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FPの回答
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中嶋よしふみ（中嶋よしふみ@保険を売らない普通のFP シェアーズカフェ ）
東京都2012.07.02
現状では、Fuji様が心配されている通り、問題は資金繰り（支払いが出来るかどうか）です。
通常であれば利息を減らすために頭金は大目にしたほうが良い事は間違いありませんが、資金繰りと損得は両立できませんので、まず優先すべきは資金繰りです。お子様二人の状態で手許現金が200万は少なすぎます。頭金200万、手元現金800万と変更した方が良いでしょう。
旦那様の高収入が今後も安定して続くと考えられるのならば、お子様が大学を卒業すれば教育費が無くなる分、住宅ローンの繰上げ返済に充てられます。
個人的には全くお勧めしないプランですが、すでに4280万円の物件を買っている以上、そこをスタート地点と考えますと、長期の固定ローン＋少ない頭金で目先の支払いを減らし、教育費の負担が無くなった所から急激に繰り上げ返済をする、というプラン以外に選択肢は無いでしょう。
70歳までの返済は無茶だからもっと短期で、というのはあくまで一般論としては間違ってはいませんが、返済期間は後から縮める事は出来ても伸ばす事は出来ません。従って、今一番の問題である資金繰りを解決するには頭金少な目＋長期で借入れて月々の返済額を抑える→余裕が出来たらどんどん繰り上げを返済する、というのがFuji様の家計状況では正解となります。当然、長期で借りればその分多少金利は上がりますが、「教育費との両立が出来ずに返済不能で家計が破綻する事」と「多少金利負担が多い事」のどちらがマシかは言うまでもありません。
資金繰りを良くするためにはお子様の奨学金も検討して下さい。収入が多いと借りられないケースもありますが、成績が良いと無利子、場合によって学費無料といったものまであります。これは奨学金の種類や地域によりけり、学校によりけりです。
通常であれば利息を減らすために頭金は大目にしたほうが良い事は間違いありませんが、資金繰りと損得は両立できませんので、まず優先すべきは資金繰りです。お子様二人の状態で手許現金が200万は少なすぎます。頭金200万、手元現金800万と変更した方が良いでしょう。
旦那様の高収入が今後も安定して続くと考えられるのならば、お子様が大学を卒業すれば教育費が無くなる分、住宅ローンの繰上げ返済に充てられます。
個人的には全くお勧めしないプランですが、すでに4280万円の物件を買っている以上、そこをスタート地点と考えますと、長期の固定ローン＋少ない頭金で目先の支払いを減らし、教育費の負担が無くなった所から急激に繰り上げ返済をする、というプラン以外に選択肢は無いでしょう。
70歳までの返済は無茶だからもっと短期で、というのはあくまで一般論としては間違ってはいませんが、返済期間は後から縮める事は出来ても伸ばす事は出来ません。従って、今一番の問題である資金繰りを解決するには頭金少な目＋長期で借入れて月々の返済額を抑える→余裕が出来たらどんどん繰り上げを返済する、というのがFuji様の家計状況では正解となります。当然、長期で借りればその分多少金利は上がりますが、「教育費との両立が出来ずに返済不能で家計が破綻する事」と「多少金利負担が多い事」のどちらがマシかは言うまでもありません。
資金繰りを良くするためにはお子様の奨学金も検討して下さい。収入が多いと借りられないケースもありますが、成績が良いと無利子、場合によって学費無料といったものまであります。これは奨学金の種類や地域によりけり、学校によりけりです。
2012.07.03
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それだけ人気があるから変動の方が良い借り方、というのは勘違いです。変動で借りないと欲しい物件が買えない人、つまり無理な予算の物件を買っている人が変動で借りていると言った方が正しいでしょう。
有料レベルのアドバイスをするなら、実際に金利が上がるかどうかが問題ではなく、金利が上がったら破綻するような借り方自体に問題がある、と考えて下さい。
審査に関しては変動・固定でどちらが厳しいという事はありません。銀行によっては審査後に変動か固定かを選ぶ所もありますので。
あえて有利・不利という話をするなら、固定で貸す方が銀行には不利です。将来金利が上がれば損をするからです。変動ならば金利がいくら上下しても銀行が損をすることはありません。つまり、借り手から見れば損得はその逆ですから、固定が有利という事になります。
営業というのは不動産業者の営業マンかと思いますが、不動産の営業マンが変動を勧めるのは、そのほうが表面的には返済額が少なくなって、より高額な物件や追加のオプションを売りやすいからです。不動産のチラシに載っている月々の返済額は必ず変動金利の35年ローンという、一番返済額が低く見えるプランです。営業マンが言った意味不明な話はその延長線上にあると考えれば、知識の無い人を煙に巻くセールストークだと分かるのではないでしょうか。
あと、申し込むならフラット35の締め切りは7月8日まで、というのは他のスケジュールを考えるとちょっとおかしい様にも思います。何か不動産会社の都合か、早くローンを決めさせてキャンセル出来ないようにしようと考えているか、いずれかの可能性も考えられます。
不動産会社に電話をして、本当に7.8が締め切りなのか？ 今はローンの借り方に迷っているのでそんなに急かされたら決めようが無いのでキャンセルも考えざるを得ないのだが？ とでも言ってみて下さい。多分締め切りは簡単に延びるように思います。
旦那様の説得はかなり難しいと思われます。俺が稼いでるんだから俺が決めるんだ、と言われたら反論できないのではないでしょうか。具体的な数字で示して見せてあげない限りはいくら口で説明しても聞く耳を持ってはくれないように感じます。
これ以上細かい話は無料相談では無理ですので、レッスンか相談をお勧めいたします。
レッスンに関してはご夫婦で受けられる方が多いのですが、親子や友人同士で来店される方もいらっしゃいます。通信もやっていますが、お時間があるようでしたら来店もお勧めします。
同じように家や保険などに関する知識に興味があり、お金の知識を学びたいという友人が身近にいらっしゃるようでしたら、一緒に来店頂ければワリカンが出来ますので、費用は半分で住みます。
奥様のみ、もしくは旦那様のみ、お1人で来店される方も普通にいらっしゃいますので、奥様だけでも構いません。来店が面倒なようでしたらもちろん通信でも構いません。
数字に弱い、との事ですが、そういった方でも安心して生活を送る事が出来るように分かりやすく、お客様ごとに最適化したレッスンと適切なアドバイスを提供しています。
価格は安くありませんが、家計破綻を防ぎ、安心して生活していくための費用とお考え下さい。価格以上のサービス内容だと自信をもっておすすめしています。
以上、当店のアドバイスがお役に立てば幸いです。
ぜひレッスンもご検討頂ければと思います。
シェアーズカフェ・店長 中嶋よしふみ
http://sharescafe.com/