黒田さま

アドバイスありがとうございます。
生保も告知書の内容を見ると団信と変わらず加入は不可でした。
3年間 急激な金利上昇が無いことを祈りつつ動かないことにしようと思います。
健康上の理由でこんな低金利を逃すのが本当に勿体無く思います。

2017年10月25日


山内さん

 民間生保には告知が少ない緩和型保険(団信にも同類のものがある)
というものがあるのですがそれでもNGですか、また、告知書が「はい」だから
と言ってすぐNGというわけではないので、複数社を扱う保険ショップ等に行って
確認されてもよろしいかと存じます。

2017年10月25日


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關 雅也 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 新世紀
エリア: 東京都 町田市

山内さん はじめまして
東京のFP、ドクターマネーこと關雅也<せき☆まさや>です。

どちらの案を見ても「?」の付く内容に思えます。

今のマンションに住み続ける選択肢はないのですか?
金利見直しの時期だとしたら、金利引き下げの交渉をすることもできる、ということですね。
団信に相当する民間保険会社の商品もありますが、現在のお住まいで金利引き下げ交渉が良いと思います。

2017年10月26日


關さま

アドバイスありがとうございます。
借り換えと同時進行で取引き先メガバンクと金利見直しの交渉をさせていただいた結果、超長期固定金利を大幅に見直しいて頂けることになったのです。が、改めて団信を受ける運びとなったのです。

生保も同じく既往歴から新規加入は出来ず、皆様のアドバイス通り今は動かず3年待って検討することにしようと思います。

家計を一緒に検討していただけるFPさんの重要性を感じた次第です。

2017年10月26日


さまざまな生保商品で団信相当のものもあります。それを抵当として受取人を銀行にすることもできます。
わからなければ、ご相談ください。

2017年10月26日


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