住宅ローン借り換え時の贈与税について
charocoro（兵庫県）
解決済み 2011年11月14日住宅購入時に名義を夫婦で2分の1ずつにしました。
住宅ローンは妻を連帯債務者として組みましたが、借り換えを検討中の金融機関に連帯債務型のローンがありません。
夫単独でローンを組むと、ローンの金額の2分の1に贈与税が発生するんですよね・・・。
ローンの残額は約1400万円です。（期間約15年）
贈与税が発生しないようにするにはどうしたらいいでしょうか？
現在の妻の収入ではローンを2本にするのは不可能です。
家の名義を夫だけのものにすれば申告の必要はなくなりますか？
その場合、どのタイミングで名義変更を行えばいいのでしょう・・・
（抵当権とかいろいろありますよね）
わからないことばかりです。
宜しくお願い致します。
No.643
質問者からのメッセージ
2011.11.29
前原様 ２回もご丁寧なお返事をいただき、ありがとうございました！ うちの場合は、今のところは残念ながら「贈与税の配偶者控除」の条件に当てはまらないようでした。しかし何年か後にはその条件に合致する可能性があるようですので、そのことは覚えておきたいと思います。 専門的な知識をありがとうございました。 井上様 専門家の経験から来るご意見をお聞きでき、大変参考になりました。 早速税務署に尋ねたところ、やはりこのままで借り換えすると贈与税がかかるとのことでした。 借り換え先自体を見直し、連帯債務のローンを扱っているところを探すことも視野に入れていきます。 ありがとうございました！
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
charocoro様
初めまして。さいたま新都心の株式会社VLIP 井上と申します。
早速ですが、税務署の見解がどうなるかわかりませんので、詳しくは
銀行か税務署、税理士さんに相談されてください。
私の経験からすれば税務署が一番いい様と思います。
税務署は良くわかっているし（当然ですが）、懇切丁寧に教えてくれます。
銀行は本部の一部の方しかよくわかりませんし、基本的に税について
は触れないようにしています。
税理士さんは、税務署がどういってくるかを探りながらですので色々
な回答が出てきます。
私がお答えできるのは連帯債務者なしでご主人のローンを組むと奥様の
債務を返済したことになりますので、「贈与」という事になります。
ではいくらの贈与かとなると、”連帯債務の割合がどのくらいか”という事ですが
銀行によっては連帯債務割合を申込書に記載するようになっているとこもあるようです。
二分の一になっていれば700万円の贈与をしたことに
なります。（持ち分登記の割合とは別です）
※これは奥様の持ち分を変えずにそのままにしておいた場合です。
さらに奥さんの持ち分をご主人の持ち分い変更されると、これは「譲渡」ですから
譲渡税が発生します。当初購入した時の取得費（奥様分）が700万より
大きければ譲渡したことにより損失が出ていますので、奥様には譲渡
税がかからないと思います。
購入金額が低い様であれば一部返済をして残債を減額して旨く数字を
調整することになるでしょうか。
奥さんに700万円の貸し出しをしたことにして（金消契約の締結）、贈与
でも、譲渡でもないという状況を作り出してもいいかもしれません。
資金の流れを確りと銀行通帳等に表示しなければいけませんが・・・・・・
●詳しくは税務署、税理士さんと相談しながら進めてください。
株式会社VLIP 井上昇
初めまして。さいたま新都心の株式会社VLIP 井上と申します。
早速ですが、税務署の見解がどうなるかわかりませんので、詳しくは
銀行か税務署、税理士さんに相談されてください。
私の経験からすれば税務署が一番いい様と思います。
税務署は良くわかっているし（当然ですが）、懇切丁寧に教えてくれます。
銀行は本部の一部の方しかよくわかりませんし、基本的に税について
は触れないようにしています。
税理士さんは、税務署がどういってくるかを探りながらですので色々
な回答が出てきます。
私がお答えできるのは連帯債務者なしでご主人のローンを組むと奥様の
債務を返済したことになりますので、「贈与」という事になります。
ではいくらの贈与かとなると、”連帯債務の割合がどのくらいか”という事ですが
銀行によっては連帯債務割合を申込書に記載するようになっているとこもあるようです。
二分の一になっていれば700万円の贈与をしたことに
なります。（持ち分登記の割合とは別です）
※これは奥様の持ち分を変えずにそのままにしておいた場合です。
さらに奥さんの持ち分をご主人の持ち分い変更されると、これは「譲渡」ですから
譲渡税が発生します。当初購入した時の取得費（奥様分）が700万より
大きければ譲渡したことにより損失が出ていますので、奥様には譲渡
税がかからないと思います。
購入金額が低い様であれば一部返済をして残債を減額して旨く数字を
調整することになるでしょうか。
奥さんに700万円の貸し出しをしたことにして（金消契約の締結）、贈与
でも、譲渡でもないという状況を作り出してもいいかもしれません。
資金の流れを確りと銀行通帳等に表示しなければいけませんが・・・・・・
●詳しくは税務署、税理士さんと相談しながら進めてください。
株式会社VLIP 井上昇
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charocoro（兵庫県）さん、こんにちは。
福岡の県庁前ＦＰ事務所（＆前原行政書士事務所）の前原と申します。
今回のお尋ねの参考になるかどうか分かりませんが国税情報の一部を紹介しておきます。
『夫婦間の贈与』→国税庁ＨＰから→税つついて調べる→タックスアンサー→贈与税→夫婦間の居住用不動産の贈与→と順にひらいていって分類コード№4452（夫婦の間で今日重要の不動産を贈与したときの配偶者控除）及び№4455（配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲）
この規定の概要
＝婚姻期間が20年以上ある配偶者から、居住用不動産（その取得のための資金を含む）の贈与を受けた場合の贈与税については、基礎控除110万円のほか、最高2,000万円の控除が認められます。
なお、相続開始前3年以内の贈与は通常では生前贈与加算の対象とされますが、この「贈与税の配偶者控除」の適用を受けたものについては相続税の対象とはなりません。
（もし該当しそうでしたら、詳細は上記ＨＰなどを参照されてみてください。もしくは税務署などへ相談。）
※この規定の利用は、ローン返済には無理と思われますが仮に名義持ち分が半々であってこれを1本化するさいには可能と思われます。（但し、現行法では上記のようになっておりますが、法改正には十分注意してくださいませ。）
以上、あまり参考にならないかもしれませんでしたが…。
福岡の県庁前ＦＰ事務所（＆前原行政書士事務所）の前原と申します。
今回のお尋ねの参考になるかどうか分かりませんが国税情報の一部を紹介しておきます。
『夫婦間の贈与』→国税庁ＨＰから→税つついて調べる→タックスアンサー→贈与税→夫婦間の居住用不動産の贈与→と順にひらいていって分類コード№4452（夫婦の間で今日重要の不動産を贈与したときの配偶者控除）及び№4455（配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲）
この規定の概要
＝婚姻期間が20年以上ある配偶者から、居住用不動産（その取得のための資金を含む）の贈与を受けた場合の贈与税については、基礎控除110万円のほか、最高2,000万円の控除が認められます。
なお、相続開始前3年以内の贈与は通常では生前贈与加算の対象とされますが、この「贈与税の配偶者控除」の適用を受けたものについては相続税の対象とはなりません。
（もし該当しそうでしたら、詳細は上記ＨＰなどを参照されてみてください。もしくは税務署などへ相談。）
※この規定の利用は、ローン返済には無理と思われますが仮に名義持ち分が半々であってこれを1本化するさいには可能と思われます。（但し、現行法では上記のようになっておりますが、法改正には十分注意してくださいませ。）
以上、あまり参考にならないかもしれませんでしたが…。
2011.11.15
+ 全文を見る
説明が不足ぎみのようでしたので補足させてください。
それと訂正1個所あります。
県庁前ＦＰ事務所（＆前原行政書士事務所）の前原です。
＊印の説明の補足
→後半部分の説明ですがやや誤解を招きかねない説明で申しわけありませんでした。（コンマ「,」でくぎるのをわすれていました為、文意がややおかしくなっていました。）
「仮に名義持ち分が半々であってこれを1本化するさいには~」の説明個所ですが、これは所有権の名義上の話のことです。つまり所有権が仮に現在御夫婦それぞれ半分ずつであったとして、これをいずれか片方のみの所有権としたい場合についての話です。
このときには前述の税法要件に該当しておれば前述の贈与税の規定が使えますよ、という意味です。
（説明が悪く、すみませんでした。）
訂正個所
→5行目の№4452のかっこ内の「今日重要の不動産」誤記載で、「居住用不動産」が正しく、訂正いたします。
（すみませんでした。）
【対策の一例（案）】
→手っとり早く売買契約書により夫婦間の売買による方法も考えられるのでは、と思います。
適正時価による売買であれば税務署側からの論点はなくなりますので。
例として半分ずつの持ち分のケースの例であれば、まず①片方の持ち分についての売買契約により所有権を移転する方法で所有権を移転させ、この売買代金については正式に売買契約書とうりに行う、そして次に②ローンの問題を解消させる、という方式。