住宅ローンいくら頭金にすべきか大学資金にいくら残せば(子供高校生、貯金一千万)？
Fuji（茨城県）
解決済み 2012年07月02日4280万円の新築マンションを先月契約しました(200万の手付支払済)。
夫42歳、手取り月８７万(ボーナスは無い、源泉徴収票で年収1300万)のサラリーマンです。子供は高3の息子と高1の娘の二人(ともに公立)で、4年制大学進学希望(娘は私立か)です。転勤族で今までずっと賃貸で、貯金は1000万円ほどありますが、貯蓄はそれのみで学資保険等も一切ありません。子供の在学中に夫に万一のことがあった場合にと、収入保証型の生命保険に唯一加入し、子供らの大学卒業前に夫に何かあれば年金月額20万ですが一括で受け取り大学資金にあてるつもりです。私たち夫婦の老後のための蓄えもまだ何も計画しておりません。今の家賃は12万弱で上の子が浪人しなければ来年から大学生、その2年後には下も大学生です。
このような中、契約したマンション購入の頭金に幾ら当てれば良いか、そしてフラット35か変動金利か迷っております。
住宅ローンを正式に組むのは12月(建築中で引き渡しは来春)ということでのんびりしていたのですが、フラット35を申し込むなら7／8までに返事をと先週末手紙が来ました。夫は銀行の変動金利の0.775％に惹かれております。頭金800万、月返済額15万円の28年で組むつもりです。貯金はここ2年は月20万前後でした。倹約、貯蓄お金に関することは夫婦とも苦手です。特に夫はあればあるだけ使ってしまうたちです。
夫は倍以上の金利のフラット35には全く興味がないのですが、3年後には2人とも大学生になっていると思うと、夫の計画では今まで通りの生活では破綻してしまう気がしますし、20年以上も先のことは固定でないと金利が心配です。夫は金利が上がるということは景気が良くなるのだから俺の給料も上がっているというのですが。7年後に無事下の子も大学卒業していればその後は月額を上げて早期返済が可能だと思うのですが。
それから、貯金を200万しか残さず頭金にしてしまうのはどうなのでしょう？足りなくなって学資ローンを組む羽目になるくらいなら入学金等にとっておきたいのですが、夫は金利の分が勿体無いから1円でも多く頭金にしたいと本当は全額頭金にしたいのです。夫は新居に合わせカーテンを買ったりという出費に気が付かないたちです。受験だけでも宿泊交通費など入学前から既にお金がかかるということにも気が付きません。数字や経済に弱い私も夫のことは言えませんが…
フラット35が良いというご意見をくださいます場合にはお忙しい中申し訳ございませんが、今週中にお返事頂けますと幸いです。お金オンチの夫婦です、今後のためにもアドバイスをどうぞ宜しくお願い申し上げます。
No.777
回答 3件
FP知恵の木の伊藤です。
ご主人の定年は何歳ですか。
まず、住宅ローンを28年で組むことに問題があります。
退職金があるのでしょうか。
70歳まで住宅ローンを返済しているご家庭は、ほとんど生活苦になっています。
フラット35はどこの金融機関ですか。フラット35は金融機関により金利が異なることをご存じですか。
20年の固定であれば1.62%でフラット35をご案内できます。。(フラット35sが使えればさらに1%金利優遇が使える可能性があります)
住宅ローンは複数審査に出し、最後に有利な金融機関を選ぶことが可能です。
20年の固定で1.62%のフラット35審査お申込みされませんかご興味があれば、ご連絡ください。
外出が多いので090-5763-9114までお願いします。
こちらで、手続きをすることが可能です。(茨城には出張で月1回行っています)
【住宅購入トクトク隊】という名称で、我が家の無理のない住宅購入金額算出、住宅ローンのシステム、選び方と金利について、その他住宅購入にまつわる税金からら諸経費節約まで、総合的にライフプランの設計を行っています。
http://www.chienoki.com/goods01.php
をご覧いただき、よろしければご連絡ください。
ご相談料1回9,000円 3回21,000円というメニューもございます。
ご主人の定年は何歳ですか。
まず、住宅ローンを28年で組むことに問題があります。
退職金があるのでしょうか。
70歳まで住宅ローンを返済しているご家庭は、ほとんど生活苦になっています。
フラット35はどこの金融機関ですか。フラット35は金融機関により金利が異なることをご存じですか。
20年の固定であれば1.62%でフラット35をご案内できます。。(フラット35sが使えればさらに1%金利優遇が使える可能性があります)
住宅ローンは複数審査に出し、最後に有利な金融機関を選ぶことが可能です。
20年の固定で1.62%のフラット35審査お申込みされませんかご興味があれば、ご連絡ください。
外出が多いので090-5763-9114までお願いします。
こちらで、手続きをすることが可能です。(茨城には出張で月1回行っています)
【住宅購入トクトク隊】という名称で、我が家の無理のない住宅購入金額算出、住宅ローンのシステム、選び方と金利について、その他住宅購入にまつわる税金からら諸経費節約まで、総合的にライフプランの設計を行っています。
http://www.chienoki.com/goods01.php
をご覧いただき、よろしければご連絡ください。
ご相談料1回9,000円 3回21,000円というメニューもございます。
1%金利削減は5年間でその後0.3%が10年目まで又は20年目まで削減されます。目先の6年間が厳しいことと、長い人生90歳まで見越して計画を立てることと、どちらが良いか試算し、目でみていただいたほうが良いと思います。フラット35の申し込みもできますので、1度お目にかかりませんか。住宅ローンの申し込みは複数行っても、最後に1つだけ選ぶことができますので。
2012.07.03
+ 全文を見る
はじめまして、ＦＰの西畑です。
購入物件がフラット３５Ｓエコが使える場合、茨城県では一部の地域を除き当初５年間は１％の金利優遇を受けられます。
変動金利が０．７７５％とのことですが、フラット３５Ｓエコで１％の金利優遇を受けられたとすると２１年以上の借入期間の場合、最も金利が低い金融機関ですと当初５年間は０．９４％となります。
変動金利との金利差は０．１６５％です。
６年目以降は０．３％優遇で１．６４％が１０年目または２０年目まで続きます。
それ以降は１．９４％です。
変動金利はほとんどの金融機関で５年間は返済額は変わりません。
ですが、金利は半年ごとに見直されますので利息と元本の割合が変わります。
もし、当初５年間で変動金利が０．１６５％以上上がればフラット３５Ｓエコで借りた場合よりも返済額は少ないかもしれませんが返済額に対する金利負担は大きくなります。
また、変動金利で借り入れ、６年目を迎えた時に金利が０．８６５％以上上がっているとフラット３５Ｓエコで借りた方が有利です。
もちろん借入金利は今後どう動くかは分かりません。
ですが、返済額は最後まで分かっていた方が安心です。
フラットのローン審査をしたからといって必ず借りないといけないわけではないので審査だけはしておいた方がいいと思いますよ。
頭金をいくらにするかについては購入金額とは別に事務手数料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、引越代、家具・電化製品購入代などがかかりますので手元資金からその費用を差し引き、さらに来年大学進学されるお子様の大学への初年度納入金（８０万円～１５０万円）、下宿される場合にはその費用も考慮しなくてはいけません。
大学入学後の２年目から４年目まで毎年の授業料などに５０万円～１２０万円、下宿代もかかりますので、毎月の収入からいくらずつ貯蓄していけばお二人の大学進学費用が毎年準備出来るのかを考える必要もあります。
このような資金計画を立てるためにも返済額は分かっていた方がいいように感じます。
http://fp-netoffice.com
購入物件がフラット３５Ｓエコが使える場合、茨城県では一部の地域を除き当初５年間は１％の金利優遇を受けられます。
変動金利が０．７７５％とのことですが、フラット３５Ｓエコで１％の金利優遇を受けられたとすると２１年以上の借入期間の場合、最も金利が低い金融機関ですと当初５年間は０．９４％となります。
変動金利との金利差は０．１６５％です。
６年目以降は０．３％優遇で１．６４％が１０年目または２０年目まで続きます。
それ以降は１．９４％です。
変動金利はほとんどの金融機関で５年間は返済額は変わりません。
ですが、金利は半年ごとに見直されますので利息と元本の割合が変わります。
もし、当初５年間で変動金利が０．１６５％以上上がればフラット３５Ｓエコで借りた場合よりも返済額は少ないかもしれませんが返済額に対する金利負担は大きくなります。
また、変動金利で借り入れ、６年目を迎えた時に金利が０．８６５％以上上がっているとフラット３５Ｓエコで借りた方が有利です。
もちろん借入金利は今後どう動くかは分かりません。
ですが、返済額は最後まで分かっていた方が安心です。
フラットのローン審査をしたからといって必ず借りないといけないわけではないので審査だけはしておいた方がいいと思いますよ。
頭金をいくらにするかについては購入金額とは別に事務手数料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、引越代、家具・電化製品購入代などがかかりますので手元資金からその費用を差し引き、さらに来年大学進学されるお子様の大学への初年度納入金（８０万円～１５０万円）、下宿される場合にはその費用も考慮しなくてはいけません。
大学入学後の２年目から４年目まで毎年の授業料などに５０万円～１２０万円、下宿代もかかりますので、毎月の収入からいくらずつ貯蓄していけばお二人の大学進学費用が毎年準備出来るのかを考える必要もあります。
このような資金計画を立てるためにも返済額は分かっていた方がいいように感じます。
http://fp-netoffice.com
西畑様、すぐにご回答下さりありがとうございます。
審査をしても必ず借りなければならないわけではないのですね、知りませんでしたので安心いたしました！早速申し込んでおきます。教えて下さりありがとうございます。今確認したところフラット35sエコが使える物件でした。売主は、銀行の変動金利の安さばかりうたっていて、フラット35のこともフラット35sエコが使えることもほとんど触れていませんでしたので、フラット35は金利2％台だと思い込んでいました。よく分からなかった金利も、何％以上上がればこちらが有利と具体的な数字で教えて下さり分かりやすく感謝致しております、どうもありがとうございました。
審査をしても必ず借りなければならないわけではないのですね、知りませんでしたので安心いたしました！早速申し込んでおきます。教えて下さりありがとうございます。今確認したところフラット35sエコが使える物件でした。売主は、銀行の変動金利の安さばかりうたっていて、フラット35のこともフラット35sエコが使えることもほとんど触れていませんでしたので、フラット35は金利2％台だと思い込んでいました。よく分からなかった金利も、何％以上上がればこちらが有利と具体的な数字で教えて下さり分かりやすく感謝致しております、どうもありがとうございました。
2012.07.02
+ 全文を見る
現状では、Fuji様が心配されている通り、問題は資金繰り（支払いが出来るかどうか）です。
通常であれば利息を減らすために頭金は大目にしたほうが良い事は間違いありませんが、資金繰りと損得は両立できませんので、まず優先すべきは資金繰りです。お子様二人の状態で手許現金が200万は少なすぎます。頭金200万、手元現金800万と変更した方が良いでしょう。
旦那様の高収入が今後も安定して続くと考えられるのならば、お子様が大学を卒業すれば教育費が無くなる分、住宅ローンの繰上げ返済に充てられます。
個人的には全くお勧めしないプランですが、すでに4280万円の物件を買っている以上、そこをスタート地点と考えますと、長期の固定ローン＋少ない頭金で目先の支払いを減らし、教育費の負担が無くなった所から急激に繰り上げ返済をする、というプラン以外に選択肢は無いでしょう。
70歳までの返済は無茶だからもっと短期で、というのはあくまで一般論としては間違ってはいませんが、返済期間は後から縮める事は出来ても伸ばす事は出来ません。従って、今一番の問題である資金繰りを解決するには頭金少な目＋長期で借入れて月々の返済額を抑える→余裕が出来たらどんどん繰り上げを返済する、というのがFuji様の家計状況では正解となります。当然、長期で借りればその分多少金利は上がりますが、「教育費との両立が出来ずに返済不能で家計が破綻する事」と「多少金利負担が多い事」のどちらがマシかは言うまでもありません。
資金繰りを良くするためにはお子様の奨学金も検討して下さい。収入が多いと借りられないケースもありますが、成績が良いと無利子、場合によって学費無料といったものまであります。これは奨学金の種類や地域によりけり、学校によりけりです。
通常であれば利息を減らすために頭金は大目にしたほうが良い事は間違いありませんが、資金繰りと損得は両立できませんので、まず優先すべきは資金繰りです。お子様二人の状態で手許現金が200万は少なすぎます。頭金200万、手元現金800万と変更した方が良いでしょう。
旦那様の高収入が今後も安定して続くと考えられるのならば、お子様が大学を卒業すれば教育費が無くなる分、住宅ローンの繰上げ返済に充てられます。
個人的には全くお勧めしないプランですが、すでに4280万円の物件を買っている以上、そこをスタート地点と考えますと、長期の固定ローン＋少ない頭金で目先の支払いを減らし、教育費の負担が無くなった所から急激に繰り上げ返済をする、というプラン以外に選択肢は無いでしょう。
70歳までの返済は無茶だからもっと短期で、というのはあくまで一般論としては間違ってはいませんが、返済期間は後から縮める事は出来ても伸ばす事は出来ません。従って、今一番の問題である資金繰りを解決するには頭金少な目＋長期で借入れて月々の返済額を抑える→余裕が出来たらどんどん繰り上げを返済する、というのがFuji様の家計状況では正解となります。当然、長期で借りればその分多少金利は上がりますが、「教育費との両立が出来ずに返済不能で家計が破綻する事」と「多少金利負担が多い事」のどちらがマシかは言うまでもありません。
資金繰りを良くするためにはお子様の奨学金も検討して下さい。収入が多いと借りられないケースもありますが、成績が良いと無利子、場合によって学費無料といったものまであります。これは奨学金の種類や地域によりけり、学校によりけりです。
ローンに関しては、半数の人が変動というのは本当です。当初何年間か固定でその後変動、といったものもありますが。
それだけ人気があるから変動の方が良い借り方、というのは勘違いです。変動で借りないと欲しい物件が買えない人、つまり無理な予算の物件を買っている人が変動で借りていると言った方が正しいでしょう。
有料レベルのアドバイスをするなら、実際に金利が上がるかどうかが問題ではなく、金利が上がったら破綻するような借り方自体に問題がある、と考えて下さい。
審査に関しては変動・固定でどちらが厳しいという事はありません。銀行によっては審査後に変動か固定かを選ぶ所もありますので。
あえて有利・不利という話をするなら、固定で貸す方が銀行には不利です。将来金利が上がれば損をするからです。変動ならば金利がいくら上下しても銀行が損をすることはありません。つまり、借り手から見れば損得はその逆ですから、固定が有利という事になります。
営業というのは不動産業者の営業マンかと思いますが、不動産の営業マンが変動を勧めるのは、そのほうが表面的には返済額が少なくなって、より高額な物件や追加のオプションを売りやすいからです。不動産のチラシに載っている月々の返済額は必ず変動金利の35年ローンという、一番返済額が低く見えるプランです。営業マンが言った意味不明な話はその延長線上にあると考えれば、知識の無い人を煙に巻くセールストークだと分かるのではないでしょうか。
あと、申し込むならフラット35の締め切りは7月8日まで、というのは他のスケジュールを考えるとちょっとおかしい様にも思います。何か不動産会社の都合か、早くローンを決めさせてキャンセル出来ないようにしようと考えているか、いずれかの可能性も考えられます。
不動産会社に電話をして、本当に7.8が締め切りなのか？ 今はローンの借り方に迷っているのでそんなに急かされたら決めようが無いのでキャンセルも考えざるを得ないのだが？ とでも言ってみて下さい。多分締め切りは簡単に延びるように思います。
旦那様の説得はかなり難しいと思われます。俺が稼いでるんだから俺が決めるんだ、と言われたら反論できないのではないでしょうか。具体的な数字で示して見せてあげない限りはいくら口で説明しても聞く耳を持ってはくれないように感じます。
これ以上細かい話は無料相談では無理ですので、レッスンか相談をお勧めいたします。
レッスンに関してはご夫婦で受けられる方が多いのですが、親子や友人同士で来店される方もいらっしゃいます。通信もやっていますが、お時間があるようでしたら来店もお勧めします。
同じように家や保険などに関する知識に興味があり、お金の知識を学びたいという友人が身近にいらっしゃるようでしたら、一緒に来店頂ければワリカンが出来ますので、費用は半分で住みます。
奥様のみ、もしくは旦那様のみ、お1人で来店される方も普通にいらっしゃいますので、奥様だけでも構いません。来店が面倒なようでしたらもちろん通信でも構いません。
数字に弱い、との事ですが、そういった方でも安心して生活を送る事が出来るように分かりやすく、お客様ごとに最適化したレッスンと適切なアドバイスを提供しています。
価格は安くありませんが、家計破綻を防ぎ、安心して生活していくための費用とお考え下さい。価格以上のサービス内容だと自信をもっておすすめしています。
以上、当店のアドバイスがお役に立てば幸いです。
ぜひレッスンもご検討頂ければと思います。
シェアーズカフェ・店長 中嶋よしふみ
http://sharescafe.com/
それだけ人気があるから変動の方が良い借り方、というのは勘違いです。変動で借りないと欲しい物件が買えない人、つまり無理な予算の物件を買っている人が変動で借りていると言った方が正しいでしょう。
有料レベルのアドバイスをするなら、実際に金利が上がるかどうかが問題ではなく、金利が上がったら破綻するような借り方自体に問題がある、と考えて下さい。
審査に関しては変動・固定でどちらが厳しいという事はありません。銀行によっては審査後に変動か固定かを選ぶ所もありますので。
あえて有利・不利という話をするなら、固定で貸す方が銀行には不利です。将来金利が上がれば損をするからです。変動ならば金利がいくら上下しても銀行が損をすることはありません。つまり、借り手から見れば損得はその逆ですから、固定が有利という事になります。
営業というのは不動産業者の営業マンかと思いますが、不動産の営業マンが変動を勧めるのは、そのほうが表面的には返済額が少なくなって、より高額な物件や追加のオプションを売りやすいからです。不動産のチラシに載っている月々の返済額は必ず変動金利の35年ローンという、一番返済額が低く見えるプランです。営業マンが言った意味不明な話はその延長線上にあると考えれば、知識の無い人を煙に巻くセールストークだと分かるのではないでしょうか。
あと、申し込むならフラット35の締め切りは7月8日まで、というのは他のスケジュールを考えるとちょっとおかしい様にも思います。何か不動産会社の都合か、早くローンを決めさせてキャンセル出来ないようにしようと考えているか、いずれかの可能性も考えられます。
不動産会社に電話をして、本当に7.8が締め切りなのか？ 今はローンの借り方に迷っているのでそんなに急かされたら決めようが無いのでキャンセルも考えざるを得ないのだが？ とでも言ってみて下さい。多分締め切りは簡単に延びるように思います。
旦那様の説得はかなり難しいと思われます。俺が稼いでるんだから俺が決めるんだ、と言われたら反論できないのではないでしょうか。具体的な数字で示して見せてあげない限りはいくら口で説明しても聞く耳を持ってはくれないように感じます。
これ以上細かい話は無料相談では無理ですので、レッスンか相談をお勧めいたします。
レッスンに関してはご夫婦で受けられる方が多いのですが、親子や友人同士で来店される方もいらっしゃいます。通信もやっていますが、お時間があるようでしたら来店もお勧めします。
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奥様のみ、もしくは旦那様のみ、お1人で来店される方も普通にいらっしゃいますので、奥様だけでも構いません。来店が面倒なようでしたらもちろん通信でも構いません。
数字に弱い、との事ですが、そういった方でも安心して生活を送る事が出来るように分かりやすく、お客様ごとに最適化したレッスンと適切なアドバイスを提供しています。
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以上、当店のアドバイスがお役に立てば幸いです。
ぜひレッスンもご検討頂ければと思います。
シェアーズカフェ・店長 中嶋よしふみ
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2012.07.03
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