FPの回答へコメント

初めまして
FPとしてのい知識以外にも、法律などの周辺知識も必要です。

離婚を前提にお考えであれば、２０年を超える婚姻期間における配偶者控除を使うと良いでしょう。
また、超えた分に関しては慰謝料という名目や共同構築資産の分割という形で。

その上で、ご主人のローン支払いが滞った場合の支払いを子供たちが代わって支払うことができるか？
というご質問だと思います。

それには、
１．不動産の名義は奥様に変更（前述の方法を用いて税金を最小に）
２．ローン名義の変更はしない（銀行には抵当権付け替えを連絡）
３．連帯保証人にお子様たちを加える
という方法が良いと思います。

これなら所有権移転の贈与税も最小（かからないかも？）で済みますし、万が一ご主人の支払いが滞ってもお子様たちの支援が受けられます。
不動産の評価額は、固定資産税評価額で決めます。

参考URL
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

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