不動産・住宅ローンの相談

住宅が買えるか、ローンの組み方は?

林田(兵庫県)

相談中 2017年08月09日
夫 34歳 年収450万 転職1年目
妻 31歳 年収450万 現在育休中、復帰後時短予定
子 0歳、もう1人希望している。
現在貯金額 400万

子供が産まれ、年齢的にもそろそろマイホームを持ちたいと思っています。
諸経費込みで4100万のマンションを考えていますが
家計的に、今後の教育費や老後資金を考えると
このマンション購入はできるのか心配です。
(当初、諸経費込みで3500万前後を考えていたのもあり…)

教育費ですが、高校までは公立、大学もできれば国公立に行けるといいのですが。
10年払い2.5万の終身保険を学資保険代わりに積み立てています。
その他、できる範囲で月1.5万を別で貯金しています。(上記貯金額に含まず)

老後資金としては、妻名義で個人年金保険に入っており、満額で880万になります。
夫名義では月1万の終身保険に入っており、60歳で200万程度です。
その他としては、妻の会社が退職金前払制度で、月1.5万を確定拠出年金にしています。
夫は退職金がでないです。

家計について、現在の収入は、夫の給料と妻の育児休業給付金で
夫の給料(約25万)のみでやりくりを心がけていますが
育児休業給付金にも手をつけている状況です。
ボーナス等でこの半年に、70万は貯金しました。
妻の復職後は、できれば妻の給料は貯金に回したいと考えていますが
保育園費用もかかるので難しいかもしれません。

このような状況で、4100万の家は買えるでしょうか。
頭金は300万を考えています。
今後のことを考えると、夫のみの名義でローンを組みたいですが
この年収では厳しいでしょうか。
またローンはどのように組むのがよろしいでしょうか。
現在の賃貸は月々8.5万払っているので
購入後もそれくらいにおさめたいですが
ボーナス払いを多くすることにも不安があります。
教育費や老後資金も、これまでなんとなくの不安で貯めてきているので
もしご助言いただけると幸いです。

No.1217

回答 4件

森本  直人 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)森本FP事務所

林田様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

諸経費込みで4100万のマンションですが、
共働きが前提なら買えない物件ではないと思います。

ただし、購入後は、住宅ローンの返済に加え、
管理費、修繕積立金、固定資産税などの固定費が増加します。

この固定費が増加する、という部分の認識がとても重要で、
仮に購入後に事情が変わり、世帯年収が少なくなっても、
待ったなしで支払いをせまられることになります。

一方、賃貸なら、いざとなれば、家賃の安いところに引っ越して
逃れられるので、家賃は、変動費的といえます。

とはいえ、ご家族で暮らすのに、マイホームの必要性は高いですよね。

手元の計算では、予算4100万の場合、ボーナス払いを組みあわせても
住宅固定費を月々8.5万に収めるのが大変そうです。

また、住宅ローンを変動金利にして、目先の支払いを抑えても、
将来の金利上昇リスクを負います。

物件の予算を少し落とすのも、ひとつの選択ですが、
個人的には、10年計画などで、頭金をしっかり貯めてから
購入する選択もありかなとは思います。

日本は人口減少社会に入ったばかりで、
ほとんどの方はそのことに気付いていませんが、あと10年もすると、
日本の人口は、1億2千万人を下回るとの予測もあります。

一方で、新規の住宅供給は、今後も増えていくはずです。

なので、例えば、10年後に築10年の中古マンションを狙えば、
思いの他安く買えるかもしれないと思っています。

つまり、時を待つ選択です。

過去には、金融危機で新築マンションが投げ売り状態になった
ことなどもありました。

ただし、頭金を貯める間に、国の借金問題などから通貨・円の価値が
下落してしまうリスクもあります。

また購入時点で、住宅ローンを組もうにも、金利が上昇してしまって
いる可能性もあります。

頭金を貯めるにしても、適切な方法の選択が必要になると思います。

なお、お書き頂いたようなお悩みや課題に対して、お金のプロとして
総合的、継続的に相談に乗れるのがファイナンシャルプランナーです。

対面型の個別相談もぜひ検討してみてください。

2017年08月09日


ご回答ありがとうございます。
年収に対して高すぎる物件であること、第三者目線から言っていただけて
再度考えることにいたしました。
実はこの物件、すでに築15年の中古マンションでして
室内リフォーム不要なほど綺麗ではあるものの
それにしても少し高いかな、とも思っていたのです。
夫の年齢もあり、時を待つのは焦りがありますが
改めて物件探しをし、その間に少しでも貯金したいと思います。
ありがとうございます。

2017年08月09日


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山脇 喜宏 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 山脇保険プランニング
エリア: 長崎県 長崎市

私の見解・・・
ご主人さまの転職1年目が気になります。
 再度転職や転勤も考慮しながら・・・・
ローンで借入られる額と実際に支払っていく額との差を各銀行のローンシュミレーションを活用しながら、
検討もお客様自身もまかせっきりにしない家づくり、(資産づくり)、になるとおもいます。

まだまだ子供さんも0歳なので小学校で転校しない、させたくない、思いで・・・
考えることも大事です。
考慮してほしいこと、固定資産税、住宅の維持費(改築・屋根や壁の塗り替え・シロアリ対策)
第一子保育園 幼稚園費 第二子出産準備の際の奥様の収入 第二子保育園 幼稚園費
15年ごお子様のこども手当終了後・・・
10年後住宅ローン減税が終了後・・・

私は保険代理店ですが・・・終身保険への1万円が・・・見直しポイントになるかもしれませんが
金利が少ししか考慮されていないような感じが不安です。

安易な購入をみなさんすすめるかもしれませんが・・・
楽に支払える予算2400万円程度までが安全ではないかと想定いたします。

老後資金も退職金がないとのことでショートします・・・
消費税や医療費は今後予断を許さない状況です

学費については国立大学は・・・無償化される可能性も・・・(政府で現在いろんな動きがございます)

払えると確信をもって買うのが買い物で,家も地球からの借りものです。
損得勘定だけでなく、人生を楽しみながら家族の夢を考えていくといいと思います。
家、車、学費、老後資金 バランスが何より大切です。
思った通りに行かないのが人生なのでプランにも余裕が必要です。

あくまでも私の見解です。夢への意識が強い場合は叶えるプランを緻密に立てましょう。(^^)

2017年08月09日


マンション購入の際は・・・
修繕積立金の変動がございます、
管理費の変動がございます。

そこも余裕をもって取り組まれてください。

2017年08月09日


ご回答ありがとうございます。
やはり4100万は厳しいこと、再認識いたしました。
転職1年目への不安、退職金への不安、ご指摘の通りです。
特に教育費と老後資金は不安で仕方ありません…
金利は低いがリスクが少ないので、普通預金に眠らせるよりも…との思いで、とりあえず1万円を終身保険にしている次第です。

今回のは白紙にし、もう少し物件探しをしてみます。ありがとうございました。

2017年08月09日


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岩崎 克哉 ファイナンシャルプランナー
所属:Office Iwasaki  

はじめまして。FP事務所 Office Iwasaki の岩崎克哉と申します。

お子様がお生まれになって、マイホームをご検討とのこと。
子供の教育費、ご自身たちの老後のことを含めていろいろご不安もあります。

ライフプランを考えていらっしゃる林田様ですので、それを支えるマネープランについて少しお話させていただきます。

住宅ローンと教育資金の両立は可能か?
お二人目の教育資金準備は、「住宅ローン減税」を貯蓄することでも可能です。

住宅ローンはどれくらいが妥当か?
現在の家賃分位に返済額を抑えるとなると、
35年ローンで3,000万円位になります。(月返済8.5万円 金利1%固定と仮定。ボーナス払いなし)
ご主人様だけでローンを組んだとすると、年収に対する年間返済比率も22.6%と妥当な範囲と考えられます。

住宅ローンの諸費用で大きく左右されるのは、「保証会社への保証料」「融資事務手数料」です。
この保証料は、「一括前払い式」と「金利上乗せ式」があります。「金利上乗せ式」は、0.2%程度上乗せされます。
「一括前払い式」は、銀行ごとの異なり、融資金額と期間によって概ね決まります。
一方、保証会社を利用していない銀行もあります。この場合は、保証会社への事務手数料や保証料はかかりません。その代わり、融資事務手数料という名目で費用が発生します。
いずれにしても、低く抑えることができる銀行を選ぶのがポイントです。

また、現在預貯金のほとんどを住宅資金に充当するのは禁物です。
緊急予備資金として「月収入の6ヶ月分」は手元に残しておきたいところです。

以上をご参考にしていただき、ご予算を含めご検討されてはいかがでしょうか?






2017年08月10日


ボーナス払いをオススメしない理由は、これからのご家族のイベント(進学や旅行、または車の購入など)に備えることも大切です。充実した生活や将来のために活用したい資金です。

2017年08月10日


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森 泰隆 ファイナンシャルプランナー
所属:トライウッドマネー研究所

林田様

ご質問ありがとうございます。

あくまでも参考ですが、返済負担率を計算してみました。夫婦合算の場合、

固定金利 1.22%  35年ローン  月々 119,988円  返済負担率 15%

となりました。返済負担率だけで言うなら、20~25%以内なら安全と言われていますので、大丈夫でしょう。

参考までに夫のみのローンの場合、

固定金利 1.22%  35年ローン  月々 119,988円  返済負担率 31%

現状の400万円の貯蓄を頭金300万円に回してしまいますと、貯蓄額が危なくなります。まずは家計を見直して、どうすればどれくらい貯蓄ができるかを検討されてみるといいと思います。

ローンの組み方ですが、

35年ローンだと払い終える頃に、夫69歳、妻66歳となってしまいます。退職してからの住宅ローンの返済は重荷になります。

夫名義のみの住宅ローンは、夫が亡くなったり高度障害になった時に団信によって住宅ローンの返済しなくていいというメリットがあります。しかし、ペアローンに比べて借入可能額が少なくなってしまいます。

一方で、夫婦でペアローンなどにすれば、借入可能額を増やすことができたり、夫婦ともに住宅ローン控除を受けることができるというメリットがあります。

しかし、一方で妻が無くなったり高度障害になった時に住宅ローンの負担が夫に大きくなるというデメリットもあります。

お子さんをもう一人予定されているようですが、二人同時に大学費用がかかる場合、その時期に老後費用がかかることなどもリスクとして計算しておいた方がいいと思います。

2017年08月10日


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