住宅ローン
papa=panda（北海道）
解決済み 2010年12月12日こんばんわ。
住宅ローンで悩んでいます。
今までの質問等も見て、参考にはさせていただきましたが
やはり フラット３５ がよいのでしょうか。
現在、１８５０万円を頭金なしで借りようと思っています。
自己資金は１５０万で諸経費で精一杯でした。
ちなみに年収は４５０万以下。
新築マンションですが、フラット３５ｓには該当しないとのこと。
なので、当面の支払額は他の3年固定（金利０．９）や１０年固定（金利１．８５）と比較すると１～２万弱（月額）違うのです。金利は２．４です。
月々8万か１０万か（管理費等も含めて）は我が家にとっては大きな問題です。
それでも、長い目でみるとフラットがいいのか。。。
見通しが立ちやすい、金利の変動に一喜一憂する必要がない。
など、私のように数字や世間の流れにうとい夫婦にはフラットがいいような気はしているのですが、なにせ月額2万の違いにはちょっと驚きで。
団信保険抜きで2万違うのですから、一見とても高いような気がします。
どうなんでしょう。
たとえば１０年固定でその後５年間は店頭より１．２％引きの金利で変動金利。
（今日不動産屋さんに聞いたばかりなので、ぜんぜん意味は理解できてません）
しかし、ちょうど１５年後といえば、二人の子供が大学生で修繕一時金の2回目がある予定で（変わるかもしれませんけど、現状の修繕計画では４０万くらい）、
一番支出の多い時期と思われます。
私たちにお勧めのプランはどれでしょうか。
よいアドバイスをお願いします。
No.327
質問者からのメッセージ
2011.01.06
ありがとうございました。 とても参考になりました。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
初めまして 北海道の金森FP事務所の金森と申します。
最初に書かせていただきます。
実際には、世の中の物価や預金の利息などは、変動します。
どの支払い方法を選らんだとしても、将来のことは予想でしかありません。
年収も予想で計算するしかありません。
そのためには、具体的に計算してみることです。
金利が上昇した場合を心配する方が多いですが、どの程度の金利になったら、
支払う利息が多くなるか、計算してみることが必要です。
住宅ローンの場合はいろいろ考えることが多いです。
例えば、
年収450万円というのはご主人の年収と予想いたしますが、奥様が将来、働きに出るなどは考えられないでしょうか？
年齢が不明ですが、例えば、30歳で35年ローンで組んだ場合、定年時期、退職金、繰上げ返済などは考慮されているでしょうか？
ローンを組む場合の基準もいくつかありますが、年収の分の一か4分の一ともいわれています。
頭金が少ない理由はなんだったのでしょうか？
家計の支出の中で無駄は無いでしょうか？
一般的には通信費は保険料が見直しの項目として多いです。
一生の買い物ですから、総合的に判断されることをお勧めいたします。
単に今なら支払えるから住宅を購入するというとで失敗の無いようにしてください。
以前
個人的には当面は大きな金利上昇は無い確率が高いと考えます。
以前のバブル時のような金jんり上昇の確率は低く、仮に上昇ｓても収入も上昇するというのが
以前の考え方でした。
私の記憶ではバブル後は以前のように住宅ローンの金利は上昇していないはずです。
ミニバブルの可能性はあっても大きなバブルの可能性は低いと予想しています。
根本的には日本の人口が減り、働く人が減っています。
この状況では大幅に金利が上昇する確率は少ないと私は考えております。
そういう状況では3年固定金利という選択もありえます。
家計を見直し、余裕を持って繰り上げ返済し、老後資金も確保できるようにしたほうが良いと考えます。
参考になれば幸いです。
最初に書かせていただきます。
実際には、世の中の物価や預金の利息などは、変動します。
どの支払い方法を選らんだとしても、将来のことは予想でしかありません。
年収も予想で計算するしかありません。
そのためには、具体的に計算してみることです。
金利が上昇した場合を心配する方が多いですが、どの程度の金利になったら、
支払う利息が多くなるか、計算してみることが必要です。
住宅ローンの場合はいろいろ考えることが多いです。
例えば、
年収450万円というのはご主人の年収と予想いたしますが、奥様が将来、働きに出るなどは考えられないでしょうか？
年齢が不明ですが、例えば、30歳で35年ローンで組んだ場合、定年時期、退職金、繰上げ返済などは考慮されているでしょうか？
ローンを組む場合の基準もいくつかありますが、年収の分の一か4分の一ともいわれています。
頭金が少ない理由はなんだったのでしょうか？
家計の支出の中で無駄は無いでしょうか？
一般的には通信費は保険料が見直しの項目として多いです。
一生の買い物ですから、総合的に判断されることをお勧めいたします。
単に今なら支払えるから住宅を購入するというとで失敗の無いようにしてください。
以前
個人的には当面は大きな金利上昇は無い確率が高いと考えます。
以前のバブル時のような金jんり上昇の確率は低く、仮に上昇ｓても収入も上昇するというのが
以前の考え方でした。
私の記憶ではバブル後は以前のように住宅ローンの金利は上昇していないはずです。
ミニバブルの可能性はあっても大きなバブルの可能性は低いと予想しています。
根本的には日本の人口が減り、働く人が減っています。
この状況では大幅に金利が上昇する確率は少ないと私は考えております。
そういう状況では3年固定金利という選択もありえます。
家計を見直し、余裕を持って繰り上げ返済し、老後資金も確保できるようにしたほうが良いと考えます。
参考になれば幸いです。
2010.12.13
+ 全文を見る
はじめまして。
ちょっと厳しい意見を言わせていただきます。
上の回答で「女の収入はあてにならないから夫の収入のみで考える」という
条件が出ていますが、
もしそうであれば、私は今買うべきではない、とアドバイスさせていただきます。
もし買うのであれば、奥様もいつまで働き、収入がどれくらいで、
その結果家計の状況はこうなる、というのをしっかり把握してください。
どのような家計状況かここでは把握できませんが、
今ギリギリ四苦八苦の状況で同程度のローン支払いで、
しかも今年50万円年収が減っているという状況では非常に危険です。
何か特殊要因があったのであれば別ですが、
ローンを組むのには、収入の安定性が大事です。
フルローンだと特に収入が減って返済が苦しいから売却して賃貸の戻ろうと思っても、
売却額よりローン残高の方が多くなり、負債だけが残ってしまいます。
私は、将来の金利に関しても、
国の財政悪化による金利上昇はありえると思います。
そしてこれは過去の日本にはなかったことなので余計に予想困難です。
そもそも将来のことは誰にもわかりません。
でも、金利上昇の可能性はゼロではない、ということだけは言えます。
以上を踏まえて、
①もっと現実的なシミュレーションをしてみること
②今の家計の固定費の削減を考える
③ローンに関しては、フラット３５と銀行ローン変動金利のミックスを考える
（シミュレーションの結果繰り上げ返済が可能ならば）
そんな感じでしょうか。
生意気言って申し訳ありませんでした。
ちょっと厳しい意見を言わせていただきます。
上の回答で「女の収入はあてにならないから夫の収入のみで考える」という
条件が出ていますが、
もしそうであれば、私は今買うべきではない、とアドバイスさせていただきます。
もし買うのであれば、奥様もいつまで働き、収入がどれくらいで、
その結果家計の状況はこうなる、というのをしっかり把握してください。
どのような家計状況かここでは把握できませんが、
今ギリギリ四苦八苦の状況で同程度のローン支払いで、
しかも今年50万円年収が減っているという状況では非常に危険です。
何か特殊要因があったのであれば別ですが、
ローンを組むのには、収入の安定性が大事です。
フルローンだと特に収入が減って返済が苦しいから売却して賃貸の戻ろうと思っても、
売却額よりローン残高の方が多くなり、負債だけが残ってしまいます。
私は、将来の金利に関しても、
国の財政悪化による金利上昇はありえると思います。
そしてこれは過去の日本にはなかったことなので余計に予想困難です。
そもそも将来のことは誰にもわかりません。
でも、金利上昇の可能性はゼロではない、ということだけは言えます。
以上を踏まえて、
①もっと現実的なシミュレーションをしてみること
②今の家計の固定費の削減を考える
③ローンに関しては、フラット３５と銀行ローン変動金利のミックスを考える
（シミュレーションの結果繰り上げ返済が可能ならば）
そんな感じでしょうか。
生意気言って申し訳ありませんでした。
ありがとうございます。
なるほど。。。
ローンのミックスですか。
フラット３５～変動金利にするということでしょうか。
女の収入はあてにならないというのは現実です。
いつまで働いてというのを今考えるほうが難しいではないでしょうか。
もちろん働けるだけ働いて、繰上げ返済もしていくつもりですけど
今の会社がいつまであるかがまず約束されてませんし。
でも、どこかで働けると思うんですよ。健康であれば。
あと、女は子どもの状況によっても働けなくなる場合もありますね。
そうなった時、家計が苦しいのは賃貸だろうがローンだろうが同じでしょうし。
。。。というのが甘い考えというわけですね。
わかりました。
基本的にどんぶり勘定なのですが、何千円まできちんと計画し、
そのとおりに生活するくらいでなければ家は買えないということですか？
現実的なシュミレーション。それが一番わからないのですが、
たとえば今回は子どもの教育資金についてお伺いしていますが
どなたもそこははっきりとしたアドバイスはないように思います。
専門家がわからないのに、私には現実が見えてこないのです。
どうしたらいいでしょうか。
やはり、相談料を払ってしっかり相談にのってもらわないと無理なのでしょうか。
生きてくって大変ですね。
なるほど。。。
ローンのミックスですか。
フラット３５～変動金利にするということでしょうか。
女の収入はあてにならないというのは現実です。
いつまで働いてというのを今考えるほうが難しいではないでしょうか。
もちろん働けるだけ働いて、繰上げ返済もしていくつもりですけど
今の会社がいつまであるかがまず約束されてませんし。
でも、どこかで働けると思うんですよ。健康であれば。
あと、女は子どもの状況によっても働けなくなる場合もありますね。
そうなった時、家計が苦しいのは賃貸だろうがローンだろうが同じでしょうし。
。。。というのが甘い考えというわけですね。
わかりました。
基本的にどんぶり勘定なのですが、何千円まできちんと計画し、
そのとおりに生活するくらいでなければ家は買えないということですか？
現実的なシュミレーション。それが一番わからないのですが、
たとえば今回は子どもの教育資金についてお伺いしていますが
どなたもそこははっきりとしたアドバイスはないように思います。
専門家がわからないのに、私には現実が見えてこないのです。
どうしたらいいでしょうか。
やはり、相談料を払ってしっかり相談にのってもらわないと無理なのでしょうか。
生きてくって大変ですね。
2010.12.17
+ 全文を見る
説明不足で申し訳ありません。
現在 夫婦とも35歳、子供二人 ６歳４歳 です。
年収は昨年は夫が450万、妻は専業主婦でしたが
今年は夫は400万くらいの予想で、妻は働き始めました。
今の会社に長く勤めていれば妻の年収は190万くらいです。
しかし、女の収入は当てにならないので、住宅ローンを考えるにあたり
妻の収入はないものとして考えることにしました。働いた分は繰り上げ返済や
子供の学資、生活費になるでしょう。
夫の退職金もないものと想定してます。
夫の収入だけでどこまでやれるか。それを補うために妻はどのくらいの収入を確保する必要があるかという考えです。
もちろんゆとりがあれば、繰り上げ返済もしていきたいですし、
しかし、子供の学資もどのくらいかかるかざっくりとした想像でしかなく
老後の資金もためないといけません。
貯蓄がないのは夫の収入だけで賃貸８万円の家賃を払い生活するのに精一杯だからです。
わずかな貯蓄は諸経費にあててしまいました。
子供のための学資保険的なものは一人分しています。
これからもう一人の分もはじめるつもりです。
そのほかにわずかな積み立て貯金もしています。
金利の計算となると、ちょっと私の知識ではむずかしく理解できなく、悩んでいました。
追加のアドバイスがあればお願いいたします。