親からの住宅ローンを引き継ぐには

てんみさん
ご質問有難うございます。
親から子へ、住宅ローンを承継するのは、ハードルは高いと思います。
債務者変更もしくは、債務の付け替えという概念になるため
金融機関としては積極的には取り扱ってくれません。

承継人を誰にするかは、個別の事情を勘案する必要はあるのと
事前に権利関係や離婚協議の内容を整理する必要はありますが
売買と言うかたちで承継出来る可能性はあると思います。

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てんみさん
はじめまして、住宅ローン専門家の平井美穂と申します。
不動産営業を経験後、都市銀行およびモーゲージバンクの2社の金融機関で融資業務を行ってきました。
現在は独立系ＦＰとして、ＦＰならでは総括的な提案力をフル活用し、住宅ローンを税制・不動産有効活用・贈与・相続など多角的な視点から最善策を導き出すご提案をしております。
さて、ご質問の件ですが、夫婦間あるいは親子間の生前贈与には、さまざまな制約やメリット・デメリットがあります。
住宅ローンの審査規定も金融機関によってまちまちであり、引継ぎをできるケースとできないケース、
またそれぞれやり方に注意が必要です。
いただいた情報だけで一概にお答えすることはできかねます。
離婚する前にした方がいい手続きがあるケースもありますので、
是非一度アクションを起こす前に専門家に具体的にご相談されることをおすすめします。
当事務所でよろしければ、お気軽にお問い合わせください。
総合的なご提案をさせていただきたいと思います。

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ご質問の件ですが、名義を子供たちに替えることは可能です。所有権移転に関しては、債権者（銀行など）は関与しません。
その場合、抵当権付きの不動産を贈与又は譲渡ということになります。抵当権はついたままですから、最悪ご主人がローンの支払いをしなくなれば抵当権の執行（競売にかけられる）ことになります。
住宅ローンを子供が引き継ぐということであれば、債権者（銀行など）の承諾を取り付けてから変更登記をすることになります。債権者が、債務者の変更（ご主人➤子供たち）を承諾しない場合は、債務者を変更することができません。

ところで、子供の就職後の離婚とのことで、時間的に余裕があるのであれば、離婚協議書を公正証書で作成し、住宅ローンの支払いにつき強制執行の認諾を付けておくのが良いかと思います。万一、将来ご主人が住宅ローンの支払いをしなくなった場合、給料等を裁判によらす差し押さえることができるようになります。

また、熟年離婚された方から最近増えている相談が、年金分割の問題です。こちらも、期限（離婚から２年以内）があり、公正証書等が必要な場合もあり結構時間がかかります。法的に有効なものが必要ですので、お近くの行政書士などにご相談されることをお勧めします。

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初めまして
FPとしてのい知識以外にも、法律などの周辺知識も必要です。

離婚を前提にお考えであれば、２０年を超える婚姻期間における配偶者控除を使うと良いでしょう。
また、超えた分に関しては慰謝料という名目や共同構築資産の分割という形で。

その上で、ご主人のローン支払いが滞った場合の支払いを子供たちが代わって支払うことができるか？
というご質問だと思います。

それには、
１．不動産の名義は奥様に変更（前述の方法を用いて税金を最小に）
２．ローン名義の変更はしない（銀行には抵当権付け替えを連絡）
３．連帯保証人にお子様たちを加える
という方法が良いと思います。

これなら所有権移転の贈与税も最小（かからないかも？）で済みますし、万が一ご主人の支払いが滞ってもお子様たちの支援が受けられます。
不動産の評価額は、固定資産税評価額で決めます。

参考URL
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

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