住宅ローンの頭金不足解消について
リッキー（岡山県）
解決済み 2011年11月05日新規住宅を土地、建物別々に購入しようと計画しています。しかし、頭金がなく全額ローンで組み、新築後、現在の住居を売却し、繰り上げ返済にあてようと思っています。
私は、３年６か月に会社を設立している５３歳の会社経営者です。
土地は４００万円、建物は諸経費込みで２３００万円。１００万円を頭金にあて、２６００万円を住宅ローンにと考え、金融機関を数社当たりました。
設立３年、３期目で黒字転換していますが、１期、２期は赤字ということで融資を断わられました。
そんな中、信用金庫が融資に応じていただけるということになりましたが、担保価値の判断から、融資可能額は２０００万円ということで６００万円足りません。
自宅を担保に、不足額を融資していただけないか、検討してもらいましたが、否認されました。
この６００万の解消するのに良い案はないでしょうか？
ある方から、ゆうちょ銀行を紹介されましたが、金利が３．５％以上ということで話になりません。
よろしくお願いします。
なお、自宅は評価価値では、１０００万円前後と思います。現在、会社で８００万円の根抵当に入っていますが、融資残高は約１５０万円です。
私の年収は、４２０万円です。
No.637
質問者からのメッセージ
2011.11.20
金利が多少高くても、まずは借りれる金融機関を利用し新築をし、その後売却して繰り上げ返済。その後、金利の安い金融機関で借り換え、という方法を取ろうと考えています。 保証会社に直接出向き、面談したところ、新規開業法人の代表者は、３期連続黒字が、借り入れの最低条件です、ということをそれとなく言われました。 回答をいただいたＦＰの方々に御礼を申し上げます。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
リッキーさん、はじめまして。
さいたま新都心の株式会社VLIP 井上と申します。
早速ですが、信用金庫からすれば、自宅は担保価値はないと考えるでしょう。
※根抵当が他の金融機関だとすると、第二順位の抵当をつけても
回収できる見込みがないと考えます。現在の残高では150万円でも
将来800万円までの借入が発生すれば第一順位の抵当権者にすべて
持って行かれます。
また、年収420万円もさることながら、会社の今後の発展性も判断
材料として結論を出したのでしょう。
自宅を売却されて返済に充てるのであれば、金利がいくら高くても
検討の余地はあるのではないでしょうか。
どのくらいで売却をお考えでしょうか。
新築後２～３か月後であれば3回分の返済額の差で済みます。
例えば600万円を金利3.5%で25年借りるのと1%で25年借りるのとでは、
概算ですが
毎月30,037円と22,612円の差額7,425円
３ヶ月で22,275円です。
いい不動産業者を選択して高値で且つ仲介手数料を安くしてもらっ
ては如何ですか。
必要であれば、銀行、業者の選択お手伝いします。但し有料にな
ります。
株式会社VLIP 井上昇
http://www.vlip.jp/about/index.html
さいたま新都心の株式会社VLIP 井上と申します。
早速ですが、信用金庫からすれば、自宅は担保価値はないと考えるでしょう。
※根抵当が他の金融機関だとすると、第二順位の抵当をつけても
回収できる見込みがないと考えます。現在の残高では150万円でも
将来800万円までの借入が発生すれば第一順位の抵当権者にすべて
持って行かれます。
また、年収420万円もさることながら、会社の今後の発展性も判断
材料として結論を出したのでしょう。
自宅を売却されて返済に充てるのであれば、金利がいくら高くても
検討の余地はあるのではないでしょうか。
どのくらいで売却をお考えでしょうか。
新築後２～３か月後であれば3回分の返済額の差で済みます。
例えば600万円を金利3.5%で25年借りるのと1%で25年借りるのとでは、
概算ですが
毎月30,037円と22,612円の差額7,425円
３ヶ月で22,275円です。
いい不動産業者を選択して高値で且つ仲介手数料を安くしてもらっ
ては如何ですか。
必要であれば、銀行、業者の選択お手伝いします。但し有料にな
ります。
株式会社VLIP 井上昇
http://www.vlip.jp/about/index.html
2011.11.08
+ 全文を見る
リッキー（岡山県）リッキーさん、
こんにちは。
福岡の県庁前FP事務所の前原と申します。
全容・詳細等がわかりませんので、なんとも明確にはいいようがないのですが〜
率直にいって、現況を冷静にみるに仮に融資がおりたとしても実際の返済計画案の実行にはかなりの困難が伴うものと予想されます。
そのことは覚悟しておく必要がありそうです。
（ご参考までに、一般的な子育てファミリーのケースですと、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合は20〜25％以内におさえるのが無理のない返済と考えらております。）
そこのとを前提としましてではありますが。
→必殺の案があることはあります。
（この場合、単に不足分に対応するためだけの案となってしましまいますが。）
もし、興味がおありでしたらメッセージボードを活用してくださいませ。
（ただし、ご希望どうりにことがすすむかどうかはなんともいえません？）
こんにちは。
福岡の県庁前FP事務所の前原と申します。
全容・詳細等がわかりませんので、なんとも明確にはいいようがないのですが〜
率直にいって、現況を冷静にみるに仮に融資がおりたとしても実際の返済計画案の実行にはかなりの困難が伴うものと予想されます。
そのことは覚悟しておく必要がありそうです。
（ご参考までに、一般的な子育てファミリーのケースですと、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合は20〜25％以内におさえるのが無理のない返済と考えらております。）
そこのとを前提としましてではありますが。
→必殺の案があることはあります。
（この場合、単に不足分に対応するためだけの案となってしましまいますが。）
もし、興味がおありでしたらメッセージボードを活用してくださいませ。
（ただし、ご希望どうりにことがすすむかどうかはなんともいえません？）
リッキーさん
かなり真剣に悩んでおられることと思いますので補足させてくださいませ。
①今回の主題論点とされておられるテーマについてだけでしたら、中小企業診断士か行政書士の方が答えは早いと思いますよ。
→答えはすぐに出ると思いますよ。
（参考：両者ともに事業資金融資の相談業務を得意とされておられる先生方がほとんどですが、強いてこの両者を得意分野で分けるとすると、公庫関係についてですと中小企業金融公庫向け融資が中小企業診断士で国民金融公庫融資が行政書士となりますでしょうか。ちなみに新規開業・新規設立に伴う開業・創業資金（設備資金と運転資金との併用）または既存事業分野にプラスして新しい事業分野への進出に関連する融資分野に強いのが行政書士の諸先生方であり、地方公共団体の融資に関して断然に強いのは中小企業診断士の先生です。）
一方トータル的なプランニングでしたらFPの諸先生方へ相談されるのがベターでしょう。
②井上先生もおっしゃておらるとうりでありまして、ここではどの先生方からも表面的な範囲の回答しか出せないと思いますよ。
→なぜなら、具体的に融資の方策を考えるにも、あなたの現在の事業内容それから現在の会社を企業される前の職業・業態などの情報、すなわち個人情報はもちろんのこと企業秘密をある程度お聞きせざるを得ないからです。
すなわち、このような公の場で質問されるお客の個人情報等を守らなければならない問題があるのです。
また、どの先生方も独自のノウハウをお持ちであることからこのような公の場での独自ノウハウの公開は避けたくなるのが普通でありこの問題がるのです。
ましてはウラ技にいたってはなおさらのことと思われます。
→よって、メッセージボードや各先生方HPの窓口のご活用が望ましいわけなのです。
（ちなみに今回の質問のケースで当方へのメッセージボードやHPメール活用される場合、単に案の提案まででしたら無料です。具体的に融資の計画書作成や計画案についての添削業務への依頼となった時点ではじめて有料となります。すなわちここから先は行政書士としての対応とさせていただきます。）
かなり真剣に悩んでおられることと思いますので補足させてくださいませ。
①今回の主題論点とされておられるテーマについてだけでしたら、中小企業診断士か行政書士の方が答えは早いと思いますよ。
→答えはすぐに出ると思いますよ。
（参考：両者ともに事業資金融資の相談業務を得意とされておられる先生方がほとんどですが、強いてこの両者を得意分野で分けるとすると、公庫関係についてですと中小企業金融公庫向け融資が中小企業診断士で国民金融公庫融資が行政書士となりますでしょうか。ちなみに新規開業・新規設立に伴う開業・創業資金（設備資金と運転資金との併用）または既存事業分野にプラスして新しい事業分野への進出に関連する融資分野に強いのが行政書士の諸先生方であり、地方公共団体の融資に関して断然に強いのは中小企業診断士の先生です。）
一方トータル的なプランニングでしたらFPの諸先生方へ相談されるのがベターでしょう。
②井上先生もおっしゃておらるとうりでありまして、ここではどの先生方からも表面的な範囲の回答しか出せないと思いますよ。
→なぜなら、具体的に融資の方策を考えるにも、あなたの現在の事業内容それから現在の会社を企業される前の職業・業態などの情報、すなわち個人情報はもちろんのこと企業秘密をある程度お聞きせざるを得ないからです。
すなわち、このような公の場で質問されるお客の個人情報等を守らなければならない問題があるのです。
また、どの先生方も独自のノウハウをお持ちであることからこのような公の場での独自ノウハウの公開は避けたくなるのが普通でありこの問題がるのです。
ましてはウラ技にいたってはなおさらのことと思われます。
→よって、メッセージボードや各先生方HPの窓口のご活用が望ましいわけなのです。
（ちなみに今回の質問のケースで当方へのメッセージボードやHPメール活用される場合、単に案の提案まででしたら無料です。具体的に融資の計画書作成や計画案についての添削業務への依頼となった時点ではじめて有料となります。すなわちここから先は行政書士としての対応とさせていただきます。）
2011.11.12
+ 全文を見る
ご質問内容を拝見して「ゆうちょが銀行から600万円を第2順位の抵当で
借入が可能ではあるが、3.5%では高すぎる」という事かなと思いました。
回答は、「今家を買うと」いう事でさせていただきましたが、FPの視点か
らしますと、時期をずらし収入の増加と十分な自己資金が確保されてから
購入されることをお勧めします。
どうしても、即刻購入という事ですと。対応策は以下のことが考えられる
と思います。
１．事業資金として借入。
北海道のFPの方の回答にもありましたように、事業の拡張ということで借り
入れをする。当然ですがその計画は実行しなければいけません。
最近、政策金融公庫はかなり柔軟に融資をしておりますので当たってみては
如何ですか。600万という金額を考えると担保が必要になりますが、ご自宅
を入れたのでは売却できなくなります。ご両親等の不動産を担保に入れる
（保証人になってもらう）等の覚悟が必要になってきます。
２．売却と新築を同じ業者に依頼。
新築業者は決まっているのですか？売却も任せて調整をしてもらう方法も考
えられると思います。業者にこだわるのでなければ、売却の仲介と新築請負
の両方をお任せすれば価格を引いてくれるところは見つかるはずです。
３．親戚等からの借入、贈与。
ご親戚等からの借り入れ、贈与等が可能であればそれも利用されては如何
ですか。300万の贈与であれば贈与税19万円、奥様にも300万円の贈与が
かのうであれば38万円の贈与税で行けます。
具体的な数字を拝見して、色々当たってみないと明確な回答が出ない案件
だと思います。ご自分で徹底的に当たるか、お近くのFPに依頼をして動い
てもらっては如何でしょう。
もしも、お近くのFPが見つからない場合、ご紹介も致します。
お気軽にご相談下さい。
http://www.vlip.jp/contact/index.html