所有物件を売却か賃貸運用か。
GS（神奈川県）
解決済み 2010年11月29日FPに相談すべき内容なのか分からぬまま質問させていただきます。
５年前、土地が約５０００万、建物は約３０００万の２世帯住宅を建てました。
家族構成は祖母、父、母、私、妻の５人です。
玄関のみ共有で、他キッチンや風呂・トイレは各世帯に分けました。
親世帯は１階で２LDK、子世帯は２階、３階の３LDKです。
南向き、駅から３分（平地）、商店街や学校も近く、住環境としては最高です。
この物件を所有するにあたり、頭金２０００万円を親が用意し、
私と妻がそれぞれ３０００万のローンを受けました。
この度、諸事情で親世帯が家を出て行き、
２世帯住宅としての意味をなさなくなってしまいました。
そうなってしまった以上、私達夫婦二人には、家自体があまりにも大きく
管理上も大変ですし、また今後も抱え続けるローンのことを考えると、
このまま住み続けるのも得策だとは思えません。
今後、２世帯再同居も考えていないため、
夫婦二人の生活をしていく上で、
今の家を売却してしまった方がいいのか、
まだ築浅なので賃貸物件として残した方がいいのか悩んでいます。
またたとえ、残したところで、２世帯を借りたい方がいるのか、
また月々の返済分（約２０万）の家賃収入を得られるのかも不安です。
プラス毎年の固定資産税も払わないといけなくなりますし・・・。
プロの意見を聞かせてください。よろしくお願いいたします。
No.307
質問者からのメッセージ
2010.12.01
ご丁寧なご回答、誠にありがとうございました。 具体的な数字を知ること、運用の可能性があるか否か調べ、 その上で、またライフプラン構築にお力をお願いしようと思います。 ありがとうございました。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
GS様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご相談の件、家計全体の状況が分かりませんが、
将来のことを考えれば、必要以上に大きなお家に住んで、
お金を無駄にするのは、賢明とは言えない可能性が高そうですね。
したがって、売却するか、賃貸に出すか、という選択になりますが、
仰る通り、月々２０万円以上の家賃を払って、二世帯住宅を
借りてくれる人がいるのか、という疑問はありますね。
仮に、賃貸に出すにしても、その場合は、
広告を出して借り手を探す、家賃を集金する、
必要なメンテナンスを実施する、クレームに対応する
など、大家さんとしての仕事が発生しますし、
それらを管理会社に委託すれば、その分の手数料
（家賃の５％程度が相場のようです）を支払うことになります。
もちろん、不動産所得について税金が発生しますので、
税務申告も必要です。
住宅ローンは、そのまま借りられるケースもあるようですが、
本来は、自宅用のローンですから、金融機関に無断で貸して、
契約上、問題にならないかを確認した方がよいと思います。
一方、売却の場合は、立地条件が良さそうなので、
売れるとは思いますが、問題は、いくらで売るかでしょうね。
安くすれば、すぐに売れるでしょうが、高く売りたければ、
その分時間を掛けるか、すみやかに高く売ってくれる業者に
依頼する必要があるかもしれません。
さらに詳しくは、個別にご相談ください。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご相談の件、家計全体の状況が分かりませんが、
将来のことを考えれば、必要以上に大きなお家に住んで、
お金を無駄にするのは、賢明とは言えない可能性が高そうですね。
したがって、売却するか、賃貸に出すか、という選択になりますが、
仰る通り、月々２０万円以上の家賃を払って、二世帯住宅を
借りてくれる人がいるのか、という疑問はありますね。
仮に、賃貸に出すにしても、その場合は、
広告を出して借り手を探す、家賃を集金する、
必要なメンテナンスを実施する、クレームに対応する
など、大家さんとしての仕事が発生しますし、
それらを管理会社に委託すれば、その分の手数料
（家賃の５％程度が相場のようです）を支払うことになります。
もちろん、不動産所得について税金が発生しますので、
税務申告も必要です。
住宅ローンは、そのまま借りられるケースもあるようですが、
本来は、自宅用のローンですから、金融機関に無断で貸して、
契約上、問題にならないかを確認した方がよいと思います。
一方、売却の場合は、立地条件が良さそうなので、
売れるとは思いますが、問題は、いくらで売るかでしょうね。
安くすれば、すぐに売れるでしょうが、高く売りたければ、
その分時間を掛けるか、すみやかに高く売ってくれる業者に
依頼する必要があるかもしれません。
さらに詳しくは、個別にご相談ください。
2010.12.01
+ 全文を見る
このご質問に回答するためには、
1.売却したらいくらになるか
2.賃貸に出したらいくらで貸せるか
3.1Fのみ賃貸に出すことは可能か
以上の調査をして、具体的な数字を出し
a.数字的にどちらが有利か
b.気持ち的に私、妻が住み続けたいか又は別の住居に住みたいか
これらを総合的に加味してから具体的に行動を起こすべきことと考えます。
まずは、売却予想価格・賃貸予想価格を調べましょう。
FP知恵の木に不動産担当部門があります。よろしければお調べします(無料)のでご一報ください。
1.売却したらいくらになるか
2.賃貸に出したらいくらで貸せるか
3.1Fのみ賃貸に出すことは可能か
以上の調査をして、具体的な数字を出し
a.数字的にどちらが有利か
b.気持ち的に私、妻が住み続けたいか又は別の住居に住みたいか
これらを総合的に加味してから具体的に行動を起こすべきことと考えます。
まずは、売却予想価格・賃貸予想価格を調べましょう。
FP知恵の木に不動産担当部門があります。よろしければお調べします(無料)のでご一報ください。
株式会社FP知恵の木 様
早速のご回答、ありがとうございます。
査定を受けてみないと、やはり判断しかねる部分はありますね。
「物件の売却」もしくは「物件の賃貸運用」というキーワードでも探してみましたが、
不動産会社であったり、管理会社であったり、
いくらオーナーの意思を尊重すると書かれていても、
やはりビジネスに変わりはないので
いかに自社に利益をもたらすかという観点から
話をされるのではないかという不安もあります。
土地はともかく、建物の価値というのは素人の私達には分かりません。
「この物件、この立地であれば、これぐらいの価格で売らないと損をする」
という私たちの今後のファイナンシャル・プランを想定した
客観的な判断をしてくれるところを探しています。
御社の不動産担当とは、売買や管理を担っていないのでしょうか。
担っていないということであれば、調査依頼について考えてみたいと思います。
早速のご回答、ありがとうございます。
査定を受けてみないと、やはり判断しかねる部分はありますね。
「物件の売却」もしくは「物件の賃貸運用」というキーワードでも探してみましたが、
不動産会社であったり、管理会社であったり、
いくらオーナーの意思を尊重すると書かれていても、
やはりビジネスに変わりはないので
いかに自社に利益をもたらすかという観点から
話をされるのではないかという不安もあります。
土地はともかく、建物の価値というのは素人の私達には分かりません。
「この物件、この立地であれば、これぐらいの価格で売らないと損をする」
という私たちの今後のファイナンシャル・プランを想定した
客観的な判断をしてくれるところを探しています。
御社の不動産担当とは、売買や管理を担っていないのでしょうか。
担っていないということであれば、調査依頼について考えてみたいと思います。
2010.11.29
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ご丁寧な回答に感謝いたします。
頭金を親が準備したことも踏まえ、
家のローンは私達夫婦だけで負担しております。
より具体的なライフ・プランを相談する上で
売却もしくは運用の場合の状況を査定してもらうことにいたしました。
現時点ではあくまでも知識として知っておき、
実行に移すという場合は、より慎重に模索していきます。
リフォームしかり、ライフプラン設定等、
またお力をお借りするタイミングが来れば個別にご連絡させていただきます。
よろしくお願いいたします。